Khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến
Lãi vay mua nhà tăng cao đang đặt ra những thách thức không nhỏ cho thị trường bất động sản trong năm nay. Theo báo cáo của S&I Ratings, sự gia tăng lãi suất cho vay bất động sản gần đây là yếu tố then chốt khiến nhiều khách hàng vay để mua nhà phải đối mặt với áp lực tài chính nghiêm trọng. Tình trạng này đã dẫn đến sự suy giảm rõ rệt cả trong nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực tế.
Quan sát nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn ghi nhận mức hấp thụ hàng nhanh chóng vào các đợt mở bán mới, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ đang tìm kiếm cơ hội “lướt sóng” trước dự đoán về giá sẽ tăng. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025 và các tháng đầu năm 2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi gia tăng đáng kể, thị trường bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu chững lại. Tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, người mua nhà để ở cũng trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay đã vượt qua ngưỡng chấp nhận của họ.
Do đó, thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, đặc biệt tại những dự án có giá bán tăng nhanh trong những thời gian gần đây hoặc có chất lượng sản phẩm không tương xứng với giá trị. Cùng với diễn biến lãi suất, Chính phủ cũng đã chỉ đạo hệ thống ngân hàng thực hiện các chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát các rủi ro vĩ mô. Dù tình hình có thể thay đổi vào nửa cuối năm nếu các biến số vĩ mô được ổn định dần.
Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực thực sự và các dự án này đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này có thể dẫn đến một giai đoạn phục hồi cho thị trường bất động sản theo hướng cân bằng và bền vững hơn, mặc dù khả năng diễn ra một chu kỳ tăng giá mạnh trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế. Do đó, triển vọng năm nay không dễ để dự đoán các đợt tăng giá bất ngờ hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới.
Giá nhà chưa chắc giảm dù lãi suất tăng
Theo S&I Ratings, giá bất động sản sơ cấp có khả năng sẽ giữ nguyên trong năm nay sau khi đã tăng mạnh trong năm trước. Hai yếu tố chính ảnh hưởng đến diễn biến giá gồm có nguồn cung mới gia tăng với nhiều dự án được đưa ra thị trường, cùng với lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 1-2% so với năm trước. Nguồn cung mới sẽ được bổ sung đáng kể từ các dự án quy mô lớn trên toàn quốc.
Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cho rằng thực tế trên thị trường trong những năm qua cho thấy lãi suất tăng không đồng nghĩa với việc giá nhà giảm. Lãi suất cao chỉ tạo ra sự chậm lại cho thị trường, chứ không đủ sức để làm giảm giá nhà. Giai đoạn 2022-2025, dù cho lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn vẫn tiếp tục có dấu hiệu tăng trưởng. Cụ thể, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM, giá cũng đã tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m². Hà Nội thậm chí cho thấy mức tăng mạnh hơn so với TP.HCM.
Theo chuyên gia này, có ba nguyên nhân chính khiến giá nhà khó có khả năng giảm sâu mặc dù thị trường gặp khó khăn. Thứ nhất, bất động sản có độ trễ lớn. Khi thị trường rơi vào tình trạng xấu, điều đầu tiên thường xảy ra là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.
Thứ hai, nguồn cung chung cư vẫn đang khan hiếm do vướng mắc pháp lý và thiếu hụt các dự án mới. Khi lượng cung giảm, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, điều này càng khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu. Thứ ba, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như trong các thị trường khác. Nhiều chủ sở hữu không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì hạ giá bán.
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và nhiều dự án khu đô thị lớn mới được phê duyệt, nhằm cung cấp hơn 100.000 sản phẩm cho thị trường trong năm tới. Áp lực khan hiếm sẽ dần giảm bớt, giúp thị trường tái cân bằng cung cầu.
Tuy nhiên, giá khó có khả năng giảm sâu do những gia tăng trong chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng những chi phí liên quan đến vốn và tuân thủ pháp lý. Thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh: những sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá hợp lý và phù hợp với hạ tầng sẽ giữ được thanh khoản, trong khi những sản phẩm có định giá cao hơn giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn.
Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”
Cũng theo VARS IRE, việc lãi suất tăng trong thời gian này không chỉ kiểm tra sức chịu đựng của thị trường mà còn là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Giai đoạn của “tiền rẻ” đã khép lại, buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án, phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định. Điều này chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.
Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả cho tới chiến lược phát triển sản phẩm và cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.
Khi lãi suất cho vay mua nhà gia tăng, có thời điểm tăng lên tới 16%/năm, những tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt đối với những cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”. Nhóm người mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 vẫn giữ được một biên an toàn nhất định mặc dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể trở nên rõ rệt hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt kết thúc thời gian ân hạn nợ gốc và chương trình ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa gia tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên đáng kể hơn.
VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới này, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân và tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Các cơ hội vẫn tồn tại với những nhà đầu tư biết chọn lựa sản phẩm có giá trị phù hợp với giá trị khai thác, đặc biệt ở những khu vực được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Quyết định đầu tư hiện không chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà còn cần được cân nhắc dựa trên một tập hợp các yếu tố, từ khả năng tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định, biên độ an toàn tài chính đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn liền với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Đối với những người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể là một phương thức tuyệt vời để tối ưu hóa dòng tiền trong giai đoạn đầu.
Danh mục
