Thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản năm 2026

Thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản là khoản thuế doanh nghiệp phải tính khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, nhà, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất hoặc dự án có gắn với bất động sản. Từ năm 2026, nhiều doanh nghiệp cần rà lại công thức vì Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, Nghị định 320/2025/NĐ-CP và Thông tư 20/2026/TT-BTC đã thay đổi cách nhìn về doanh thu, chi phí, chứng từ và hồ sơ tạm nộp.

Bài này viết riêng cho doanh nghiệp, hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp có hoạt động kinh doanh và tổ chức có giao dịch bất động sản. Nếu bạn là cá nhân bán nhà đất, bài phù hợp hơn là chi phí sang tên Sổ đỏ năm 2026. Nếu bạn đang chuẩn bị đặt cọc hoặc công chứng mua bán đất, xem thêm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2026.

Kết luận nhanh

Công thức cơ bản theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP là: thuế TNDN phải nộp = thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản x 20%. Thu nhập tính thuế được xác định từ thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản, sau khi trừ khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ nếu có.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu chuyển nhượng bất động sản – chi phí được trừ. Chi phí được trừ gồm giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng, nhưng phải có hồ sơ, hóa đơn, chứng từ và phải tương ứng với doanh thu tính thuế.

Với dự án bất động sản thu tiền theo tiến độ, nếu doanh nghiệp thu tiền nhưng chưa xác định được chi phí tương ứng, phải tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền, không bao gồm VAT. Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp.

Căn cứ LegalZone đã rà trước khi viết

Nguồn LegalZone được kiểm trước gồm bài Nghị định 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế TNDN, bài điểm mới của Nghị định 320/2025/NĐ-CP, bài về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bài chi phí sang tên Sổ đỏ. Sau đó đối chiếu với nguồn chính thức của Chính phủ về Luật Thuế TNDN 2025, Nghị định 320/2025/NĐ-CP, Thông tư 20/2026/TT-BTC và Nghị định 141/2026/NĐ-CP.

Bài này không lặp bài đã redirect 84857 về đây. Phần trọng tâm không phải “liệt kê 06 nguồn thu nhập”, mà là cách doanh nghiệp tính thuế, chuẩn bị chứng từ và rà hợp đồng trước khi chuyển nhượng bất động sản.

Những khoản thu nhập bất động sản phải kiểm thuế TNDN

Nghị định 320/2025/NĐ-CP chia thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thành nhiều nhóm. Khi rà hồ sơ, không nên chỉ nhìn tên hợp đồng là “mua bán” hay “chuyển nhượng”. Cần xem bản chất giao dịch, tài sản chuyển giao, quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, công trình trên đất và nghĩa vụ bàn giao.

Nhóm giao dịch	Ví dụ thường gặp	Điểm cần rà trước khi kê khai
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất	Chuyển nhượng thửa đất, khu đất, quyền thuê đất trả tiền một lần hoặc dự án gắn với đất.	Kiểm nguồn gốc đất, giá vốn, bảng giá đất, tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đã nộp và điều kiện chuyển nhượng.
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản	Doanh nghiệp có quyền cho thuê/cho thuê lại đất theo pháp luật đất đai.	Không nhầm với việc chỉ cho thuê nhà, hạ tầng hoặc công trình trên đất khi không có quyền cho thuê lại đất.
Chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất	Bán nhà xưởng, tòa nhà, công trình, tài sản gắn liền với đất.	Nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng thì phải rà chung theo nhóm bất động sản.
Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất	Chuyển nhượng hệ thống hạ tầng, công trình phụ trợ, tài sản trên khu đất.	Kiểm giá trị còn lại, hồ sơ đầu tư, hóa đơn và khả năng tách giá trị khỏi quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, hạ tầng, công trình kiến trúc	Nhà ở thương mại, công trình thương mại, hạ tầng dự án.	Kiểm thời điểm bàn giao, thu tiền theo tiến độ, doanh thu tính thuế và chi phí tương ứng.
Chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản của quỹ đầu tư bất động sản	Quỹ đầu tư bất động sản có phát sinh chuyển nhượng hoặc cho thuê tài sản.	Công ty quản lý quỹ phải kiểm nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định riêng.

