Chứng thư thẩm định giá bất động sản: cần kiểm tra gì trước khi dùng?

Chứng thư thẩm định giá bất động sản: cần kiểm tra gì trước khi dùng?

Trong giao dịch nhà đất, nhiều người vẫn gọi chung là chứng thư định giá bất động sản. Cách gọi chính xác hơn theo Luật Giá là chứng thư thẩm định giá. Đây là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá, nhằm thông báo giá trị tài sản thẩm định giá và các nội dung chính của báo cáo thẩm định giá.

Trả lời nhanh

1. Chứng thư thẩm định giá bất động sản là gì?

Luật Giá 2023 định nghĩa thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định. Với bất động sản, tài sản thẩm định có thể là quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, dự án hoặc tài sản khác gắn liền với đất, tùy hồ sơ cụ thể.

Chứng thư thẩm định giá là văn bản đầu ra để thông báo giá trị tài sản và các nội dung chính của báo cáo thẩm định giá. Vì vậy, khi nhận chứng thư, không nên chỉ nhìn một con số cuối cùng. Cần đọc cả mục đích thẩm định, thời điểm thẩm định, tài sản được mô tả, căn cứ pháp lý, phương pháp áp dụng, giả định, điều kiện hạn chế và trách nhiệm của các bên.

2. Khi nào nên cần chứng thư thẩm định giá?

• Mua bán, chuyển nhượng bất động sản có giá trị lớn và cần thêm cơ sở tham khảo trước khi đàm phán.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất vào doanh nghiệp.
• Vay vốn, xử lý tài sản bảo đảm hoặc đánh giá lại tài sản trong hồ sơ tài chính.
• Chia tài sản chung, chia thừa kế hoặc thương lượng giá trị tài sản khi ly hôn, tranh chấp dân sự.
• Chuẩn bị hồ sơ nội bộ của doanh nghiệp, nhà đầu tư hoặc hội đồng thành viên/hội đồng quản trị trước khi quyết định giao dịch.

Nếu vấn đề chính là giao dịch bất động sản có phải qua sàn hay không, bạn nên đọc thêm bài giao dịch bất động sản có bắt buộc qua sàn không để tránh nhầm giữa chứng thư thẩm định giá và quy trình giao dịch qua sàn.

3. Những điểm phải kiểm tra trên chứng thư

4. Chứng thư không thay thế kiểm tra pháp lý

Một lỗi rất thường gặp là thấy có chứng thư thẩm định giá rồi cho rằng bất động sản đã an toàn về pháp lý. Điều này không đúng. Chứng thư chủ yếu trả lời câu hỏi về giá trị theo mục đích thẩm định; còn quyền sở hữu, quyền sử dụng, tình trạng thế chấp, quy hoạch, tranh chấp, hạn chế chuyển nhượng và điều kiện giao dịch vẫn phải kiểm tra riêng.

Với dự án bất động sản, cần kiểm tra thêm hồ sơ pháp lý dự án, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, nghĩa vụ tài chính, bảo lãnh, văn bản đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua nếu thuộc trường hợp phải có. Với nhà đất riêng lẻ, cần kiểm tra giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng, mốc giới, quy hoạch và thông tin ngăn chặn giao dịch nếu có.

5. Hồ sơ nên chuẩn bị khi yêu cầu thẩm định giá

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ pháp lý tương đương.
2. Thông tin thửa đất, nhà ở, công trình, hiện trạng tài sản, bản vẽ, ảnh chụp, hồ sơ hoàn công nếu có.
3. Mục đích cần thẩm định: mua bán, góp vốn, vay vốn, tranh chấp, chia tài sản, kế toán hoặc mục đích khác.
4. Thời điểm thẩm định giá mong muốn và yêu cầu về phạm vi sử dụng chứng thư.
5. Tài liệu về quy hoạch, thế chấp, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, hồ sơ dự án hoặc chứng cứ liên quan nếu giao dịch có rủi ro pháp lý.

6. Dấu hiệu nên hỏi luật sư trước khi dùng chứng thư

• Chứng thư dùng cho một mục đích nhưng lại được đem dùng cho mục đích khác.
• Mô tả tài sản khác với giấy chứng nhận hoặc hiện trạng thực tế.
• Bất động sản đang tranh chấp, đang thế chấp, bị kê biên, có quy hoạch hoặc có lịch sử chuyển nhượng phức tạp.
• Giá trị thẩm định chênh lệch lớn so với giao dịch gần nhất nhưng chứng thư không giải thích rõ dữ liệu đầu vào.
• Bên bán, bên mua hoặc bên thứ ba yêu cầu ký hợp đồng ngay chỉ dựa trên chứng thư mà không kiểm tra pháp lý.

Văn bản áp dụng

Bạn có thể đọc toàn văn trên LegalZone hoặc tải bản DOCX để chuẩn bị hồ sơ.

• Luật Giá 16/2023/QH15: Đọc trên LegalZone · Tải DOCX
• Nghị định 78/2024/NĐ-CP về thẩm định giá: Đọc trên LegalZone · Tải DOCX

Câu hỏi thường gặp

Chứng thư thẩm định giá có thời hạn bao lâu?

Pháp luật không nên được hiểu đơn giản là mọi chứng thư đều có một thời hạn cố định giống nhau. Khi sử dụng cần đọc thời điểm thẩm định giá, mục đích thẩm định, điều kiện hạn chế và yêu cầu của tổ chức tiếp nhận hồ sơ.

Có thể dùng chứng thư để ép bên kia bán đúng giá đó không?

Không nên hiểu như vậy. Chứng thư là căn cứ tham khảo hoặc căn cứ trong phạm vi mục đích được nêu; giá giao dịch còn phụ thuộc thỏa thuận, điều kiện pháp lý và tình trạng tài sản.

Chứng thư có bắt buộc trong mọi giao dịch nhà đất không?

Không. Nhiều giao dịch dân sự không bắt buộc có chứng thư, nhưng chứng thư có thể hữu ích khi tài sản lớn, hồ sơ phức tạp hoặc các bên cần cơ sở đàm phán độc lập.

Nếu chứng thư sai thì xử lý thế nào?

Cần xem hợp đồng dịch vụ thẩm định giá, hồ sơ thẩm định, trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá, người ký và thiệt hại thực tế. Trường hợp có tranh chấp nên lưu toàn bộ tài liệu và yêu cầu tư vấn riêng.

Cần kiểm tra chứng thư hoặc hồ sơ nhà đất?

Gửi tóm tắt vụ việc, giấy tờ đất và chứng thư đang có để LegalZone rà soát hướng xử lý phù hợp trước khi ký hợp đồng hoặc nộp hồ sơ.

Gửi câu hỏi cho LegalZone