LegalZone
Thuê nhà nguyên căn khác thuê phòng hoặc thuê căn hộ nhỏ vì bên thuê thường quản lý toàn bộ nhà, có thể sửa chữa, cho thuê lại phòng, đăng ký tạm trú, lắp đặt thiết bị và chịu trách nhiệm với tài sản kèm theo.
Vì vậy, hợp đồng cần đi sâu vào hiện trạng nhà, danh mục tài sản, điện nước, sửa chữa, giới hạn sử dụng, bàn giao và trả nhà. Bài này không lặp lại câu hỏi có cần lập hợp đồng ở STT2.
Nhà nguyên căn cần biên bản hiện trạng chi tiết
Biên bản nên ghi số tầng, phòng, thiết bị, đồng hồ điện nước, khóa cửa, tường, mái, hệ thống vệ sinh, đồ nội thất và ảnh kèm theo. Nếu thiếu, khi trả nhà rất dễ bị trừ cọc vì lỗi đã tồn tại trước đó.
Nên chụp ảnh/video ngày bàn giao và lưu vào phụ lục hợp đồng.
Bảng điều khoản riêng cho nhà nguyên căn
Các điều khoản này thường không xuất hiện đủ trong mẫu thuê nhà ngắn.
| Điều khoản | Nên ghi | Lý do |
|---|---|---|
| Sửa chữa/cải tạo | Hạng mục được làm, ai trả tiền | Tránh phá kết cấu hoặc tranh cãi chi phí |
| Cho thuê lại | Có được cho thuê phòng/ở ghép không | Tránh vi phạm mục đích thuê |
| Tạm trú/kinh doanh | Chủ nhà hỗ trợ giấy tờ nào | Phục vụ thủ tục hành chính |
| Tài sản kèm | Danh mục, tình trạng, giá trị | Căn cứ trừ/hoàn cọc |
| Trả nhà | Sơn sửa, vệ sinh, công nợ | Giảm tranh chấp cuối kỳ |
Điện nước, internet và công nợ
Hợp đồng nên ghi ai đứng tên hợp đồng điện nước, bên thuê có được lắp thêm thiết bị không, cách chốt chỉ số khi nhận/trả nhà và cách xử lý hóa đơn phát sinh sau khi trả nhà.
Với nhà nguyên căn dùng để kinh doanh, cần tách chi phí sinh hoạt, chi phí sửa chữa và chi phí giấy phép nếu có.
Giới hạn sử dụng để tránh vi phạm pháp luật
Bên thuê không nên tự ý chuyển mục đích thành kho hàng, cơ sở lưu trú, quán ăn hoặc văn phòng đông người nếu nhà, khu dân cư hoặc giấy phép không phù hợp. Chủ nhà cũng cần ghi rõ các mục đích bị cấm.
Nếu thuê nhà trong hẻm/khu dân cư, vấn đề tiếng ồn, PCCC, rác thải và an ninh cần được đưa vào hợp đồng.
Trả nhà và hoàn cọc
Cần quy định thời hạn báo trước, kiểm hiện trạng, sửa lỗi, thanh toán công nợ và ngày hoàn cọc. Nếu chủ nhà giữ cọc để sửa chữa, phải có hạng mục, chứng từ và căn cứ trong hợp đồng.
Không nên ký biên bản thanh lý ghi đã nhận đủ tiền nếu cọc chưa được hoàn.
Điều khoản bảo vệ khi thuê nguyên căn để kinh doanh
Nếu bên thuê dùng nhà nguyên căn làm văn phòng, lớp học, cơ sở dịch vụ hoặc kho hàng nhỏ, hợp đồng cần ghi rõ mục đích này được bên cho thuê đồng ý. Ngoài tiền thuê, cần thỏa thuận trách nhiệm xin giấy phép con, phòng cháy chữa cháy, đăng ký kinh doanh, thuế cho thuê và xử lý khi cơ quan quản lý yêu cầu dừng hoạt động.
Bên thuê cũng nên có quyền kiểm tra giấy tờ nhà và tình trạng thế chấp/tranh chấp ở mức cần thiết. Nếu nhà bị xử lý tài sản, bị thu hồi hoặc chủ sở hữu không có quyền cho thuê dài hạn, chi phí cải tạo của bên thuê có thể bị ảnh hưởng trực tiếp.
Rủi ro khi cho nhiều người cùng ở trong nhà nguyên căn
Nếu bên thuê là một nhóm bạn, gia đình lớn hoặc doanh nghiệp bố trí nhân sự ở chung, hợp đồng nên ghi người đại diện chịu trách nhiệm, số lượng người ở tối đa và nghĩa vụ thông báo khi thay đổi người ở. Chủ nhà không nên chỉ ký với một người rồi để toàn bộ việc quản lý cho nhóm thuê tự thỏa thuận miệng.
Trường hợp phát sinh hư hỏng, mất an ninh hoặc vi phạm nội quy khu dân cư, bên cho thuê sẽ cần biết ai có quyền nhận thông báo và ai chịu trách nhiệm thanh toán. Điều khoản này đặc biệt quan trọng với nhà nguyên căn có nhiều phòng, nhiều chìa khóa hoặc có tài sản giá trị kèm theo.
Checklist hành động
- Lập phụ lục hiện trạng có ảnh/video.
- Ghi rõ sửa chữa, cho thuê lại, tạm trú và mục đích sử dụng.
- Chốt điện nước, internet, tài sản kèm theo ngày bàn giao.
- Ghi cơ chế trả nhà, khấu trừ cọc và thời hạn hoàn cọc.
- Không dùng mẫu thuê phòng cho hợp đồng nguyên căn.
Căn cứ pháp lý riêng
Căn cứ gồm Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở 2023, quy định cư trú/kinh doanh/PCCC nếu mục đích thuê liên quan, cùng hợp đồng và phụ lục bàn giao giữa các bên.
FAQ nhà nguyên căn
Thuê nhà nguyên căn có được cho thuê lại không?
Chỉ nên cho thuê lại nếu hợp đồng cho phép và không trái mục đích sử dụng, nội quy hoặc quy định liên quan.
Có cần ghi từng tài sản trong nhà không?
Nên ghi để làm căn cứ bàn giao và hoàn/trừ cọc khi trả nhà.
Sửa nhà bằng tiền bên thuê thì hết hạn xử lý thế nào?
Phải thỏa thuận trước việc tháo dỡ, để lại, hoàn trả chi phí hoặc khấu trừ tiền thuê.
LegalZone hỗ trợ rà hồ sơ, hợp đồng, chứng cứ và phương án xử lý phù hợp với tình huống cụ thể của bạn.