Công thức tính thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản

Cách đọc thực tế nên theo ba bước: xác định doanh thu, xác định chi phí được trừ, sau đó xác định thu nhập tính thuế và áp thuế suất. Nếu bỏ qua bước chứng từ chi phí, doanh nghiệp có thể vẫn ghi nhận giá vốn kế toán nhưng không đủ điều kiện được trừ khi tính thuế.

Bước	Cách xác định	Hồ sơ cần kiểm
1. Doanh thu chuyển nhượng	Giá thực tế theo hợp đồng, gồm phụ thu và phí thu thêm nếu có.	Hợp đồng, phụ lục, lịch thanh toán, biên bản bàn giao, hóa đơn, chứng từ thu tiền.
2. Chi phí được trừ	Giá vốn bất động sản và chi phí trực tiếp liên quan, đủ điều kiện được trừ.	Hồ sơ nguồn gốc đất, chứng từ trả tiền, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng, bồi thường, phí/lệ phí.
3. Thu nhập chịu thuế	Doanh thu chuyển nhượng trừ chi phí được trừ.	Bảng tính, sổ kế toán, hạch toán riêng từng dự án hoặc từng giao dịch.
4. Thu nhập tính thuế	Thu nhập chịu thuế trừ khoản lỗ chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ nếu có.	Hồ sơ quyết toán các kỳ trước, bảng theo dõi lỗ, tài liệu chứng minh cùng hoạt động.
5. Thuế TNDN phải nộp	Thu nhập tính thuế x 20%.	Tờ khai, hồ sơ quyết toán, chứng từ tạm nộp và chứng từ nộp thuế.

Doanh thu tính thuế: không chỉ là giá ghi trên hợp đồng

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng theo hợp đồng phù hợp với pháp luật, bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm. Vì vậy, trước khi ký, doanh nghiệp cần rà toàn bộ phụ lục thanh toán, khoản hỗ trợ, khoản phạt, phí dịch vụ, chi phí sang tên, điều khoản bù trừ công nợ và các khoản thu thêm khác.

Nếu giá chuyển quyền sử dụng đất trên hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành tại thời điểm ký hợp đồng, doanh thu tính thuế có thể bị xác định theo bảng giá đất. Đây là rủi ro thường gặp khi doanh nghiệp ghi giá chuyển nhượng thấp để “tiết kiệm thuế” nhưng không tính đến rủi ro ấn định, điều chỉnh nghĩa vụ tài chính và tranh chấp điều khoản thanh toán.

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất hay chưa. Với dự án thu tiền theo tiến độ, nếu đã thu tiền nhưng chưa xác định được chi phí tương ứng, doanh nghiệp phải tạm nộp 1% trên doanh thu thu được tiền, không gồm VAT, rồi quyết toán lại khi bàn giao.

Giá vốn và chi phí được trừ cần chứng từ gì?

Chi phí được trừ phải tương ứng với doanh thu tính thuế, đáp ứng điều kiện khoản chi được trừ và không thuộc nhóm không được trừ. Trong hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, LegalZone thường tách thành ba nhóm: giá vốn đất, chi phí hình thành tài sản/dự án và chi phí trực tiếp của giao dịch chuyển nhượng.

Nhóm chi phí	Căn cứ thường dùng	Lỗi hay bị loại
Giá vốn của đất chuyển quyền	Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp; hợp đồng nhận chuyển nhượng; chứng từ thanh toán; giá trúng đấu giá; giá trị góp vốn.	Không có chứng từ trả tiền hợp pháp, không chứng minh nguồn gốc đất hoặc dùng giá vốn không đúng thời điểm.
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư	Phương án bồi thường được phê duyệt, chứng từ ứng trước, chứng từ chi trả và hồ sơ đất đai liên quan.	Tự thỏa thuận không có phương án/phê duyệt hoặc hồ sơ chi trả không khớp diện tích dự án.
Phí, lệ phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất	Chứng từ nộp phí, lệ phí, thông báo nghĩa vụ tài chính.	Đưa nhầm chi phí không liên quan trực tiếp đến bất động sản chuyển nhượng.
Cải tạo đất, san lấp, hạ tầng, công trình	Hợp đồng thi công, nghiệm thu, hóa đơn, chứng từ thanh toán, hồ sơ hoàn công, phân bổ chi phí.	Không hạch toán riêng, thiếu chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt hoặc phân bổ không theo diện tích chuyển nhượng.
Chi phí khác liên quan trực tiếp	Chi phí pháp lý, môi giới, đàm phán, ký hợp đồng, thẩm định, công chứng, đo đạc nếu đủ chứng từ.	Chi phí chung không phân bổ được hoặc đã được Nhà nước thanh toán/nguồn vốn khác thanh toán.

