Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tổ chức lấy ý kiến đối với dự thảo lần 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai (ngày 22/4/2026), với nhiều đề xuất quan trọng liên quan trực tiếp đến giá đất, thẩm quyền của chính quyền địa phương sau sáp nhập, quy hoạch sử dụng đất và hàng loạt quy định chuyển tiếp có thể ảnh hưởng lớn đến người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp.
1. Điểm đáng chú ý: Sửa đổi mạnh về quy định giá đất cụ thể
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là đề xuất sửa đổi Điều 160 Luật Đất đai 2024 về giá đất cụ thể:
- Bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể với dự án lấn biển, dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp.
- Phân định lại thẩm quyền quyết định giá đất:
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định trong nhiều trường hợp lớn như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, đấu giá, cổ phần hóa.
- Chủ tịch UBND cấp xã cũng được giao thêm thẩm quyền trong một số trường hợp thuộc cấp xã quản lý.
- Khu vực đã có bảng giá đất đến từng thửa thì giá đất cụ thể có thể xác định trực tiếp theo bảng giá đất.
Ý nghĩa thực tiễn:
Nếu quy định này được thông qua, quá trình xác định giá đất có thể thay đổi đáng kể, tác động trực tiếp đến:
- Tiền sử dụng đất
- Tiền thuê đất
- Bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thuế, phí khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Quy định chuyển tiếp: Đặc biệt quan trọng với hồ sơ đang xử lý
Dự thảo cũng đặt ra nhiều điều khoản chuyển tiếp cho các trường hợp:
Với người dân:
- Hồ sơ đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường trước khi luật mới có hiệu lực vẫn tiếp tục theo phương án cũ.
- Hồ sơ đã thông báo thu hồi nhưng chưa phê duyệt bồi thường sẽ áp dụng theo luật mới.
- Một số trường hợp giá đất trong phương án cũ cao hơn luật mới vẫn có thể được giữ nguyên.
Với doanh nghiệp:
- Dự án đầu tư đã được chấp thuận trước đó có thể tiếp tục triển khai theo cơ chế chuyển tiếp.
- Các trường hợp thuê đất trước thời điểm luật mới có hiệu lực được lựa chọn hình thức thuê đất mới.
- Dự án PPP, BT liên quan quỹ đất thanh toán cũng bị ảnh hưởng.
3. Sau sáp nhập tỉnh, quản lý đất đai sẽ thay đổi thế nào?
Dự thảo xác định:
- Tỉnh sau sáp nhập tiếp tục sử dụng chỉ tiêu đất đai từ quy hoạch cũ.
- UBND cấp tỉnh sẽ phân bổ lại chỉ tiêu cho từng đơn vị hành chính cấp xã.
Điều này đặc biệt quan trọng với:
- Nhà đầu tư bất động sản
- Chủ đất chờ chuyển đổi mục đích
- Người dân tại khu vực quy hoạch
4. Luật mới dự kiến khi nào có hiệu lực?
Theo dự thảo hiện tại:
Luật sửa đổi Luật Đất đai dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/03/2027.
5. Người dân nên làm gì ngay từ bây giờ?
Khuyến nghị:
- Kiểm tra tình trạng pháp lý hồ sơ đất đai đang xử lý
- Theo dõi thay đổi về bảng giá đất địa phương
- Đặc biệt cẩn trọng với giao dịch chuyển mục đích, tách thửa, đầu tư dự án từ nay đến 2027
- Chủ động cập nhật các bản dự thảo mới
file dự thảo
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2026 cho thấy xu hướng phân quyền mạnh hơn cho địa phương, điều chỉnh sâu về giá đất và xử lý chuyển tiếp. Đây có thể là đợt thay đổi lớn nhất kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Người dân và doanh nghiệp nên theo dõi sát để tránh rủi ro pháp lý, đặc biệt trong các giao dịch đất đai lớn.
Xem thêm các phân tích pháp lý mới nhất tại: legalzone.vn
Danh mục
