LegalZone
Diện tích sử dụng căn hộ thường được tính theo kích thước thông thủy: gồm phần diện tích bên trong căn hộ, tường ngăn các phòng và ban công/lô gia gắn liền; không tính tường bao căn hộ, tường phân chia hai căn, cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm trong căn. Nhưng diện tích thông thủy không trả lời thay mọi câu hỏi về quyền sở hữu. Khi mua căn hộ, người mua vẫn phải đọc phụ lục hợp đồng để biết chỗ để xe, diện tích thương mại, kho, sân vườn hay thiết bị nào là phần riêng, phần chung hoặc do chủ đầu tư giữ lại.
Điểm dễ gây tranh chấp là hợp đồng chỉ ghi một con số m², trong khi bản vẽ bàn giao, vị trí cột, lô gia, chỗ để xe và danh mục phần sở hữu chung lại nằm ở các trang phụ lục. Chỉ khi đối chiếu đủ các tài liệu đó, người mua mới biết mình đang trả tiền cho phần nào và có thể yêu cầu giải thích điều gì trước khi ký hoặc nhận nhà.
Diện tích thông thủy căn hộ được đo như thế nào?
Theo Điều 5 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi trên Giấy chứng nhận cấp cho người mua, thuê mua. Cách tính này bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và ban công, lô gia gắn liền với căn hộ; không tính tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.
Vì vậy, đừng lấy diện tích tim tường trên brochure để so trực tiếp với diện tích thông thủy trên hợp đồng. Hai cách thể hiện phục vụ hai mục đích khác nhau. Khi kiểm tiền mua căn hộ hoặc số liệu để ghi nhận quyền sở hữu, hãy dùng đúng đơn vị diện tích được hợp đồng và pháp luật yêu cầu, thay vì chỉ nhìn sơ đồ marketing.
Bảng phân biệt: phần nào thường nằm trong diện tích riêng, phần nào là sở hữu chung?
| Hạng mục | Cách hiểu thực tế | Tài liệu phải kiểm |
|---|---|---|
| Không gian bên trong căn hộ | Thường là phần sở hữu, sử dụng riêng; diện tích thông thủy có tính tường ngăn phòng bên trong. | Hợp đồng, phụ lục mặt bằng và biên bản bàn giao. |
| Ban công hoặc lô gia gắn với căn | Thường được tính vào diện tích sử dụng căn hộ, nhưng việc che chắn, thay đổi mặt ngoài vẫn chịu thiết kế và nội quy chung cư. | Bản vẽ, quy chế quản lý và quy định của ban quản trị. |
| Tường bao, tường phân chia hai căn, cột, hộp kỹ thuật | Không tính vào diện tích thông thủy; nhiều bộ phận đồng thời liên quan kết cấu hoặc kỹ thuật chung. | Bản vẽ hoàn công/thiết kế, phụ lục hợp đồng. |
| Hành lang, thang máy, lối thoát nạn, kết cấu chịu lực | Là nhóm sử dụng chung, không thể tự chiếm dụng hay tự cải tạo. | Danh mục phần sở hữu chung, nội quy nhà chung cư. |
| Chỗ để xe, kho, sân vườn, diện tích thương mại | Không thể mặc định là của riêng căn hộ. Có thể là quyền sử dụng chung, phần bán kèm, phần cho thuê hoặc phần chủ đầu tư giữ lại. | Điều khoản mua bán, phụ lục, hồ sơ dự án và quy chế quản lý. |
Diện tích thông thủy có phải là toàn bộ phần sở hữu riêng không?
Không hẳn. Điều 100 Luật Nhà ở 2023 xác định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu gồm phần diện tích bên trong căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật dùng riêng gắn với phần diện tích đó. Vì thế, một căn hộ có thể có diện tích thông thủy là 68 m² nhưng giao dịch còn đề cập thêm chỗ để xe, kho hoặc phần diện tích khác. Quyền đối với các phần này chỉ rõ khi hợp đồng và phụ lục mô tả vị trí, công năng, giá, cách bàn giao và điều kiện sử dụng.
