两种落地方式
租现成厂房，
与新建厂房的依赖不同
| 核查事项 | 租用现有厂房 | 新建或重大改造 |
|---|---|---|
| 场地文件 | 出租权、允许用途、现有建筑及相关文件 | 土地使用、项目与建设前提、开发条件 |
| 适配情况 | 现有条件是否适合本项目工艺与产能 | 设计、施工和专业审批如何衔接 |
| 合同风险 | 交付标准、文件协助、改造和无法投产责任 | 阶段付款、工程接口、延期与验收责任 |
| 专业核验 | 不能直接沿用上一租户的全部条件或许可 | 按工程与项目分类确认具体程序 |
工业园区、现成厂房或过去有生产活动，都不能单独证明本项目可以投产。先核对工艺、场所和项目事实，再作投资承诺。
法律与专业工作
法律路线图，
不替代工程判断
投资与项目结构
核查生产业务准入、股东、资本及适用项目手续，设计越南投资主体。
场地与租赁文件
按提供资料核查出租权、用途和合同条件，列出需补证或专业验证的事项。
程序依赖与协调
识别适用环保、消防、建设或产品程序，衔接律师、工程及技术顾问的责任。
合同与阶段交接
按书面范围处理租赁及项目合同，记录运营前条件、证据和未完成事项。
电力负荷、结构承载、排放处理、设备布局及消防设计等技术结论，应由具备相应能力的专业方验证。LegalZone 不把文件核查或协调描述为技术验收。
越南法律端的工作边界。LegalZone 负责约定范围内的越南市场准入、投资结构、登记、许可、合同及后续合规。中国境内 ODI、外汇、税务、资金出境与母公司内部审批，应由投资者向中国主管部门、银行或专业机构另行核验。
行政审批、银行开户、第三方交付与项目结果不作保证；新增业务或事实变化时须重新评估。
选址核查输入
先拿到场地文件，
再谈便宜不便宜
- 地点、面积、土地与建筑资料；出租人有无出租或转租权限。
- 允许用途、项目或园区条件，以及能否安排计划中的生产活动。
- 工艺流程、产能、设备、原料及拟产生的排放、危险物料摘要。
- 电、水、道路、排水和废物处理能力及收费，由专业方核验承诺是否可实现。
- 现有环保、消防及建设资料，与本项目分类和拟改造内容是否匹配。
- 交付、改造、扩产、退租、拆除和恢复义务的合同草案。
- 押金或预付租金条件，无法取得适用批准时的处理方式。
不要只接受口头“都可以”的答复。已有文件不代表无需调整，也不代表全部程序必须重新办理；应按本项目判断。
控制投入风险
关键条件未核实，
先保留退出与调整空间
- 租赁、设备采购及施工的付款节点，与需要核查的前提相衔接。
- 明确谁提供文件、谁配合申请、谁承担现有缺陷及新增改造费用。
- 确定无法实施原工艺、延期交付或审批条件变化时的合同处理。
- 将注册资本、项目投入与融资分开规划，避免用服务费估算全部设厂预算。
延伸阅读：LegalZone 厂房租赁合同核查清单（越南文）。合同清单不能证明工程或技术条件已满足。
阶段路线
设立之后，
还要有一份投产前条件表
- 生产与选址预评估
确定业务、规模、投资人、地点和关键资料缺口。
- 主体及项目手续安排
按具体条件衔接企业登记、投资事项和必要前置条件，不统一套用 IRC → ERC。
- 场地、合同与专业程序
按约定推进法律文件和相关方协调，专业结论由对应顾问负责。
- 运营前交接
逐项核查许可、账户、资金、员工和合同证据，与公司启动清单衔接。
不承诺固定投产日期。路径依赖场地证据、技术分类、材料与实际审批情况。
服务与参考费用
按项目阶段确定法律服务范围
下列为设厂法律服务参考费用，不是整座工厂的投资预算。大型项目、多地点、复杂工艺或重大建设项目采用定制报价；环保、消防、建设等具体技术手续不默认包含。仍在比较进入方式时，可先看投资越南总览；其他项目范围见完整服务费用。
不知道选哪个方案？
- 先确认生产活动与地点的法律前提
- 诊断 / 评估
- 推进约定投资主体设立
- 基础实施
- 需要厂房合同与项目法律衔接
- 标准落地
- 需要总部、合同及专业方多阶段协调
- 全程支持
不默认包含的费用与事项
是否包含专项许可、具体文件、第三方协调与支持期限，须在服务合同中逐项确认。
规则与分类
程序按项目确认，
不照搬旧工厂的清单
法律信息核查日期：2026 年 10 月 5 日。具体适用条件须按个案及提交时有效规定复核。
消防规则核查应包括 105/2025、106/2025 及适用修订。环保、建设和行业程序须按项目分类另行复核，本页不提供统一技术许可清单。
提交你的项目
设厂路径评估
项目与联系人信息用于初步分流和联系。正式法律评估、实施范围与费用另行书面确认。
常见问题
越南设厂，签约前的常见问题
租用工业园区厂房就可以立即生产吗？
不能统一推定。仍需确认本项目生产活动、场地用途、现有文件和适用环保、消防、建设或行业条件；园区位置本身不等于完成全部程序。
上一租户已经取得许可，我可以直接使用吗？
应核查许可证主体、地点、工艺、规模及适用变更条件。不能因为曾有工厂经营，就认为所有文件可以原样沿用，也不必预设全部必须重办。
签租约之前就要做完整技术验收吗？
应先确定对投资决定有影响的关键核查和专业验证。哪些结论必须先取得、哪些可设合同条件或后续办理，取决于项目，不用一个固定清单处理所有厂房。
项目法律落地包含环保、消防施工和设备安装吗？
不默认包含。方案提供书面范围内的法律文件、合同及专业方协调；技术设计、检测、工程施工、具体专业手续和第三方费用需另行约定。
为什么大型项目需要定制报价？
地点数量、工艺、建设内容、合同和参与方会改变法律工作量与协调依赖。参考方案不能被理解为无限地点、无限合同或全部审批的固定总包价。