LegalZone
Bài này tách khỏi nhóm công chứng thuê nhà nguyên căn ở Vòng 32: trọng tâm là hai vấn đề người cho thuê thường hỏi cùng lúc, gồm chi phí công chứng hợp đồng thuê nhà và quyền chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm.
Không phải mọi hợp đồng thuê nhà đều bắt buộc công chứng, nhưng nếu đã chọn công chứng thì cần hiểu phí, thù lao và giá trị chứng cứ. Hợp đồng công chứng vẫn phải có điều khoản chấm dứt, báo trước, hoàn cọc và bàn giao rõ ràng.
Phí công chứng hợp đồng thuê nhà được tính từ đâu?
Phí công chứng thường được xác định theo biểu phí hiện hành đối với hợp đồng, giao dịch có giá trị; thù lao soạn thảo, sao chụp, lưu trữ hoặc dịch vụ ngoài giờ phải được tổ chức hành nghề công chứng niêm yết.
Với hợp đồng thuê nhà, giá trị để tính thường dựa vào tổng tiền thuê theo thời hạn hợp đồng hoặc giá trị nghĩa vụ mà các bên yêu cầu công chứng viên chứng nhận. Nên yêu cầu tách phí nhà nước, thù lao và chi phí dịch vụ khác.
| Khoản tiền | Cách hiểu thực tế | Việc nên làm |
|---|---|---|
| Phí công chứng | Tính theo biểu phí và giá trị hợp đồng | Yêu cầu giải thích cách tính |
| Thù lao soạn thảo | Chi phí dịch vụ niêm yết | Hỏi trước nếu dùng mẫu của VPCC |
| Sao y/lưu trữ | Phát sinh theo số bản, số trang | Chốt số bản trước khi ký |
| Ngoài giờ/ngoài trụ sở | Không mặc nhiên phát sinh | Yêu cầu báo giá rõ |
Khi nào nên công chứng hợp đồng thuê nhà?
Nên cân nhắc công chứng khi hợp đồng có thời hạn dài, tổng tiền thuê lớn, nhà thuộc đồng sở hữu, bên thuê đầu tư cải tạo nhiều hoặc thuê để kinh doanh.
Nếu hợp đồng ngắn hạn, giá trị nhỏ, các bên quen biết và điều khoản đơn giản, văn bản có chữ ký, chuyển khoản và biên bản bàn giao vẫn là chứng cứ quan trọng.
Bên cho thuê được chấm dứt hợp đồng trong trường hợp nào?
Bên cho thuê không nên tự ý đuổi người thuê, khóa cửa, cắt điện nước hoặc giữ tài sản nếu hợp đồng chưa chấm dứt hợp lệ. Cần kiểm hợp đồng quy định những vi phạm nào cho phép chấm dứt.
Các căn cứ thường gặp là chậm tiền thuê, sử dụng sai mục đích, tự ý cho thuê lại, tự ý sửa chữa, gây mất an toàn hoặc vi phạm nội quy chung cư.
Tiền cọc, bồi thường và bàn giao khi chấm dứt
Cọc không mặc nhiên thuộc về bên cho thuê. Muốn giữ cọc hoặc khấu trừ, phải có căn cứ trong hợp đồng và chứng cứ về thiệt hại hoặc công nợ.
Nếu bên cho thuê chấm dứt sai, bên thuê có thể yêu cầu hoàn cọc, bồi thường chi phí di chuyển, chi phí cải tạo hoặc thiệt hại khác nếu chứng minh được.
Chứng cứ cần giữ trước khi gửi thông báo
Nên lưu hợp đồng, phụ lục, biên bản bàn giao, ảnh hiện trạng, bảng kê tiền thuê, thông báo nhắc nợ, tin nhắn vi phạm và biên bản làm việc.
Thông báo chấm dứt nên nêu rõ điều khoản bị vi phạm, thời hạn khắc phục, thời điểm bàn giao và cách xử lý cọc/công nợ.
Checklist hành động
- Yêu cầu tách phí công chứng và thù lao dịch vụ.
- Ghi rõ ai chịu phí và chi phí bản sao.
- Không dùng công chứng để thay điều khoản chấm dứt.
- Gửi thông báo vi phạm bằng kênh có chứng cứ.
- Lập biên bản bàn giao, thanh lý cọc/công nợ.
Căn cứ pháp lý riêng
Bộ luật Dân sự về hợp đồng thuê tài sản, đặt cọc, bồi thường; Luật Nhà ở 2023 về giao dịch nhà ở; Luật Công chứng và biểu phí, thù lao công chứng hiện hành; thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê nhà.
FAQ phí công chứng
Hợp đồng thuê nhà không công chứng có vô hiệu không?
Không mặc nhiên vô hiệu chỉ vì không công chứng. Cần xem loại giao dịch, thỏa thuận và chứng cứ giao kết.
Ai trả phí công chứng hợp đồng thuê nhà?
Các bên có thể thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận, nên ghi bổ sung trước khi ký.
Bên cho thuê có được giữ toàn bộ cọc khi bên thuê vi phạm không?
Chỉ nên giữ theo điều khoản cọc và thiệt hại/công nợ chứng minh được.
LegalZone hỗ trợ rà hợp đồng, hồ sơ, chứng cứ và phương án xử lý phù hợp với tình huống cụ thể của bạn.