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất theo cơ chế mới của Luật Đất đai có ảnh hưởng trực tiếp tới các trường hợp không có đủ hợp đồng, chứng từ giá vốn hoặc giá chuyển quyền thấp hơn bảng giá. Vì vậy, hồ sơ thuế không thể tách rời hồ sơ đất đai. Trước khi quyết toán, nên kiểm đồng thời Sổ đỏ, quyết định giao/thuê đất, bảng giá đất, thông báo nghĩa vụ tài chính và chứng từ kế toán.

Bù trừ lỗ và hạch toán riêng: điểm dễ nhầm

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được trừ khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ theo quy định. Tuy nhiên, doanh nghiệp không nên tự động lấy lỗ từ hoạt động khác bù sang hoặc lấy lãi chuyển nhượng bất động sản bù tùy tiện với hoạt động đang hưởng ưu đãi nếu chưa kiểm đúng điều kiện.

Trường hợp doanh nghiệp vừa có hoạt động kinh doanh bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế, phải hạch toán riêng chi phí của từng hoạt động. Nếu không hạch toán riêng được chi phí chung, chi phí chung phải phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.

Đây là điểm rủi ro lớn trong doanh nghiệp có nhiều mảng: xây dựng, thương mại, dịch vụ, cho thuê, chuyển nhượng dự án và bán bất động sản. Nếu bộ phận kế toán không tách được chi phí dự án, cơ quan thuế có thể loại chi phí, yêu cầu phân bổ lại hoặc tính tiền chậm nộp.

Doanh nghiệp nhỏ doanh thu từ 01 tỷ đồng trở xuống có cần kiểm không?

Nghị định 141/2026/NĐ-CP bổ sung chính sách miễn thuế TNDN cho doanh nghiệp, tổ chức được thành lập theo pháp luật Việt Nam có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống, kèm điều kiện và ngoại lệ về công ty con, quan hệ liên kết. Quy định này có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Tuy nhiên, không nên thấy “doanh thu từ 01 tỷ đồng trở xuống” rồi bỏ qua hồ sơ chuyển nhượng bất động sản. Cần kiểm tổng doanh thu năm, kỳ tính thuế trước liền kề, doanh nghiệp mới thành lập, quan hệ liên kết, doanh thu tài chính, thu nhập khác và giao dịch bất động sản cụ thể. Một giao dịch chuyển nhượng nhà đất có thể làm doanh thu vượt ngưỡng hoặc kéo theo nghĩa vụ kê khai khác.

Checklist hồ sơ trước khi kê khai thuế

• Hợp đồng chuyển nhượng, phụ lục, thỏa thuận đặt cọc, lịch thanh toán và biên bản bàn giao.
• Giấy chứng nhận, quyết định giao đất/cho thuê đất, hồ sơ nguồn gốc đất và điều kiện chuyển nhượng.
• Bảng giá đất tại thời điểm ký hợp đồng, đặc biệt khi giá hợp đồng thấp hoặc không đủ chứng từ giá vốn.
• Chứng từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trúng đấu giá, giá trị góp vốn hoặc giá nhận chuyển nhượng.
• Hồ sơ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hồ sơ san lấp, hạ tầng, công trình và phân bổ chi phí theo diện tích.
• Hóa đơn, chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với khoản chi thuộc diện phải có chứng từ thanh toán.
• Bảng theo dõi lỗ chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ nếu có.
• Tờ khai tạm nộp, quyết toán, chứng từ đã nộp thuế và hồ sơ giải trình khi số tạm nộp thấp hơn số quyết toán.
• Biên bản rà soát điều khoản hợp đồng về bên chịu thuế, giá đã gồm thuế/chưa gồm thuế và nghĩa vụ cung cấp chứng từ.

