LegalZone
Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam: điều kiện và giới hạn năm 2026
Từ năm 2026, khi tư vấn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cần áp dụng Luật Nhà ở 2023, Nghị định 95/2024/NĐ-CP và các quy định liên quan về đất đai, dự án. Nội dung cũ theo mốc 2014 hoặc 2021 không còn đủ an toàn để sử dụng.
Câu trả lời ngắn
Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc nhóm được pháp luật cho phép và nhà ở nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Không phải mọi loại nhà đất đều được mua.
Đối với cá nhân nước ngoài, điều kiện nền tảng là được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Đối với tổ chức nước ngoài, cần có giấy tờ hợp lệ về việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam.
Những loại nhà ở có thể sở hữu
Nhóm tổ chức, cá nhân nước ngoài thông thường có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đủ điều kiện. Nhà ở có thể là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án, nhưng phải nằm ngoài khu vực hạn chế về quốc phòng, an ninh.
Giao dịch mua nhà riêng lẻ ngoài dự án, mua đất nền như người Việt Nam hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất độc lập là nhóm rủi ro cao và thường không phù hợp với cơ chế sở hữu nhà ở của người nước ngoài.
Giới hạn số lượng và thời hạn sở hữu
Luật Nhà ở giới hạn số lượng sở hữu đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; đối với nhà ở riêng lẻ thì giới hạn theo khu vực có quy mô dân số tương đương một phường và không quá mức luật định.
Cá nhân nước ngoài được sở hữu theo thời hạn thỏa thuận trong giao dịch nhưng không quá 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn một lần nếu đủ điều kiện. Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì quyền sở hữu được xử lý theo cơ chế rộng hơn như công dân Việt Nam.
Checklist trước khi đặt cọc
- Kiểm tra dự án có nằm trong danh mục được cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu hay không.
- Kiểm tra tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài trong tòa nhà hoặc khu vực dự án.
- Đối chiếu tư cách nhập cảnh, giấy tờ hoạt động của tổ chức và thời hạn sở hữu dự kiến.
- Yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên bán cung cấp văn bản xác nhận điều kiện giao dịch, tiến độ pháp lý và nghĩa vụ tài chính.
Tải văn bản pháp luật liên quan
Các văn bản dưới đây hỗ trợ tra cứu nhanh và tải về khi cần chuẩn bị hồ sơ.
Câu hỏi thường gặp
Khuyến nghị thực hiện
Nếu cần kiểm tra giao dịch mua nhà trước khi ký hoặc nộp thủ tục, bạn nên chuẩn bị giấy tờ dự án, hợp đồng dự kiến, giấy tờ nhân thân/doanh nghiệp và trao đổi với luật sư để tránh rủi ro không được công nhận giao dịch.
Bài viết đã được LegalZone rà soát theo văn bản pháp luật đang áp dụng và có thể cần đối chiếu thêm hồ sơ cụ thể trước khi thực hiện giao dịch.
