Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2026: Mẫu 01/TK-SDDPNN

Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là hồ sơ hộ gia đình, cá nhân thường gặp khi có đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, khi mới phát sinh nghĩa vụ thuế, khi thông tin thửa đất thay đổi hoặc khi cơ quan thuế yêu cầu kê khai, điều chỉnh, truy thu. Bài cũ về mẫu năm 2025 không còn đủ an toàn để dùng trong năm 2026 vì hệ thống biểu mẫu quản lý thuế đã có thay đổi theo Nghị định 373/2025/NĐ-CP.

Bài này tập trung vào Mẫu 01/TK-SDDPNN áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân: khi nào phải kê khai, cần chuẩn bị thông tin gì, sửa sai ra sao, liên hệ thế nào khi bị truy thu và khi nào nên rà lại Sổ đỏ/Sổ hồng, dữ liệu đất đai trước khi nộp.

Kết luận nhanh

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 quy định đối tượng chịu thuế, người nộp thuế, căn cứ tính thuế, đăng ký, khai, tính và nộp thuế. Từ ngày 14/02/2026, Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 126/2020/NĐ-CP và thay hệ thống phụ lục mẫu biểu quản lý thuế, trong đó có Mẫu 01/TK-SDDPNN dùng cho hộ gia đình, cá nhân.

Không nên nhầm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ/chuyển mục đích. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thu định kỳ đối với đối tượng chịu thuế. Tiền sử dụng đất là khoản phải nộp trong một số trường hợp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích. Nếu đang hỏi “ai phải nộp tiền sử dụng đất”, đọc bài ai phải nộp tiền sử dụng đất năm 2026.

Nguồn LegalZone dùng trước

LegalZone kiểm trước bài nội bộ căn cứ tính thuế, cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để tách nội dung cách tính sang bài riêng, tránh trùng. Bài nộp thuế đất phi nông nghiệp qua eTax Mobile được dùng để liên kết phần nộp thuế điện tử. Với trường hợp thông tin thửa đất không khớp, LegalZone dùng thêm bài phiếu yêu cầu thông tin dữ liệu đất đai để hướng dẫn người dân kiểm dữ liệu trước khi sửa tờ khai.

Sau nguồn nội bộ, LegalZone đối chiếu nguồn chính thức: Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12; Nghị định 126/2020/NĐ-CP; Nghị định 373/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 14/02/2026; và Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Ai dùng Mẫu 01/TK-SDDPNN?

Khai lần đầu, khai bổ sung và truy thu

Khai lần đầu thường phát sinh khi hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế nhưng chưa kê khai, hoặc mới có thay đổi làm phát sinh nghĩa vụ thuế. Theo quy định quản lý thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai lần đầu đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần kiểm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP và văn bản sửa đổi, trong đó có mốc 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế được sử dụng trong thực tế áp dụng.

Khai bổ sung phát sinh khi tờ khai cũ sai thông tin hoặc thông tin tính thuế thay đổi: sai diện tích, sai mục đích sử dụng, sai người sử dụng đất, thiếu thửa đất, trùng thửa đất, đã chuyển nhượng nhưng vẫn bị tính thuế, hoặc cơ quan thuế có thông báo yêu cầu điều chỉnh. Khi bị truy thu, không nên chỉ nộp tiền ngay nếu chưa hiểu căn cứ. Cần kiểm thông báo thuế, thời kỳ truy thu, diện tích tính thuế, giá đất, thuế suất, tiền chậm nộp và dữ liệu đất mà cơ quan thuế đang dùng.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Mẫu 01/TK-SDDPNN theo biểu mẫu đang áp dụng tại thời điểm nộp.
• Bản chụp Sổ đỏ/Sổ hồng, trang bổ sung và thông tin thửa đất.
• Căn cước công dân, mã số thuế cá nhân nếu có, thông tin liên hệ.
• Thông báo thuế, biên lai nộp thuế các năm trước, quyết định/giấy tờ chuyển nhượng nếu có.
• Tài liệu chứng minh sai sót: đăng ký biến động, xác nhận dữ liệu đất đai, hồ sơ tách thửa/hợp thửa, chuyển mục đích.
• Giấy ủy quyền nếu người khác nộp thay.

Các chỉ tiêu dễ sai trên tờ khai

Khi nào nên xin dữ liệu đất trước khi khai?

