LegalZone
Khi nhà thuê hư hỏng nặng, dột, nứt, chập điện, thấm nước hoặc mất an toàn mà chủ nhà không sửa, người thuê có thể có căn cứ yêu cầu sửa chữa, giảm tiền thuê, tạm ngừng sử dụng phần không an toàn hoặc chấm dứt hợp đồng tùy mức độ và thỏa thuận.
Điểm khác với các bài chấm dứt thuê nhà khác là nguyên nhân nằm ở tình trạng nhà và nghĩa vụ bảo đảm công năng sử dụng của bên cho thuê. Người thuê cần chứng cứ kỹ, không chỉ nói miệng rồi tự bỏ đi.
Khi nào hư hỏng đủ nghiêm trọng để yêu cầu xử lý?
Không phải mọi hư hỏng nhỏ đều cho phép chấm dứt hợp đồng ngay. Bóng đèn cháy, vòi nước rò nhẹ hoặc hao mòn bình thường thường nên xử lý theo thỏa thuận bảo trì. Nhưng nếu hư hỏng làm nhà không thể sử dụng đúng mục đích, nguy hiểm cho người ở, ảnh hưởng sức khỏe hoặc chủ nhà đã biết mà không sửa trong thời hạn hợp lý, quyền của người thuê mạnh hơn.
Cần đọc hợp đồng để xem ai chịu sửa chữa hạng mục nào, thời hạn phản hồi, chi phí sửa, quyền tự sửa rồi trừ tiền thuê và điều kiện chấm dứt trước hạn.
Bảng chứng cứ nên chuẩn bị
Chứng cứ càng rõ thì yêu cầu hoàn cọc hoặc bồi thường càng dễ được chấp nhận.
| Loại hư hỏng | Chứng cứ nên có | Hướng yêu cầu |
|---|---|---|
| Dột, thấm, nứt | Ảnh/video theo ngày, tin nhắn báo chủ nhà | Sửa chữa, giảm tiền thuê, chấm dứt nếu kéo dài |
| Chập điện, nguy cơ cháy | Biên bản thợ điện, ảnh cầu dao, hóa đơn sửa | Yêu cầu khắc phục khẩn cấp |
| Hư hệ thống nước/vệ sinh | Ảnh, hóa đơn sửa, phản ánh cư dân | Khắc phục hoặc giảm tiền thuê |
| Không bảo đảm an toàn | Biên bản ban quản lý/cơ quan chức năng nếu có | Rời khỏi nhà, yêu cầu hoàn cọc/bồi thường |
| Hư do người thuê | Biên bản hiện trạng trước và sau thuê | Người thuê có thể phải chịu chi phí |
Thông báo cho chủ nhà như thế nào?
Người thuê nên gửi thông báo bằng tin nhắn, email hoặc văn bản: mô tả hư hỏng, thời điểm phát hiện, ảnh/video, yêu cầu sửa trong thời hạn cụ thể và hậu quả nếu không sửa. Nếu hư hỏng nguy hiểm, cần yêu cầu xử lý ngay và có thể báo ban quản lý/chính quyền nếu cần.
Không nên tự ý bỏ nhà mà không thông báo, vì chủ nhà có thể cho rằng người thuê đơn phương chấm dứt trái hợp đồng. Cũng không nên tự sửa khoản lớn rồi trừ tiền thuê nếu hợp đồng không cho phép hoặc chưa thông báo.
Hoàn cọc, tiền thuê còn lại và bồi thường
Nếu chấm dứt do lỗi chủ nhà không sửa nhà, người thuê có cơ sở yêu cầu hoàn cọc và tiền thuê đã trả cho thời gian không được sử dụng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại hợp lý nếu chứng minh được. Tuy nhiên, khoản bồi thường phải có chứng cứ: chi phí chuyển nhà, thuê nơi ở tạm, sửa chữa khẩn cấp, thiệt hại tài sản.
Nếu hư hỏng do lỗi người thuê, vật nuôi, người ở cùng hoặc sử dụng sai mục đích, chủ nhà có quyền khấu trừ cọc hoặc yêu cầu bồi thường. Vì vậy biên bản hiện trạng lúc nhận nhà rất quan trọng.
Bàn giao nhà khi chấm dứt do hư hỏng
Khi trả nhà, hai bên nên lập biên bản ghi rõ lý do chấm dứt, hiện trạng hư hỏng, tài sản còn lại, công tơ điện nước, tiền thuê/cọc và phần tranh chấp nếu chưa thống nhất. Nếu chủ nhà không đến, người thuê có thể gửi thông báo bàn giao, mời người làm chứng và lưu ảnh/video.
Tránh để câu chuyện chuyển thành tranh chấp mất cọc vì thiếu chứng cứ bàn giao. Người thuê cần chứng minh mình đã trả nhà đúng cách và hư hỏng không do mình gây ra.
Checklist cho người thuê khi nhà hư hỏng
- Chụp ảnh/video hư hỏng theo thời gian.
- Thông báo cho chủ nhà bằng kênh có lưu chứng cứ.
- Cho chủ nhà thời hạn hợp lý để sửa, trừ trường hợp nguy hiểm khẩn cấp.
- Lưu hóa đơn chi phí phát sinh và biên bản của thợ/ban quản lý nếu có.
- Lập biên bản thanh lý, bàn giao khi chấm dứt.
Căn cứ pháp lý cần đối chiếu
Căn cứ gồm Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản, nghĩa vụ giao tài sản phù hợp mục đích thuê, Luật Nhà ở 2023 nếu là thuê nhà ở, hợp đồng thuê, nội quy chung cư/khu dân cư và chứng cứ về tình trạng nhà.
FAQ nhà thuê hư hỏng
Nhà dột có được chấm dứt hợp đồng ngay không?
Phải xem mức độ dột, nghĩa vụ sửa chữa và việc chủ nhà có được thông báo nhưng không khắc phục hay không.
Người thuê tự sửa rồi trừ tiền thuê được không?
Chỉ nên làm khi hợp đồng cho phép hoặc đã thông báo, có chứng cứ chi phí và chủ nhà đồng ý/không phản hồi hợp lý.
Chủ nhà có được giữ cọc khi nhà hỏng do lỗi chủ nhà không?
Nếu người thuê chứng minh hư hỏng không do mình gây ra và chấm dứt có căn cứ, có thể yêu cầu hoàn cọc.
LegalZone hỗ trợ người thuê soạn thông báo yêu cầu sửa nhà, yêu cầu hoàn cọc, lập biên bản bàn giao và xử lý tranh chấp khi chủ nhà không khắc phục hư hỏng.
