LegalZone
Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư, nhiều người chỉ hỏi tổng số tiền phải nộp tại văn phòng công chứng mà không tách rõ phí công chứng theo biểu phí, thù lao soạn thảo, chi phí photocopy, dịch thuật, lưu hồ sơ hoặc dịch vụ ngoài. Vì không tách khoản, người mua dễ nghĩ toàn bộ là phí nhà nước hoặc không biết phần nào có thể yêu cầu giải thích.
Nếu thấy phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư quá cao, việc đầu tiên là yêu cầu bảng kê. Người dân có quyền biết khoản nào là phí công chứng, khoản nào là thù lao dịch vụ và căn cứ tính theo giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản.
Phí công chứng và thù lao công chứng là hai khoản khác nhau
Phí công chứng hợp đồng, giao dịch được tính theo biểu phí do pháp luật về phí, lệ phí quy định. Thù lao công chứng và chi phí khác do tổ chức hành nghề công chứng niêm yết, thỏa thuận trong phạm vi hợp pháp, thường liên quan soạn thảo, đánh máy, sao chụp, dịch thuật hoặc làm ngoài trụ sở.
Vì vậy, câu hỏi đúng không phải chỉ là tổng phí bao nhiêu mà là phí công chứng theo biểu là bao nhiêu, thù lao là bao nhiêu, chi phí khác gồm gì.
Bảng kiểm khoản tiền tại văn phòng công chứng
Bảng này giúp đọc bảng kê rõ hơn.
| Khoản thu | Cách kiểm | Dấu hiệu cần hỏi lại |
|---|---|---|
| Phí công chứng | Theo giá trị hợp đồng hoặc tài sản | Không nêu căn cứ biểu phí |
| Thù lao soạn thảo | Theo niêm yết của tổ chức công chứng | Không niêm yết hoặc không giải thích |
| Chi phí ngoài trụ sở | Theo yêu cầu đi lại và thực tế | Thu dù ký tại trụ sở |
| Sao y, photocopy, lưu hồ sơ | Theo số lượng tài liệu | Gộp thành một khoản không rõ |
Giá trị hợp đồng chung cư ảnh hưởng phí thế nào?
Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ thường có giá trị lớn nên phí công chứng được tính theo bậc giá trị. Nếu các bên ghi giá thấp bất thường để giảm phí hoặc thuế, có thể phát sinh rủi ro về thuế, thanh toán, tranh chấp giá và chứng minh giao dịch thật.
Không nên chỉ ép phí công chứng xuống bằng cách ghi giá thấp. Cần cân bằng giữa chi phí trước mắt và an toàn pháp lý của hợp đồng, đặc biệt khi có vay ngân hàng hoặc chuyển tiền nhiều đợt.
Quyền yêu cầu niêm yết, giải thích và xuất chứng từ
Người yêu cầu công chứng có thể đề nghị văn phòng công chứng cung cấp bảng kê, giải thích căn cứ tính, niêm yết thù lao và cấp chứng từ thu tiền. Nếu khoản thu không rõ, nên hỏi trước khi ký, không đợi sau khi hợp đồng đã hoàn tất.
Nếu văn phòng công chứng từ chối giải thích hoặc thu khoản bất thường, có thể phản ánh tới Sở Tư pháp nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở hoặc trao đổi với luật sư để xác định hướng khiếu nại phù hợp.
Rủi ro hợp đồng khi chỉ mặc cả phí
Nhiều giao dịch chung cư gặp rủi ro không nằm ở phí công chứng mà ở điều kiện chuyển nhượng: căn hộ đã có Sổ hồng chưa, hợp đồng mua bán gốc có được chuyển nhượng không, chủ đầu tư xác nhận ra sao, phí bảo trì hoặc phí quản lý còn nợ không, người bán có đủ chữ ký không.
Vì vậy, khi đi công chứng, đừng chỉ tập trung giảm vài triệu đồng phí. Hãy dùng thời điểm này để rà lại điều kiện ký, dòng tiền, nghĩa vụ thuế và bàn giao hồ sơ sau ký.
Ví dụ: báo phí cao vì gộp cả dịch vụ sang tên
Một số nơi báo trọn gói gồm công chứng, kê khai thuế, nộp hồ sơ đăng ký biến động và nhận kết quả. Nếu khách hàng tưởng toàn bộ là phí công chứng, sẽ đánh giá sai. Cần tách phần dịch vụ sang tên ra khỏi phí công chứng hợp đồng.
Dịch vụ hỗ trợ sang tên có thể hợp pháp nếu thỏa thuận rõ, nhưng khách hàng có quyền tự làm hoặc chọn đơn vị khác.
Checklist trước khi ký công chứng chuyển nhượng chung cư
- Yêu cầu bảng kê tách phí công chứng, thù lao và chi phí khác.
- Kiểm niêm yết phí và thù lao tại văn phòng công chứng.
- Không ghi giá hợp đồng thấp bất thường chỉ để giảm phí.
- Rà điều kiện chuyển nhượng căn hộ, chữ ký vợ/chồng, đồng sở hữu và tình trạng thế chấp.
- Giữ chứng từ thu tiền và hợp đồng đã công chứng.
Căn cứ pháp lý riêng cần đối chiếu
Căn cứ gồm Luật Công chứng 2014 và quy định thay thế khi có hiệu lực, Thông tư 257/2016/TT-BTC và văn bản sửa đổi về phí công chứng, pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng căn hộ, pháp luật thuế và lệ phí trước bạ khi sang tên.
FAQ phí công chứng chung cư
Văn phòng công chứng thu cao có được yêu cầu giải thích không?
Có. Nên yêu cầu bảng kê và căn cứ từng khoản trước khi ký.
Thù lao công chứng có phải phí nhà nước không?
Không hoàn toàn. Thù lao và chi phí dịch vụ cần niêm yết hoặc thỏa thuận riêng.
Có thể đổi văn phòng công chứng không?
Có, nếu hồ sơ chưa ký và các bên thống nhất chọn tổ chức hành nghề công chứng khác phù hợp.
LegalZone hỗ trợ rà bảng kê phí công chứng, hợp đồng chuyển nhượng chung cư và điều kiện sang tên để tránh vừa bị thu không rõ khoản vừa ký hợp đồng rủi ro.