Những lỗi làm tăng rủi ro thuế

Lỗi	Hậu quả thường gặp	Cách giảm rủi ro
Ghi giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất	Doanh thu tính thuế bị điều chỉnh theo bảng giá đất, phát sinh truy thu hoặc tranh chấp giữa các bên.	Rà bảng giá đất trước khi ký và ghi rõ cơ chế xử lý nếu cơ quan thuế điều chỉnh.
Không tách doanh thu, chi phí từng dự án	Chi phí chung bị phân bổ lại, chi phí không đủ căn cứ có thể bị loại.	Hạch toán riêng từng dự án, từng phần diện tích chuyển nhượng và từng đợt bàn giao.
Thu tiền theo tiến độ nhưng không tạm nộp đúng	Thiếu số tạm nộp, có thể phát sinh tiền chậm nộp khi quyết toán.	Xác định có chi phí tương ứng hay chưa; nếu chưa, tạm nộp 1% trên doanh thu thu tiền không gồm VAT.
Thiếu chứng từ giá vốn	Giá vốn bị tính lại theo bảng giá hoặc không được chấp nhận như doanh nghiệp dự kiến.	Lưu hợp đồng gốc, chứng từ thanh toán, thông báo nghĩa vụ tài chính, quyết định đấu giá/góp vốn.
Đưa chi phí đã được nguồn khác thanh toán vào chi phí được trừ	Chi phí bị loại, tăng thu nhập chịu thuế.	Đối chiếu nguồn vốn, khoản Nhà nước thanh toán, khoản được bồi hoàn và khoản doanh nghiệp thực chịu.

Khi nào nên rà hợp đồng trước khi ký?

Nên rà trước khi ký nếu giá trị giao dịch lớn, có thanh toán nhiều đợt, có chuyển nhượng dự án, có tài sản bảo đảm, có bù trừ công nợ, có phần giá trị hạ tầng/công trình khó tách hoặc một bên yêu cầu giá “đã gồm mọi loại thuế”. Điều khoản thuế không rõ có thể làm bên bán chịu thêm thuế TNDN, VAT, lệ phí và tiền chậm nộp ngoài dự kiến.

Với giao dịch doanh nghiệp mua đất của cá nhân hoặc cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất rồi doanh nghiệp chuyển nhượng tiếp, cần rà đồng thời thuế TNCN, lệ phí trước bạ, VAT nếu có, thuế TNDN, hóa đơn và chứng từ thanh toán. Đây là nhóm hồ sơ dễ bị nhầm giữa nghĩa vụ của cá nhân và nghĩa vụ của doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

Thuế suất TNDN chuyển nhượng bất động sản năm 2026 là bao nhiêu?

Theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%. Số thuế phải nộp bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%.

Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì tính theo giá nào?

Nếu giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do cấp có thẩm quyền ban hành tại thời điểm ký hợp đồng, doanh thu tính thuế có thể bị xác định theo bảng giá đất. Doanh nghiệp nên kiểm bảng giá đất trước khi ký.

Thu tiền đặt cọc hoặc thu tiền theo tiến độ đã phải tạm nộp chưa?

Với doanh nghiệp thực hiện dự án hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê và có thu tiền ứng trước theo tiến độ, nếu chưa xác định được chi phí tương ứng thì phải tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền, không bao gồm VAT. Khi bàn giao bất động sản phải quyết toán lại.

Chi phí môi giới, pháp lý, công chứng có được trừ không?

Có thể được xem xét nếu là chi phí thực tế liên quan trực tiếp đến giao dịch, có hóa đơn, chứng từ hợp pháp, đáp ứng điều kiện chi phí được trừ và không thuộc khoản chi không được trừ. Cần lưu hợp đồng dịch vụ, nghiệm thu, hóa đơn và chứng từ thanh toán.

Lỗ từ chuyển nhượng bất động sản có được chuyển không?

Khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ theo quy định có thể được trừ khi xác định thu nhập tính thuế từ hoạt động này. Doanh nghiệp cần có hồ sơ quyết toán, bảng theo dõi lỗ và chứng từ chứng minh đúng hoạt động.

Doanh nghiệp doanh thu dưới 01 tỷ đồng có được miễn thuế không?

Nghị định 141/2026/NĐ-CP bổ sung trường hợp doanh nghiệp, tổ chức được thành lập theo pháp luật Việt Nam có tổng doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống được miễn thuế TNDN, nhưng có điều kiện, cách xác định doanh thu và ngoại lệ về công ty con, quan hệ liên kết. Với giao dịch bất động sản, vẫn nên rà kỹ vì giá trị chuyển nhượng có thể làm doanh thu vượt ngưỡng.