Nhà đang trả góp khi ly hôn chia thế nào?

Nhà đang trả góp khi ly hôn chia thế nào là câu hỏi không thể trả lời chỉ bằng việc nhìn tên trên sổ đỏ, hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng vay ngân hàng. Có căn nhà đứng tên một người nhưng tiền trả góp là thu nhập chung. Có căn nhà mua trước hôn nhân nhưng sau cưới cả hai cùng trả nợ. Có căn nhà là tài sản chung nhưng đang thế chấp, ngân hàng chưa đồng ý giải chấp nên không thể “chia miệng” cho xong.

Muốn xử lý đúng, cần tách hai lớp: quyền đối với căn nhà và nghĩa vụ đối với khoản vay. Khi ly hôn, Tòa án không chỉ xem ai đang đứng tên, mà còn xem thời điểm mua, nguồn tiền trả góp, công sức đóng góp, thỏa thuận của vợ chồng, khoản nợ còn lại và quyền lợi của con nếu gia đình đang sống trong căn nhà đó.

Nhà trả góp là tài sản chung hay tài sản riêng?

Nếu nhà được mua trong thời kỳ hôn nhân bằng thu nhập, tiền tích lũy, tiền vay phục vụ nhu cầu chung hoặc nguồn tiền mà hai bên cùng đóng góp, căn nhà thường có cơ sở để xác định là tài sản chung, dù giấy tờ chỉ đứng tên một người. Việc một người đứng tên không tự động biến nhà thành tài sản riêng.

Nếu nhà được mua trước khi kết hôn bằng tài sản riêng của một bên, về nguyên tắc có thể là tài sản riêng. Tuy nhiên, nếu sau khi kết hôn hai vợ chồng dùng thu nhập chung để trả nợ gốc, lãi, sửa chữa, nâng cấp hoặc làm tăng giá trị nhà, phần đóng góp trong thời kỳ hôn nhân cần được xem xét. Đây là nhóm hồ sơ dễ tranh chấp nhất vì một bên thường nói “nhà của tôi”, bên kia nói “tôi đã cùng trả suốt nhiều năm”.

Nếu nhà được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc mua bằng tiền riêng có chứng cứ rõ, cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh nguồn tiền riêng. Nếu tài sản riêng đã được nhập vào tài sản chung hoặc hai bên có thỏa thuận cùng đứng tên, hướng xử lý sẽ khác.

Khoản vay ngân hàng khi ly hôn ai trả?

Nợ mua nhà không tự biến mất khi ly hôn. Nếu khoản vay phát sinh để tạo lập, duy trì tài sản chung hoặc phục vụ nhu cầu chung của gia đình, có cơ sở xác định là nghĩa vụ chung. Nếu một bên tự vay cho mục đích riêng, không phục vụ gia đình và bên kia không biết, không hưởng lợi, cần chứng minh để không bị gộp vào nợ chung.

Với nhà đang thế chấp, ngân hàng thường là bên có quyền lợi liên quan. Hai vợ chồng có thể thỏa thuận với nhau rằng một người nhận nhà và trả nợ tiếp, nhưng thỏa thuận đó cần tính đến hợp đồng tín dụng và sự chấp thuận của ngân hàng nếu có thay đổi người vay, người bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm. Không nên ký thỏa thuận “anh/chị tự trả tiếp” mà không kiểm tra nghĩa vụ với ngân hàng, vì hồ sơ tín dụng có thể vẫn ràng buộc cả hai.

Trước khi đàm phán chia nhà, nên xin xác nhận dư nợ, lịch trả nợ, lãi phạt, điều kiện tất toán trước hạn và tình trạng tài sản thế chấp. Nếu không có số liệu này, rất khó tính phần giá trị thực còn lại của căn nhà.

Cách tính phần giá trị còn lại của nhà trả góp

Về thực tế, nhiều vụ không chia “nguyên căn nhà” mà chia giá trị ròng. Cần xác định giá trị thị trường của nhà tại thời điểm giải quyết, trừ đi dư nợ còn lại và các chi phí cần thiết nếu bán hoặc tất toán. Phần giá trị ròng sau đó mới là cơ sở để tính phần mỗi bên được hưởng, có xét đến công sức đóng góp, hoàn cảnh gia đình, lỗi và các yếu tố khác.

Ví dụ, căn nhà có giá trị thị trường 4 tỷ đồng, dư nợ ngân hàng còn 1,5 tỷ đồng. Giá trị ròng để vợ chồng xem xét chia không phải 4 tỷ, mà phải nhìn vào phần giá trị sau khi trừ nghĩa vụ nợ và chi phí liên quan. Nếu một bên nhận nhà, bên đó thường phải nhận cả nghĩa vụ trả nợ tiếp và thanh toán phần chênh lệch cho bên còn lại theo tỷ lệ được xác định.

Vấn đề khó là định giá. Một bên thường muốn định giá thấp để nhận nhà, bên kia muốn định giá cao để được thanh toán nhiều hơn. Khi không thỏa thuận được, có thể phải yêu cầu định giá theo thủ tục tố tụng. Bài liên quan: chia tài sản khi ly hôn.

Có những phương án nào để xử lý căn nhà?

