LegalZone
Đặt cọc thuê mặt bằng kinh doanh cần được viết kỹ hơn đặt cọc thuê nhà ở thông thường, vì bên thuê thường phải sửa chữa, xin giấy phép con, đăng ký kinh doanh, lắp biển hiệu, đặt máy móc, chuẩn bị khai trương và phụ thuộc vào doanh thu. Nếu hợp đồng cọc chỉ ghi “không thuê thì mất cọc”, bên thuê rất dễ mất tiền khi mặt bằng không đủ điều kiện kinh doanh hoặc bên cho thuê thay đổi điều kiện.
Điều khoản cọc tốt phải trả lời ba câu hỏi: cọc để giữ mặt bằng hay bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê, khi nào được hoàn cọc, và khoản nào được khấu trừ khi thanh lý. Với mặt bằng kinh doanh, cần thêm điều kiện về mục đích sử dụng, giấy phép kinh doanh, PCCC, sửa chữa, bàn giao hiện trạng và quyền treo biển.
Cọc thuê mặt bằng khác gì cọc thuê nhà ở?
Thuê nhà ở chủ yếu liên quan chỗ ở, bàn giao, tiền thuê và cọc. Thuê mặt bằng kinh doanh còn liên quan công năng sử dụng, lượng khách, giấy phép ngành nghề, biển hiệu, cải tạo, điện nước công suất lớn, phòng cháy chữa cháy, giờ hoạt động, bãi xe và quy định của tòa nhà/khu dân cư. Vì vậy, điều kiện hoàn cọc phải gắn với việc mặt bằng có dùng được cho ngành nghề dự kiến hay không.
Bảng điều khoản nên có trong hợp đồng đặt cọc
| Điều khoản | Nội dung cần ghi | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Mục đích thuê | Bán lẻ, F&B, văn phòng, kho, spa, lớp học… | Nếu mục đích bị cấm thì bên thuê phải được hoàn cọc |
| Hiện trạng bàn giao | Diện tích, lối đi, điện nước, PCCC, biển hiệu | Tránh nhận mặt bằng không đúng quảng cáo |
| Thời hạn ký hợp đồng chính | Ngày ký, mẫu hợp đồng, phụ lục sửa chữa | Tránh bên cho thuê kéo dài rồi giữ cọc |
| Điều kiện hoàn cọc | Không đủ giấy phép, không được sửa chữa, không bàn giao đúng | Bảo vệ tiền cọc khi lỗi không do bên thuê |
| Khấu trừ cọc | Tiền thuê nợ, hư hỏng, vi phạm cụ thể | Không để bên cho thuê khấu trừ tùy ý |
Những điều kiện phải kiểm trước khi chuyển cọc
- Người nhận cọc có quyền cho thuê mặt bằng hay chỉ là môi giới/người quản lý.
- Mặt bằng có được phép kinh doanh ngành nghề dự kiến không.
- Có hạn chế về PCCC, tiếng ồn, mùi, bãi xe, giờ hoạt động hoặc biển hiệu không.
- Có được sửa chữa, khoan đục, lắp máy lạnh, bếp, bảng hiệu, camera không.
- Tiền cọc có được trừ vào tiền thuê hay giữ đến khi thanh lý.
- Nếu không xin được giấy phép kinh doanh/giấy phép con thì hoàn cọc thế nào.
Bên thuê đổi ý có luôn mất cọc không?
Nếu hợp đồng cọc ghi rõ bên thuê từ chối thuê vì lý do chủ quan thì mất cọc, khả năng đòi lại tiền sẽ thấp. Nhưng nếu bên thuê không thể ký hợp đồng chính vì mặt bằng không đúng cam kết, bên cho thuê không có quyền cho thuê, không bàn giao đúng thời hạn, không cho sửa chữa như đã hứa hoặc mặt bằng không đủ điều kiện kinh doanh, cần xem xét lỗi của bên cho thuê và điều kiện hoàn cọc.
Điểm then chốt là chứng cứ: tin nhắn quảng cáo, bản vẽ mặt bằng, hình ảnh hiện trạng, nội dung chuyển khoản, biên nhận cọc và văn bản từ chối của cơ quan/Ban quản lý nếu có. Không nên thương lượng hoàn cọc chỉ bằng điện thoại.
Mẫu câu điều khoản cọc nên đưa vào hợp đồng
Có thể tham khảo hướng viết: “Bên cho thuê cam kết mặt bằng được sử dụng cho mục đích …; trường hợp cơ quan có thẩm quyền/Ban quản lý từ chối cho hoạt động này vì lý do pháp lý của mặt bằng, bên cho thuê hoàn trả toàn bộ tiền cọc trong … ngày”. Mỗi ngành nghề cần chỉnh lại điều kiện cho đúng.
Một câu khác cần có: “Tiền cọc chỉ được khấu trừ vào các khoản nợ tiền thuê, chi phí sửa chữa hư hỏng có biên bản, hoặc khoản phạt đã được quy định rõ; mọi khoản khấu trừ phải có chứng từ hoặc biên bản đối chiếu”.
Căn cứ pháp lý riêng
Căn cứ chính gồm Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc, hợp đồng thuê tài sản, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại; Luật Nhà ở 2023 nếu đối tượng thuê là nhà ở; quy định kinh doanh có điều kiện, PCCC, đăng ký kinh doanh, thuế cho thuê tài sản và nội quy tòa nhà/khu thương mại. Với mặt bằng trong chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, cần kiểm thêm quy chế quản lý vận hành.
FAQ cọc thuê mặt bằng kinh doanh
Chưa ký hợp đồng thuê chính thì có đòi lại cọc được không?
Có thể nếu việc không ký do lỗi bên cho thuê hoặc điều kiện pháp lý của mặt bằng không đúng cam kết. Nếu bên thuê tự đổi ý, phải xem điều khoản cọc.
Cọc thuê mặt bằng nên chuyển cho ai?
Nên chuyển cho chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp lệ. Nếu chuyển cho môi giới, cần có thỏa thuận ba bên và nội dung chuyển khoản rõ.
Có nên cọc trước khi xin giấy phép kinh doanh không?
Có thể, nhưng hợp đồng cọc nên ghi điều kiện hoàn tiền nếu mặt bằng không đủ điều kiện pháp lý cho ngành nghề dự kiến.
LegalZone hỗ trợ rà hợp đồng đặt cọc thuê mặt bằng kinh doanh, soạn điều kiện hoàn cọc, kiểm quyền cho thuê, mục đích sử dụng, PCCC và rủi ro trước khi chuyển tiền.
