LegalZone
Trong thời hạn thuê, chủ nhà không thể tự ý tăng giá nếu hợp đồng đã chốt mức tiền thuê và không có cơ chế điều chỉnh. Nếu muốn tăng, phải căn cứ điều khoản hợp đồng, thông báo đúng thời hạn và được bên thuê chấp thuận nếu việc tăng giá là sửa đổi hợp đồng.
Bài này tách khỏi bài Vòng 34 về tăng giá sau cải tạo: trọng tâm là quyền của bên thuê khi bên cho thuê tăng giá mà không báo đúng hoặc áp giá mới trái thỏa thuận.
Tăng giá là sửa đổi hợp đồng, không phải thông báo một chiều trong mọi trường hợp
Nếu hợp đồng ghi giá thuê cố định đến hết hạn, chủ nhà muốn tăng giá phải thỏa thuận lại. Nếu hợp đồng có điều khoản điều chỉnh định kỳ, cần đọc rõ mốc tăng, tỷ lệ tăng, căn cứ tăng và thời hạn báo trước.
Thông báo tăng giá qua miệng, sát ngày thanh toán hoặc sau khi bên thuê đã đầu tư sửa chữa có thể không đủ căn cứ để buộc bên thuê chấp nhận.
Bảng xử lý khi nhận thông báo tăng giá
Bên thuê nên phản hồi có chứng cứ, không chỉ phản ứng cảm tính.
| Tình huống | Quyền của bên thuê | Chứng cứ cần giữ |
|---|---|---|
| Hợp đồng giá cố định | Có quyền từ chối tăng giá | Hợp đồng, phụ lục, sao kê |
| Có điều khoản tăng định kỳ | Kiểm tỷ lệ và thời hạn báo trước | Thông báo tăng giá, lịch thanh toán |
| Tăng giá đột ngột | Yêu cầu giữ giá hoặc chấm dứt theo thỏa thuận | Tin nhắn, email, ghi nhận cuộc họp |
| Chủ nhà giữ cọc vì không đồng ý tăng | Yêu cầu quyết toán theo hợp đồng cũ | Biên bản bàn giao, chứng từ cọc |
Khi nào bên thuê có thể chấm dứt và lấy lại cọc?
Nếu chủ nhà đơn phương tăng giá trái hợp đồng và không tiếp tục cho thuê theo giá đã thỏa thuận, bên thuê có cơ sở yêu cầu chấm dứt do lỗi của bên cho thuê, hoàn cọc và bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được.
Tuy nhiên, nếu hợp đồng cho phép tăng giá sau một mốc thời gian và bên thuê đã được báo đúng hạn, việc không đồng ý tăng có thể được xem là không gia hạn hoặc chấm dứt theo cơ chế đã thỏa thuận.
Cách gửi phản hồi an toàn
Bên thuê nên gửi văn bản nêu rõ: không đồng ý mức tăng vì trái điều khoản nào; đề nghị tiếp tục thực hiện theo giá cũ hoặc thương lượng mức mới; nếu chủ nhà vẫn yêu cầu trả nhà thì đề nghị lịch bàn giao, hoàn cọc và quyết toán.
Nếu thuê để kinh doanh, cần ghi nhận chi phí đầu tư, chi phí di dời, thiệt hại do thay đổi đột ngột. Đây là cơ sở thương lượng bồi thường hoặc khởi kiện nếu cần.
Điều khoản giá thuê nên có trong hợp đồng mới
Hợp đồng nên ghi rõ giá thuê, thời điểm được xem xét tăng, tỷ lệ tăng tối đa, căn cứ tăng, thời hạn báo trước, quyền từ chối của bên thuê và hậu quả nếu không thống nhất được giá mới.
Một điều khoản tốt có thể cho phép thương lượng lại trước ngày hết hạn 30-60 ngày, thay vì cho chủ nhà tăng đơn phương giữa kỳ thuê.
Checklist cho bên thuê khi chủ nhà tăng giá
- Đọc điều khoản giá thuê, điều chỉnh giá và thời hạn báo trước.
- Không thanh toán giá mới nếu chưa thống nhất rõ và muốn bảo lưu quyền.
- Gửi phản hồi bằng văn bản, lưu bằng chứng gửi/nhận.
- Lập bảng cọc, tiền thuê đã trả và chi phí đầu tư vào nhà.
- Nếu trả nhà, lập biên bản bàn giao và quyết toán cọc/công nợ.
Căn cứ pháp lý riêng
Cần đối chiếu Bộ luật Dân sự 2015 về sửa đổi hợp đồng, đơn phương chấm dứt, đặt cọc, phạt vi phạm và bồi thường; Luật Nhà ở 2023 về thuê nhà ở; hợp đồng thuê, phụ lục, thông báo tăng giá, chứng từ cọc và biên bản bàn giao.
FAQ chủ nhà tăng giá thuê không báo trước
Chủ nhà nhắn tin tăng giá từ tháng sau có bắt buộc theo không?
Không nếu hợp đồng không cho phép tăng đơn phương hoặc chưa có thỏa thuận sửa đổi.
Không đồng ý tăng giá có mất cọc không?
Không tự động mất cọc. Phải xem bên nào vi phạm và cọc bảo đảm nghĩa vụ gì.
Có cần báo trước khi chấm dứt vì chủ nhà tăng giá trái hợp đồng không?
Nên gửi thông báo để ghi nhận lý do, thời điểm bàn giao và yêu cầu hoàn cọc.
LegalZone hỗ trợ bên thuê rà điều khoản tăng giá, soạn văn bản phản hồi và xử lý hoàn cọc/bồi thường khi chủ nhà tăng giá trái thỏa thuận.
