LegalZone
Thuê nhà nguyên căn khác thuê một phòng hoặc một căn hộ nhỏ ở chỗ người thuê thường sử dụng toàn bộ kết cấu, sân, cổng, hệ thống điện nước, nội thất gắn liền và có thể muốn sửa chữa để ở, kinh doanh hoặc cho gia đình đông người. Vì vậy, điều khoản sửa chữa và cải tạo phải rõ ngay từ đầu, nếu không khi phát sinh thấm dột, hỏng mái, sửa bếp, làm thêm vách ngăn hoặc thay thiết bị, hai bên rất dễ tranh cãi.
Cách an toàn là tách sửa chữa nhỏ để duy trì sinh hoạt, sửa chữa lớn do xuống cấp tự nhiên, cải tạo làm thay đổi hiện trạng và hạng mục người thuê tự đầu tư. Mỗi nhóm nên có người chịu chi phí, cách xin chấp thuận, tiêu chuẩn nghiệm thu và nghĩa vụ khôi phục khi trả nhà.
Sửa chữa nhỏ và sửa chữa lớn trong nhà nguyên căn khác nhau thế nào?
Sửa chữa nhỏ thường là thay bóng đèn, khóa cửa, vòi nước, vệ sinh máy lạnh, xử lý hỏng hóc do quá trình sử dụng thông thường hoặc do lỗi của người thuê. Nếu hợp đồng không nói gì, bên thuê vẫn nên báo cho chủ nhà trước khi thay thế để tránh bị cho là tự ý thay đổi tài sản.
Sửa chữa lớn là các hạng mục liên quan kết cấu, mái, tường, nền, hệ thống điện nước âm tường, chống thấm, an toàn công trình hoặc hỏng hóc vốn có trước khi thuê. Với nhóm này, hợp đồng nên quy định chủ nhà phải sửa trong thời hạn cụ thể hoặc cho phép người thuê sửa thay và khấu trừ nếu chủ nhà chậm thực hiện.
Bảng phân loại hạng mục nên ghi trong hợp đồng
Một phụ lục hiện trạng lúc nhận nhà giúp giảm tranh cãi hơn nhiều so với chỉ ghi chung chung nhà còn tốt.
| Hạng mục | Ai thường chịu trách nhiệm | Chứng cứ nên có |
|---|---|---|
| Hỏng do người thuê sử dụng sai | Bên thuê | Ảnh trước/sau, biên bản xác nhận lỗi |
| Xuống cấp tự nhiên của mái, tường, đường ống | Bên cho thuê, trừ thỏa thuận khác | Biên bản hiện trạng, báo giá sửa chữa |
| Cải tạo để kinh doanh hoặc làm văn phòng | Bên thuê nếu được đồng ý | Văn bản chấp thuận, bản vẽ, phụ lục chi phí |
| Thay thiết bị gắn liền như bồn nước, cửa, tủ bếp | Theo thỏa thuận sở hữu sau khi thay | Hóa đơn, biên bản bàn giao tài sản |
Cải tạo kết cấu phải được đồng ý bằng văn bản
Các việc như đập tường, mở cửa, nâng nền, lắp biển hiệu lớn, thay đổi hệ thống điện, chuyển công năng phòng hoặc cho thuê lại một phần nhà không nên chỉ thỏa thuận miệng. Nếu nhà nằm trong khu dân cư, căn hộ liền kề hoặc có yêu cầu PCCC/giấy phép, người thuê còn phải kiểm quy định xây dựng và nội quy khu vực.
Văn bản đồng ý nên nêu rõ người chịu chi phí, thời gian thi công, tiếng ồn, trách nhiệm với hàng xóm, xử lý hư hại và tài sản cải tạo thuộc về ai khi chấm dứt thuê. Nếu chủ nhà đồng ý cải tạo nhưng sau đó yêu cầu trả nguyên trạng, hợp đồng phải có cơ chế tính giá trị còn lại hoặc khấu trừ tiền thuê.
Nghiệm thu và hoàn trả hiện trạng khi trả nhà
Khi bàn giao lại nhà, hai bên nên đi từng phòng, ghi rõ hạng mục còn dùng được, hạng mục bị hỏng, công nợ điện nước, chìa khóa, thiết bị và phần cải tạo để lại. Nếu chỉ nhắn tin 'đã trả nhà', chủ nhà có thể giữ cọc vì cho rằng nhà hư hỏng; người thuê lại khó chứng minh mình đã giao đúng hiện trạng.
Biên bản nghiệm thu nên gắn với phụ lục hiện trạng lúc nhận nhà. Một vết nứt đã có sẵn, hệ thống thoát nước hỏng từ trước hoặc đồ nội thất đã cũ cần được ghi từ đầu để người thuê không bị yêu cầu bồi thường toàn bộ khi trả nhà.
Điều khoản mẫu nên có cho nhà nguyên căn
Điều khoản tốt không cần dài, nhưng phải trả lời được bốn câu hỏi: ai sửa, sửa trong bao lâu, nếu chậm sửa thì xử lý thế nào, và tài sản cải tạo thuộc về ai. Với nhà thuê để kinh doanh, nên thêm điều khoản tạm ngừng kinh doanh khi nhà hư hỏng làm mất công năng sử dụng.
Nếu hai bên đã ký hợp đồng cũ mà thiếu điều khoản này, có thể lập phụ lục sửa đổi. Phụ lục nên ký trước khi thi công, không chờ tới lúc phát sinh tranh chấp hoặc khi đã bỏ ra chi phí lớn.
Checklist trước khi sửa hoặc cải tạo nhà nguyên căn đang thuê
- Lập phụ lục hiện trạng nhà, ảnh/video từng khu vực trước khi nhận nhà.
- Phân loại sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn và cải tạo thay đổi hiện trạng.
- Xin chấp thuận bằng văn bản trước khi đập phá, lắp đặt, nâng cấp kết cấu.
- Ghi rõ ai trả chi phí và tài sản sau cải tạo thuộc về ai.
- Lập biên bản nghiệm thu khi trả nhà để xử lý cọc và công nợ.
Căn cứ pháp lý riêng cần đối chiếu
Cần đối chiếu Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản, Luật Nhà ở 2023 về quyền và nghĩa vụ bên cho thuê/bên thuê nhà ở, quy định xây dựng/PCCC nếu cải tạo làm thay đổi kết cấu hoặc công năng, nội quy khu dân cư/chung cư nếu nhà nằm trong khu quản lý và thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.
FAQ về sửa chữa, cải tạo nhà thuê nguyên căn
Người thuê tự sửa nhà rồi trừ vào tiền thuê được không?
Chỉ nên làm khi hợp đồng cho phép hoặc có văn bản đồng ý của chủ nhà. Nếu tự sửa mà không chứng minh được nhu cầu và chi phí hợp lý, rất dễ bị từ chối khấu trừ.
Chủ nhà không sửa nhà hư hỏng thì người thuê có được chấm dứt không?
Có thể xem xét nếu hư hỏng làm nhà không còn sử dụng được theo mục đích thuê và chủ nhà không khắc phục sau khi đã được thông báo hợp lệ.
Cải tạo xong có được tháo mang đi không?
Phụ thuộc tài sản đó có gắn liền với nhà và thỏa thuận sở hữu sau cải tạo. Nên ghi rõ ngay trong phụ lục.
LegalZone hỗ trợ rà hợp đồng thuê nhà nguyên căn, soạn phụ lục sửa chữa/cải tạo và xử lý tranh chấp hoàn cọc, bồi thường khi bàn giao lại nhà.
