Tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất

Tháng Bảy 8, 2019

Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất là một việc rất cần thiết, được chuẩn bị trước khi giao kết hợp đồng. Hợp đồng thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên nên là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình.

Chính vì vậy, để hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện một cách hợp pháp thì cả hai bên cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như: hợp đồng phải được lập thành văn bản, công chứng, làm thủ tục sang tên… tất cả các chi tiết có liên quan trong hợp đồng đều phải được các bên trao đổi và ghi nhận cụ thể, chính xác trong hợp đồng.

Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà đất thường được sử dụng, là sự ràng buộc pháp lý giữa hai bên khi tham gia giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tự mình soạn thảo được một bản hợp đồng hoàn chỉnh, mang đầy đủ giá trị pháp lý, đúng quy định pháp luật.

Để giúp đỡ tốt nhất cho khách hàng,Legalzone quốc với đội ngũ chuyên viên, luật sư uy tín, nhiều năm kinh nghiệm sẵn sàng cung cấp tới quý khách hàng dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất hiệu quả, chính xác, nhanh chóng.

Những lưu ý khi thực hiện soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất

1.1. Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng:
Đối với cá nhân
– Người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch. Mọi giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ. Vì vậy, nếu người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tham gia với tư cách là một bên (bên bán hoặc bên mua) trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật mới được coi là hợp pháp. Ý chí của người đại diện theo pháp luật phải được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở.

– Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này.

Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở.

Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
Các chủ thể này tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở thông qua người đại diện của họ (theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Các quyền và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.

Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung vợ chồng, sở hữu chung của các đồng thừa kế, sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình…) thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Nếu trong giấy tờ sở hữu chỉ đứng tên vợ hoặc chồng để tránh rủi rõ nên kiểm tra có đúng là tài sản riêng của vợ hoặc chồng không.

1.2. Các thông tin về chủ thể của các bên tham gia hợp đồng
Nếu là cá nhân thì cần có họ tên, năm sinh, số Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước, hoặc hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp và địa chỉ cư trú. Nếu là pháp nhân, phải có tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy đăng ký kinh doanh, thành lập doanh nghiệp (nếu là doanh nghiệp), thông tin về người đại diện ký kết.

Trong trường hợp tài sản được bán, chuyển nhượng thông qua ủy quyền hoặc mua, nhận chuyển nhượng qua ủy quyền thì ngoài việc phải ghi nhận đầy đủ thông tin của người bán, chuyển nhượng, người mua, nhận chuyển nhượng còn phải thể hiện rõ thông tin của người thực hiện công việc ủy quyền và căn cứ để thực hiện ủy quyền đó.

1.3. Nội dung các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà, đất
– Đối tượng mua bán của hợp đồng
Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, số Giấy chứng nhận, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, số hồ sơ gốc, cơ quan cấp, ngày tháng năm cấp, nguồn gốc tài sản. Đặc điểm của nhà ở, đất ở:

Nhà ở: Địa chỉ ngôi nhà, thông số về tổng diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, kết cấu nhà, số tầng…

Đất ở: Địa chỉ thửa đất, số thửa đất, số tờ bản đồ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng….

Ngoài ra còn có thêm một số nội dung về công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm…

– Giá mua bán:
Giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp các bên thỏa thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá…

-Tiền đặt cọc
Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần cho bên bán để đảm bảo sẽ mua nhà và phải được thể hiện tại hợp đồng đặt cọc ký ngày… Tiền đặt cọc hay hợp đồng đặt cọc không phải là điều kiện bắt buộc để thực hiện mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên có thể tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nếu có nhu cầu.

Thông thường, số tiiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua nhà và khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (chia làm mấy đợt để thanh toán). Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên mua thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

– Thời gian và phương thức thanh toán:
Thời gian và điều kiện giao nhận nhà; Thời gian thanh toán (có thể chia làm nhiều đợt thanh toán); Hình thức thanh toán: chuyển khoản hoặc đưa tiền trực tiếp.

-Lãi do thanh toán chậm: nếu bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.

-Quyền và nghĩa vụ của hai bên
Các bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.

-Điều khoản ràng buộc trách nhiệm
Các bên có thể dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng mà soạn thảo những điều khoản thích hợp, như trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán, hoặc trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng.

-Điều khoản chung
Hai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi. Nếu không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện. Đó là các điều khoản cơ bản nhất của hợp đồng mua bán đất, các bên có thể tự thỏa thuận thêm các điều khoản khác theo nhu cầu, thỏa thuận giữa các bên.

1.4. Kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc của nhà, đất
Việc xác định rõ nguồn gốc nhà ở, đất đai, tình trạng pháp lý của nhà ở là điều kiện giúp giao kết hợp đồng đúng quy định của pháp luật và tránh được những tranh chấp phát sinh sau này. Thực tế, đây không phải là một trong số các điều khoản bắt buộc khi tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, các bên nên tiến hành, kiểm tra kỹ tất cả những vấn đề liên quan đến thửa đất để đảm bảo tính an toàn, chặt chẽ khi thực hiện giao kết hợp đồng.