Nếu thông báo thuế không khớp Sổ đỏ/Sổ hồng, người dân nên kiểm dữ liệu thửa đất trước khi nộp tờ khai bổ sung. Ví dụ: đã bán đất nhưng vẫn bị gọi nộp thuế, thửa đất bị trùng trên hệ thống, diện tích tính thuế lớn hơn diện tích trên giấy, địa chỉ thay đổi sau sáp nhập hoặc mục đích sử dụng bị ghi sai. Khi đó, có thể dùng Mẫu số 14 yêu cầu thông tin dữ liệu đất đai để đối chiếu trước.

Việc xin dữ liệu không làm mất nghĩa vụ thuế nếu bạn thật sự thuộc diện phải nộp. Nhưng nó giúp xác định cơ quan thuế đang dùng dữ liệu nào và lỗi nằm ở người khai, hồ sơ đất đai hay hệ thống cập nhật. Đây là bước quan trọng trước khi khiếu nại, xin điều chỉnh hoặc đề nghị hủy thông báo thuế sai.

Nộp thuế và lưu chứng từ

Sau khi tờ khai được tiếp nhận và có thông báo nộp thuế, người nộp thuế có thể nộp theo kênh được cơ quan thuế/địa phương hướng dẫn, bao gồm nộp điện tử nếu đủ điều kiện. Bài nộp thuế đất phi nông nghiệp qua eTax Mobile hướng dẫn riêng phần thao tác điện tử.

Luôn lưu thông báo thuế, biên lai/chứng từ nộp tiền, tờ khai đã nộp, phiếu tiếp nhận hồ sơ và tài liệu chứng minh việc đã điều chỉnh. Khi mua bán, thừa kế hoặc tranh chấp sau này, chứng từ thuế là một phần hồ sơ giúp chứng minh quá trình sử dụng và quản lý đất.

Quy trình xử lý trước khi nộp Mẫu 01/TK-SDDPNN

Với tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lỗi thường không nằm ở một ô đơn lẻ mà nằm ở chuỗi dữ liệu: giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, thông tin thuế, thông tin người sử dụng đất và thời điểm phát sinh nghĩa vụ. Vì vậy, trước khi nộp, nên đi theo một quy trình ngắn nhưng đủ chắc thay vì chỉ điền theo mẫu có sẵn.

1. Xác định đúng người nộp thuế. Nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận thì người có quyền sử dụng đất thường là người nộp thuế. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận, người đang sử dụng đất có thể là người nộp thuế. Trường hợp đất đang tranh chấp, đất nhiều đồng sở hữu, đất cho thuê, đất góp vốn hoặc đất hộ gia đình cần đọc kỹ Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12 trước khi kê khai.
2. Xác định thửa đất thuộc diện chịu thuế hay không. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị và một số loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là nhóm thường gặp. Nếu phần đất phi nông nghiệp không dùng vào mục đích kinh doanh thuộc nhóm không chịu thuế thì không nên tự nhận nghĩa vụ khi chưa kiểm.
3. Đối chiếu diện tích tính thuế. Diện tích trên Sổ đỏ/Sổ hồng, diện tích thực tế, diện tích sau tách thửa/hợp thửa và diện tích cơ quan thuế đang tính có thể lệch nhau. Lệch diện tích là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới thông báo truy thu, tiền chậm nộp hoặc yêu cầu khai bổ sung.
4. Kiểm kỳ tính thuế và mốc phát sinh nghĩa vụ. Nếu mới nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích hoặc thay đổi thông tin thửa đất, cần xác định từ năm nào phải kê khai. Với nhiều hồ sơ, điểm tranh cãi không phải có phải nộp hay không, mà là bị tính lùi từ thời điểm nào.
5. Chỉ nộp sau khi đã giữ bản lưu. Nên giữ bản chụp tờ khai đã ký, giấy tờ kèm theo và phiếu tiếp nhận. Nếu nộp điện tử, lưu cả mã giao dịch và chứng từ thanh toán. Đây là dữ liệu quan trọng nếu sau này cơ quan thuế tiếp tục nhắc nợ hoặc thông báo trùng nghĩa vụ.