Cũng không nên suy luận ngược rằng khu vực có thể đi qua thì chắc chắn là sở hữu chung. Một số diện tích thương mại, dịch vụ hoặc chỗ để xe có thể do chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu khác nắm giữ hợp pháp. Điều quan trọng là hồ sơ dự án và hợp đồng phải phân định minh bạch. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định hiện hành cũng yêu cầu nêu rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và lập phụ lục cho phần diện tích, thiết bị chung.
Người mua đang cân nhắc căn hộ có thể đọc thêm quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiện chuyển nhượng để thấy bức tranh pháp lý rộng hơn, đặc biệt khi căn hộ chưa có Sổ hồng.
4 tài liệu nên đối chiếu trước khi đặt cọc hoặc nhận bàn giao
- Hợp đồng mua bán/thuê mua: kiểm con số diện tích, cách đo, giá tính theo m², mức chênh lệch được xử lý thế nào và thời điểm chốt số liệu.
- Phụ lục phần sở hữu riêng – chung: yêu cầu thấy rõ hành lang, khu kỹ thuật, chỗ để xe, kho, diện tích thương mại và khu vực chủ đầu tư giữ lại.
- Bản vẽ mặt bằng căn hộ: so vị trí cột, hộp kỹ thuật, lô gia và phần sàn thực tế; không chỉ xem ảnh phối cảnh.
- Biên bản bàn giao: ghi nhận diện tích thực đo, tồn tại về tường/cột/kỹ thuật, thiết bị bàn giao, ảnh hiện trạng và ý kiến bảo lưu nếu có.
Nếu mua căn hộ khi hồ sơ quyền sở hữu chưa hoàn tất, hãy ghép việc kiểm diện tích với kiểm điều kiện giao dịch. Bài đặt cọc mua chung cư chưa có Sổ hồng giúp phân biệt rủi ro về diện tích với rủi ro về hợp đồng, pháp lý dự án và thời điểm sang tên.
Ví dụ: hợp đồng ghi 68 m² nhưng lúc bàn giao chỉ đo được 66,5 m²
Trước hết, đừng chỉ tự đo bằng thước laser rồi kết luận ngay có vi phạm. Hãy xác định hợp đồng dùng diện tích thông thủy hay diện tích xây dựng, bản vẽ nào được đính kèm, cách đo cột/hộp kỹ thuật ra sao và hợp đồng có ngưỡng chênh lệch để điều chỉnh giá hay không. Một số hợp đồng quy định giá trị thanh toán cuối cùng được điều chỉnh theo diện tích thực tế; hợp đồng khác lại có cơ chế riêng về chênh lệch. Không có một công thức hoàn tiền chung cho mọi dự án.
Cách làm an toàn là đề nghị chủ đầu tư hoặc đơn vị bàn giao lập biên bản đo đạc, cho xem bản vẽ được duyệt và nêu rõ cơ sở xác định diện tích. Người mua nên ký biên bản với ý kiến bảo lưu nếu số liệu chưa rõ, lưu ảnh hiện trạng và lịch sử trao đổi. Khi tranh chấp có dấu hiệu về sai khác thiết kế, phần sở hữu riêng/chung hoặc chất lượng bàn giao, bộ tài liệu này quan trọng hơn nhiều so với trao đổi miệng tại sảnh.
Lô gia, chỗ để xe và cột kỹ thuật: ba điểm thường bị hiểu sai
Lô gia được tính diện tích nhưng không đồng nghĩa được sửa tùy ý
Lô gia gắn với căn hộ có thể được tính vào diện tích sử dụng, nhưng mặt ngoài công trình, lan can, thoát nước, cục nóng điều hòa và an toàn cháy nổ có thể chịu quy chế quản lý và thiết kế chung. Trước khi đóng kín lô gia hoặc thay đổi kết cấu, xem bài sửa chữa căn hộ chung cư có cần xin phép không để tránh biến phần diện tích riêng thành một hạng mục vi phạm.
Chỗ để xe cần đọc điều khoản, không suy đoán từ vị trí tầng hầm
Việc có chỗ để xe, giá mua/thuê, thời hạn sử dụng và quyền chuyển nhượng kèm căn hộ phải được ghi rõ. Một ô đỗ xe không tự trở thành tài sản riêng chỉ vì người mua đã dùng nhiều năm. Nếu chỗ đỗ là một phần giao dịch, cần nêu số vị trí, loại xe, vị trí tương đối, giá và quy chế quản lý trong hợp đồng hoặc phụ lục.
