Ngày 29 tháng 1 vừa qua, thị trường chứng khoán Hong Kong và Trung Quốc đại lục đã ghi nhận một dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ với nhiều mã cổ phiếu có sự tăng trưởng đáng kể. Những doanh nghiệp bất động sản như China Aoyuan và Logan Group đã có những bước chuyển mình ấn tượng sau thời gian dài chịu ảnh hưởng của khủng hoảng. Động lực cho sự phục hồi này được cho là đến từ thông tin quan trọng do truyền thông địa phương thông báo rằng các doanh nghiệp bất động sản không còn phải báo cáo dữ liệu liên quan đến chính sách “ba lằn ranh đỏ”.
### Khi “chiếc vòng kim cô” âm thầm được nới lỏng
Để hiểu rõ về tác động của sự kiện này, cần nhìn lại bối cảnh từ năm 2020. Vào thời điểm đó, Bắc Kinh đã triển khai bộ quy tắc “ba lằn ranh đỏ” với mục tiêu kiểm soát tình trạng đầu tư bất động sản quá mức. Bộ quy tắc này quy định ba tiêu chí khắt khe nhằm giới hạn tỷ lệ nợ trên tiền mặt, nợ trên tài sản và nợ trên vốn chủ sở hữu, qua đó hạn chế các doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính một cách thái quá.
Tuy nhiên, chính sách này đã dẫn đến những hậu quả không mong muốn, khi nhiều doanh nghiệp lớn như China Evergrande phải đối mặt với tình trạng vỡ nợ và khủng hoảng thanh khoản. Theo các nguồn tin từ Beijing News và Bloomberg, việc dỡ bỏ chính sách này thực sự mang tính chất “hợp thức hóa” hơn là một thay đổi đột ngột. Nhiều doanh nghiệp đã âm thầm không nộp các báo cáo liên quan từ đầu năm 2023, cho thấy sự nhận thức dần dần của chính quyền về tính cứng nhắc của quy chế.
Phản ứng từ thị trường tài chính là tức thì và mạnh mẽ. Cổ phiếu của China Aoyuan tăng tới gần 33%, Logan Group tăng hơn 20%, và ngay cả những doanh nghiệp lớn như China Vanke cũng ghi nhận mức tăng 10% trên sàn chứng khoán Hong Kong. Chỉ số CSI 300 Bất động sản cũng bất ngờ chạm mức cao nhất trong hai tháng, cho thấy tâm lý của nhà đầu tư đang rất hưng phấn.
### Thực tế phũ phàng sau bảng điện tử xanh
Mặc dù thị trường chứng khoán phản ứng tích cực, nhưng thực tế kinh doanh không hoàn toàn lạc quan như những con số trên bảng điện tử. Giới phân tích đánh giá rằng xu thế này có thể không bền vững. Ông Liu Shui, một chuyên gia phân tích kỳ cựu tại China Index Holdings, đã cho rằng việc thực hiện chính sách “ba lằn ranh đỏ” sẽ không còn nhiều ý nghĩa, vì hầu hết các doanh nghiệp trong quá trình mở rộng đã hoặc đang trong tình trạng vỡ nợ, không thể phục hồi như trước.
Vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở việc chính phủ cho phép vay vốn mà còn là tâm lý e ngại từ các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp bất động sản. Một đại diện cấp cao của một công ty địa ốc tại Thượng Hải đã cho biết mặc dù đã cố gắng đề xuất tài sản thế chấp và chính phủ đã ban hành nhiều văn bản khuyến khích nhưng vẫn không thể tiếp cận dòng vốn mới.
Ông Cusson Leung, Giám đốc đầu tư của KGI Asia, cũng nhấn mạnh rằng việc gỡ bỏ “ba lằn ranh đỏ” chỉ mang tính chất giải tỏa tâm lý. Ngân hàng vẫn sẽ căn cứ vào hồ sơ rủi ro để quyết định giải ngân, và trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại, tài sản thế chấp đang mất giá trị, các tổ chức tài chính không có lý do gì để tháo dỡ “cửa” tín dụng.
### Niềm tin – Mảnh ghép quan trọng vẫn còn thiếu
Khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc hiện nay đã chuyển từ khủng hoảng thanh khoản sang khủng hoảng niềm tin của người tiêu dùng. Dữ liệu cho thấy giá nhà mới tại Trung Quốc trong tháng 12 năm 2025 tiếp tục giảm tới 2,7% so với cùng kỳ, cho thấy sự trì trệ trong lĩnh vực này. Ngay cả những doanh nghiệp được xem là mạnh nhất cũng đang gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ và duy trì hoạt động.
Một chuyên gia từ UBS cảnh báo rằng còn quá sớm để dự đoán sự ổn định của thị trường. Niềm tin của người tiêu dùng đang rất thấp, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh số bán nhà và dòng tiền từ bán hàng. Điều này có nghĩa là tình trạng khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản sẽ còn kéo dài nếu niềm tin không được khôi phục.
Hơn nữa, chiến lược điều hành của Bắc Kinh dường như đã có thay đổi. Chính phủ hiện tại đang hướng tới mục tiêu “hỗ trợ nhưng không kích thích”, cố gắng ổn định thị trường mà không muốn tạo ra tình trạng bơm tiền vô tội vạ như trước kia.
Chỉ riêng việc gỡ bỏ “ba lằn ranh đỏ” không đủ để khôi phục lĩnh vực bất động sản, mà cần có những biện pháp cụ thể để tái thiết niềm tin của người tiêu dùng và các tổ chức tài chính. Thị trường tiếp tục chờ đợi phản ứng từ kỳ họp Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc (NPC) diễn ra vào tháng 3 tới. Tuy nhiên, cho đến khi niềm tin của người dân được phục hồi và ngân hàng thực sự mở lại van tín dụng, triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản vẫn còn xa vời.
Danh mục
