Nợ vay phần lớn ở mức an toàn
Khảo sát từ phóng viên báo Dân trí về báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của chín doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy tổng nợ vay tài chính đạt 242.792 tỷ đồng, tăng 39% so với năm trước. Trong số đó, một số doanh nghiệp đã ghi nhận mức dư nợ vay tăng đáng kể, như Vinhomes (tăng 80%), Khang Điền (tăng 43%), Novaland (tăng 9%) và Phát Đạt (tăng 4%).
Ngược lại, năm doanh nghiệp khác đã thực hiện cơ cấu lại nợ vay, dẫn đến việc giảm tổng nợ so với năm trước, bao gồm Quốc Cường Gia Lai (giảm 75%), DIC Corp (giảm 42%), An Gia (giảm 29%), Đất Xanh (giảm 27%) và Nam Long (giảm 21%).
Dù biểu hiện nợ vay có gia tăng hay suy giảm, tổng số nợ vay của hầu hết các doanh nghiệp vẫn ở mức an toàn khi so với vốn chủ sở hữu (dưới 1 lần). Nhiều doanh nghiệp thậm chí có tỷ lệ nợ vay rất thấp, với Quốc Cường Gia Lai chỉ ở mức 0,02 lần, DIC Corp 0,22 lần, Đất Xanh 0,23 lần, An Gia 0,29 lần, và Nam Long 0,37 lần. Đáng chú ý, duy nhất Novaland có tỷ lệ nợ vay gấp 1,2 lần, vượt mức an toàn.
Lãi suất cho vay ở mức nào?
Các thông tin từ báo cáo cho thấy các doanh nghiệp vay ngân hàng với nhiều mức lãi suất khác nhau, phụ thuộc vào thời hạn khoản vay cũng như việc có tài sản đảm bảo hay không. Một số doanh nghiệp áp dụng mức lãi suất tối đa lên tới 14-15%/năm, trong khi một số khác áp dụng mức lãi suất cố định từ 7-9%/năm và cũng có những khoản vay thả nổi.
Tại Vinhomes, các khoản vay ngắn hạn có lãi suất khác nhau. Đối với các khoản vay không có tài sản đảm bảo (tính theo USD), lãi suất dao động từ 5,83%/năm đến 11,5%/năm. Các khoản vay có tài sản đảm bảo (theo VND) có lãi suất từ 5,5%/năm đến 15%/năm.
Trong khi đó, các khoản vay dài hạn đều có tài sản đảm bảo và lãi suất dao động từ 7,2%/năm đến 14%/năm. Tổng vay dài hạn của Vinhomes là 59.697 tỷ đồng, với kỳ hạn trả gốc có thể bắt đầu từ giai đoạn 2026-2027 và dài nhất đến năm 2035.
Novaland cũng ghi nhận mức lãi suất đa dạng cho các khoản vay ngắn hạn và dài hạn, tùy thuộc vào chính sách của từng ngân hàng. Một số khoản vay có lãi suất cố định khoảng 11,5%/năm cho ba tháng đầu tiên, với việc điều chỉnh ba tháng một lần, cộng biên độ từ 3,5%-4%/năm. Một số khoản khác có lãi suất thấp hơn, khoảng 9%/năm, điều chỉnh theo kỳ hạn ba tháng.
Đối với Nam Long, các khoản vay ngắn hạn ghi nhận lãi suất từ 5,8% đến 9,1%/năm. Mặt bằng lãi suất chung ở khoảng 7%/năm, có thể áp dụng tài sản đảm bảo hoặc vay tín chấp. Thời gian đáo hạn các khoản vay này trong năm nay.
Các khoản vay dài hạn tại Nam Long có thời gian đáo hạn từ năm 2029-2030, với lãi suất lần lượt là 8,5%/năm, 8,6%/năm và 9%/năm. Tài sản đảm bảo cho vay là quyền sử dụng các thửa đất có sẵn nhằm tài trợ cho các dự án đầu tư của doanh nghiệp.
Tại Khang Điền, khoản vay ngắn hạn duy nhất 1.250 tỷ đồng để tài trợ cho dự án có lãi suất 9%/năm, hạn trả gốc vào tháng 4 năm nay. Các khoản vay dài hạn có thời gian trả gốc kéo dài đến năm 2031-2032, với lãi suất cơ sở 12 tháng hoặc lãi suất tiết kiệm cá nhân trong 24 tháng cộng biên độ từ 2,7% đến 3,7%/năm.
Tại Phát Đạt, các khoản vay đều áp dụng nhiều mức lãi suất khác nhau, một số khoản áp dụng lãi suất cơ sở cộng biên độ tối thiểu từ 4-4,5%/năm. Một số khoản vay khác áp dụng lãi suất cố định, dao động từ 10,3% đến 10,7%/năm, hoặc không thấp hơn lãi suất tối thiểu 9,5%/năm.
Một số doanh nghiệp còn lại trong khảo sát không cung cấp thông tin chi tiết về lãi suất vay hoặc chịu lãi suất theo thỏa thuận.
Áp lực lãi suất đòi hỏi các doanh nghiệp phải đẩy mạnh tái cấu trúc
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đã thừa nhận rằng áp lực lãi suất đang tác động lớn đến khả năng phát triển các dự án mới và mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp. Mức lãi suất cao có thể gia tăng chi phí, ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận, đặc biệt đối với những công ty phụ thuộc vào vốn vay và các dự án dài hạn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc của DKRA Group, cho biết sau giai đoạn khó khăn từ 2022-2024, nhiều nhà đầu tư đã phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án và thu hẹp quy mô, dẫn đến tình trạng dư địa ứng phó không còn nhiều. Mức lãi suất gia tăng cùng với việc các ngân hàng siết chặt nguồn tín dụng một cách đột ngột khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chuẩn bị phương án vay mới, đảo nợ hoặc triển khai dự án, làm tăng nguy cơ đứt gãy dòng tiền.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, sau giai đoạn khủng hoảng gần đây, thị trường bất động sản đã bộc lộ một vấn đề cốt lõi mà các doanh nghiệp cần chú ý, đó là việc sử dụng vốn dài hạn để triển khai dự án, ví dụ như từ các đối tác chiến lược hoặc phát hành trái phiếu kỳ hạn 5-10 năm với lãi suất ổn định. Nếu các doanh nghiệp quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng ngắn hạn, họ sẽ gặp rủi ro lớn khi lãi suất biến động.
Áp lực lãi suất gia tăng đã được dự báo từ cuối năm trước. Chi phí lãi vay tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, nhưng quan trọng hơn, lãi suất cao khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng, thanh khoản trên thị trường suy giảm, và doanh thu không quay vòng kịp để trả nợ ngân hàng, đây chính là rủi ro lớn nhất hiện nay.
Danh mục
