LegalZone
Tài sản đang cho thuê vẫn có thể bị kê biên nếu chủ sở hữu có nghĩa vụ thi hành án hoặc đang bị xử lý tài sản bảo đảm. Khi đó, người thuê thường lo bị buộc rời đi ngay, còn chủ nợ muốn bảo toàn giá trị tài sản và dòng tiền thuê.
Không thể trả lời bằng một câu duy nhất rằng hợp đồng thuê chấm dứt hay tiếp tục. Cần xem thời điểm ký hợp đồng, hợp đồng có ngay tình không, bên thuê đã đăng ký/chiếm hữu thực tế chưa, quyết định kê biên ghi gì và cơ quan thi hành án yêu cầu xử lý tiền thuê như thế nào.
Kê biên không đồng nghĩa người thuê mất quyền ngay lập tức
Kê biên là biện pháp bảo đảm thi hành án hoặc xử lý tài sản theo thủ tục pháp luật. Nếu hợp đồng thuê được ký trước, người thuê đã nhận tài sản, trả tiền và không nhằm trốn tránh nghĩa vụ, quyền sử dụng tài sản của người thuê có thể được xem xét trong quá trình xử lý.
Tuy nhiên, nếu hợp đồng thuê được lập sau khi tài sản đã bị phong tỏa, sau khi có tranh chấp hoặc có dấu hiệu tẩu tán, cơ quan có thẩm quyền có thể đánh giá hợp đồng thiếu ngay tình hoặc không làm ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản.
Bảng quyền lợi các bên khi tài sản cho thuê bị kê biên
Mỗi bên cần hành động khác nhau, tránh tự xử lý ngoài quyết định thi hành án.
| Chủ thể | Quyền/lợi ích cần bảo vệ | Việc nên làm |
|---|---|---|
| Người thuê | Được sử dụng tài sản theo hợp đồng hợp lệ | Cung cấp hợp đồng, chứng từ thuê, biên bản nhận tài sản |
| Chủ nợ/người được thi hành án | Bảo toàn giá trị tài sản và dòng tiền | Đề nghị cơ quan thi hành án ghi nhận tiền thuê, hiện trạng |
| Chủ sở hữu | Giải trình hợp đồng thuê và nghĩa vụ nợ | Không tự ý hủy hợp đồng hoặc nhận tiền ngoài sổ |
| Cơ quan thi hành án | Quản lý, kê biên, xử lý tài sản đúng thủ tục | Thông báo cho người đang chiếm hữu, lập biên bản |
Tiền thuê sau khi kê biên trả cho ai?
Sau khi có quyết định kê biên hoặc thông báo của cơ quan thi hành án, người thuê không nên tiếp tục trả tiền theo thói quen nếu chưa rõ hướng dẫn. Có trường hợp tiền thuê phải nộp vào tài khoản thi hành án, có trường hợp vẫn trả theo hợp đồng nhưng phải thông báo để cơ quan ghi nhận.
Nếu người thuê trả tiền cho chủ sở hữu sau khi đã biết tài sản bị kê biên và cơ quan thi hành án yêu cầu dừng thanh toán, khoản tiền đó có thể bị tranh chấp. Cách an toàn là yêu cầu văn bản hướng dẫn từ chấp hành viên hoặc thỏa thuận ba bên.
Hợp đồng thuê có thể bị ảnh hưởng khi bán đấu giá tài sản
Khi tài sản kê biên được bán đấu giá hoặc chuyển giao cho người mua, hợp đồng thuê còn hiệu lực cần được xem xét trong hồ sơ đấu giá. Người mua tài sản phải biết tài sản đang có người thuê, thời hạn thuê, quyền bàn giao và nghĩa vụ liên quan.
Người thuê nên yêu cầu thông báo rõ về người nhận quyền sở hữu mới, thời điểm thanh toán tiền thuê tiếp theo và việc có tiếp tục hợp đồng hay không. Nếu bị yêu cầu di dời, cần có văn bản, thời hạn hợp lý và phương án xử lý cọc/tài sản.
Rủi ro khi chủ nợ hoặc chủ nhà tự ý cưỡng chế
Chủ nợ không nên tự ý đổi khóa, chuyển đồ của người thuê hoặc chiếm giữ tài sản thuê nếu chưa có quyết định/thủ tục phù hợp. Người thuê cũng không nên chống đối cưỡng chế hợp pháp hoặc tẩu tán tài sản gắn với nhà.
Các tranh chấp thực tế thường được giải quyết tốt hơn khi người thuê chủ động gửi hồ sơ hợp đồng cho cơ quan thi hành án, yêu cầu ghi nhận quyền thuê và đề nghị hướng dẫn thanh toán tiền thuê sau kê biên.
Checklist khi nhận thông báo kê biên tài sản đang thuê
- Xin bản sao hoặc ghi nhận số quyết định/thông báo kê biên.
- Chuẩn bị hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao tài sản.
- Hỏi rõ tiền thuê tiếp tục trả cho ai và theo tài khoản nào.
- Không tự ý tháo dỡ, chuyển nhượng, cho thuê lại nếu tài sản đang bị kê biên.
- Lập văn bản bảo lưu quyền thuê nếu hợp đồng ký trước và đang thực hiện đúng.
Căn cứ pháp lý riêng
Cần đối chiếu Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản, Luật Thi hành án dân sự về kê biên, xử lý tài sản, quy định đấu giá tài sản nếu có bán đấu giá, hợp đồng thế chấp/bảo đảm nếu tài sản là tài sản bảo đảm và hồ sơ thông báo của cơ quan thi hành án.
FAQ về kê biên tài sản đang cho thuê
Nhà đang thuê bị kê biên thì người thuê có phải đi ngay không?
Không nhất thiết. Cần xem quyết định kê biên, hợp đồng thuê và yêu cầu của cơ quan thi hành án.
Có nên tiếp tục trả tiền thuê cho chủ nhà không?
Nên hỏi bằng văn bản cơ quan thi hành án hoặc các bên liên quan nếu đã nhận thông báo kê biên.
Chủ nợ có được tự khóa cửa nhà đang thuê không?
Không nên tự ý xử lý ngoài thủ tục. Việc cưỡng chế phải theo quyết định và trình tự có thẩm quyền.
LegalZone hỗ trợ người thuê, chủ nợ và chủ tài sản rà hợp đồng, thông báo thi hành án và phương án bảo vệ quyền lợi khi tài sản đang thuê bị kê biên.