Phương án thứ nhất là một bên nhận nhà, tiếp tục trả nợ và thanh toán phần chênh lệch cho bên kia. Phương án này phù hợp nếu một bên có nhu cầu ở thật, có khả năng tài chính và ngân hàng chấp thuận phương án tín dụng. Nếu có con nhỏ đang sống ổn định tại căn nhà, yếu tố ổn định nơi ở của con cũng cần được cân nhắc.

Phương án thứ hai là bán nhà, tất toán khoản vay, sau đó chia phần tiền còn lại. Cách này rõ ràng hơn về tài chính nhưng có thể khó nếu thị trường chưa thuận lợi, một bên không hợp tác bán hoặc tài sản đang có tranh chấp pháp lý.

Phương án thứ ba là tiếp tục đồng sở hữu hoặc tạm thời chưa yêu cầu chia nhà khi ly hôn. Cách này chỉ nên dùng khi hai bên còn đủ tin tưởng và có thỏa thuận rất rõ về người ở, người trả nợ, thời điểm bán, cách chia tiền và trách nhiệm nếu một bên không trả nợ đúng hạn. Nếu thỏa thuận lỏng, tranh chấp sau ly hôn thường còn mệt hơn.

Chồng hoặc vợ có quyền ở lại nhà sau ly hôn không?

Nếu nhà là tài sản riêng của một bên nhưng đã được đưa vào sử dụng chung, người còn lại đang khó khăn về chỗ ở có thể có quyền lưu cư trong một thời hạn nhất định sau khi hôn nhân chấm dứt, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Đây là vấn đề nhiều người bỏ qua khi nghĩ rằng “nhà đứng tên tôi thì người kia phải ra ngay”.

Nếu nhà là tài sản chung, việc ai ở lại phụ thuộc vào thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản, quyền nuôi con và phương án thanh toán. Nếu một bên đang trực tiếp nuôi con nhỏ, nhu cầu ổn định nơi ở cho con có thể là yếu tố cần trình bày, nhưng không tự động làm mất quyền tài sản của bên còn lại.

Hồ sơ cần chuẩn bị trước khi yêu cầu chia nhà trả góp

Cần chuẩn bị hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận nếu đã cấp, hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, sao kê trả nợ, chứng từ chuyển tiền, nguồn tiền trả trước, nguồn tiền trả góp trong thời kỳ hôn nhân, giấy tờ sửa chữa/nâng cấp nhà và thông tin người đang trực tiếp sử dụng nhà.

Nếu bạn cho rằng nhà là tài sản riêng, cần chứng minh nguồn tiền riêng và thời điểm tạo lập. Nếu bạn cho rằng mình có phần trong căn nhà đứng tên người kia, cần chứng minh đóng góp bằng tiền, công sức, trả nợ, chăm sóc gia đình để người kia có điều kiện tạo lập tài sản. Bài liên quan: vợ ở nhà chăm con có được tính công sức khi chia tài sản không.

Lỗi thỏa thuận hay gặp khi chia nhà trả góp

Lỗi phổ biến nhất là ghi “một bên tự trả nợ ngân hàng” nhưng không làm rõ người còn lại có còn đứng tên trong hợp đồng vay hay không. Nếu ngân hàng chưa giải phóng nghĩa vụ, người không còn ở trong nhà vẫn có thể bị nhắc nợ hoặc ảnh hưởng lịch sử tín dụng. Lỗi thứ hai là chỉ thống nhất ai ở lại nhà mà không ghi thời hạn thanh toán phần chênh lệch, lãi nếu chậm trả và cách xử lý nếu không vay được để trả cho bên kia.

Lỗi thứ ba là định giá nhà bằng cảm tính. Một bên nói giá thị trường cao, bên kia nói nhà đang thế chấp nên phải tính thấp, nhưng không có căn cứ định giá hoặc dư nợ cụ thể. Với tài sản lớn như nhà đất, thỏa thuận càng ngắn càng nguy hiểm. Nên ghi rõ giá trị nhà, dư nợ, người trả tiếp, thời hạn sang tên, chi phí thuế/phí và trách nhiệm nếu ngân hàng không chấp thuận phương án.

Câu hỏi thường gặp

Nhà chỉ đứng tên chồng thì vợ có được chia không?

Có thể có, nếu chứng minh nhà là tài sản chung hoặc có phần đóng góp chung trong thời kỳ hôn nhân. Tên trên giấy tờ là yếu tố quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất.

Nhà mua trước hôn nhân nhưng sau cưới cùng trả góp thì sao?

Cần tách phần giá trị đã hình thành trước hôn nhân và phần đóng góp trong thời kỳ hôn nhân. Phần tiền trả nợ, sửa chữa, nâng cấp bằng thu nhập chung có thể được xem xét khi chia.

Đang nợ ngân hàng thì Tòa án có chia nhà được không?

Có thể xem xét chia, nhưng phải tính đến quyền và nghĩa vụ với ngân hàng. Nếu khoản vay, thế chấp còn hiệu lực, không nên thỏa thuận chuyển nhà hoặc chuyển nghĩa vụ trả nợ mà bỏ qua hợp đồng tín dụng.

Bài viết liên quan

• Chia tài sản khi ly hôn
• Vợ ở nhà chăm con và công sức khi chia tài sản
• Dịch vụ ly hôn, tài sản, quyền nuôi con
• Hồ sơ ly hôn đơn phương
• Thủ tục ly hôn đơn phương