Cột và hộp kỹ thuật không tính thông thủy nhưng vẫn phải kiểm tác động sử dụng
Cột hoặc hộp kỹ thuật nằm trong căn có thể làm giảm khả năng bố trí nội thất. Dù không tính vào diện tích thông thủy, người mua vẫn nên kiểm kích thước và vị trí trên bản vẽ trước khi chốt giá. Đây là lý do bản vẽ layout không thể thay thế bằng lời giới thiệu “căn hộ vuông vắn”.
Checklist khi thấy diện tích hoặc phần sở hữu ghi không rõ
- Yêu cầu chủ đầu tư chỉ rõ căn cứ đo diện tích: thông thủy hay diện tích khác.
- Đề nghị phụ lục liệt kê phần riêng, phần chung và phần chủ đầu tư giữ lại.
- So sánh số m² trong bảng giá, hợp đồng, bản vẽ và biên bản bàn giao.
- Kiểm điều khoản về chênh lệch diện tích, thời hạn phản hồi và điều chỉnh giá.
- Không chuyển khoản thanh toán cuối cùng khi biên bản bàn giao còn điểm chưa thống nhất mà chưa ghi ý kiến bảo lưu.
- Nếu có chỗ để xe/kho/sân vườn, yêu cầu mô tả riêng về vị trí, quyền dùng và chi phí.
Khi mâu thuẫn liên quan khu vực chung, người mua còn cần phân biệt quyền của cư dân với thẩm quyền quản lý vận hành. Bài phí bảo trì chung cư 2% và trách nhiệm bàn giao và bài quyền cư dân, ban quản trị và chủ đầu tư giúp xác định đúng đầu mối để yêu cầu giải quyết.
Căn cứ pháp lý cần đối chiếu năm 2026
Nội dung chính cần xem là Luật Nhà ở 2023 về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư; Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở; và Thông tư 05/2024/TT-BXD, đặc biệt Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư về nguyên tắc xác định diện tích căn hộ, phần diện tích khác. Với thông tin trên Giấy chứng nhận, thủ tục đăng ký và dữ liệu tài sản gắn liền với đất, cần đối chiếu thêm Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Thông tư 10/2024/TT-BTNMT theo hồ sơ cụ thể.
Câu hỏi thường gặp về diện tích riêng của căn hộ
Diện tích ban công có luôn được tính vào diện tích căn hộ không?
Theo nguyên tắc tính diện tích sử dụng căn hộ theo kích thước thông thủy, ban công hoặc lô gia gắn liền với căn hộ được tính. Tuy nhiên, việc sử dụng phải tuân thủ thiết kế, nội quy và các yêu cầu an toàn của tòa nhà.
Tường ngăn giữa hai căn có thuộc diện tích riêng không?
Không tính tường phân chia các căn hộ vào diện tích thông thủy. Đây cũng là bộ phận không nên tự ý đục, dịch chuyển hoặc can thiệp mà không kiểm thiết kế và chấp thuận cần thiết.
Nếu chủ đầu tư không đưa phụ lục phần sở hữu chung thì có nên ký không?
Không nên coi đây là chi tiết có thể bỏ qua. Hãy yêu cầu làm rõ bằng phụ lục hoặc văn bản có giá trị đối chiếu với hợp đồng trước khi ký, đặc biệt khi giao dịch có chỗ để xe, kho, sân vườn, khu thương mại hoặc tiện ích được quảng cáo là “dành riêng”.
Trước khi đặt cọc, có thể dùng thêm checklist xác nhận tình trạng bất động sản để rà đồng thời diện tích, tình trạng thế chấp, quy hoạch và điều kiện giao dịch.
Đừng chỉ hỏi căn hộ “bao nhiêu mét vuông”; hãy hỏi mét vuông đó được đo thế nào và thuộc quyền của ai.
LegalZone có thể rà hợp đồng mua bán, phụ lục sở hữu riêng – chung, biên bản bàn giao và điều khoản chênh lệch diện tích trước khi bạn đặt cọc hoặc thanh toán đợt cuối.