Cách đọc thông báo truy thu thuế đất phi nông nghiệp

Khi nhận thông báo truy thu, nhiều người chỉ nhìn tổng số tiền phải nộp. Cách làm đó dễ bỏ sót sai sót. Một thông báo truy thu cần được đọc theo từng lớp: ai bị truy thu, truy thu thửa đất nào, kỳ nào, diện tích nào, căn cứ tính ra sao và có tiền chậm nộp không.

Nếu tất cả thông tin đều đúng, việc nộp sớm giúp giảm rủi ro phát sinh thêm tiền chậm nộp. Nếu có điểm sai, người nộp thuế nên gửi văn bản đề nghị giải thích, điều chỉnh hoặc bổ sung hồ sơ. Trường hợp thông báo sai nghiêm trọng nhưng vẫn bị cưỡng ép nghĩa vụ, có thể tính đến khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính theo trình tự phù hợp.

Các tình huống nên khai bổ sung

Khai bổ sung không chỉ dùng khi người dân “khai sai”. Nhiều trường hợp khai bổ sung là cách hợp lệ để hệ thống thuế cập nhật đúng tình trạng pháp lý mới của thửa đất. Khi kê khai bổ sung, nên ghi rõ lý do, tài liệu kèm theo và đề nghị cơ quan tiếp nhận cập nhật dữ liệu tương ứng.

• Sang tên nhưng thông báo thuế vẫn đứng tên chủ cũ: chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho, giấy chứng nhận sau biến động, thông báo thuế và giấy tờ nhân thân của người đang bị gọi tên.
• Nhận thừa kế nhưng chưa thống nhất người kê khai: cần xác định người đại diện, người đang quản lý sử dụng đất và tình trạng khai nhận/phân chia di sản để tránh nhiều người cùng kê hoặc không ai kê.
• Đất hộ gia đình có nhiều người cùng quyền: cần thống nhất người đại diện hợp pháp trên tờ khai; việc nộp thuế không làm mất quyền của các thành viên khác nhưng có thể gây hiểu nhầm trong tranh chấp nếu hồ sơ không rõ.
• Tách thửa, hợp thửa, đổi số thửa/tờ bản đồ: phải đối chiếu dữ liệu trước và sau biến động để tránh tính thuế đồng thời cả thửa cũ và thửa mới.
• Chuyển mục đích sử dụng đất: cần kiểm phần diện tích chuyển mục đích, thời điểm có hiệu lực và nghĩa vụ liên quan. Không nên trộn tiền sử dụng đất với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
• Địa giới hành chính, tên đường, phường/xã thay đổi: không làm phát sinh nghĩa vụ thuế mới, nhưng có thể khiến thông báo thuế, địa chỉ thửa đất và hồ sơ cá nhân không khớp.

Không nên nhầm Mẫu 01/TK-SDDPNN với các hồ sơ thuế khác

Mẫu 01/TK-SDDPNN là tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Trong giao dịch đất đai, người dân còn có thể gặp tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, hồ sơ tiền sử dụng đất, hồ sơ miễn giảm hoặc hồ sơ khai bổ sung khác. Việc dùng nhầm mẫu có thể khiến hồ sơ bị trả lại hoặc làm chậm thủ tục sang tên.

Ví dụ, khi mua bán nhà đất, nghĩa vụ thường được hỏi nhiều nhất là thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí hồ sơ sang tên. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lại là nghĩa vụ định kỳ gắn với việc sử dụng đất thuộc diện chịu thuế. Khi nhận thừa kế, nếu chưa sang tên xong nhưng đã có thông báo thuế, cần kiểm ai đang là người sử dụng đất trên dữ liệu địa chính và ai là người đại diện kê khai trong thời gian chờ phân chia di sản.

Nếu hồ sơ đang vướng đồng thời nhiều nghĩa vụ, nên tách thành ba lớp: nghĩa vụ do giao dịch/chuyển quyền, nghĩa vụ định kỳ của thửa đất và khoản truy thu/phạt/chậm nộp nếu có. Tách đúng lớp giúp xác định cơ quan xử lý, mẫu biểu, thời hạn và chứng cứ cần nộp.

Checklist trước khi gửi hồ sơ cho LegalZone

Nếu muốn LegalZone rà nhanh, bạn nên chuẩn bị theo checklist dưới đây. Hồ sơ càng rõ, thời gian kiểm càng ngắn và khả năng phát hiện sai sót càng cao.

Với hồ sơ truy thu, nên gửi thêm thời điểm bạn bắt đầu sử dụng đất, thời điểm được cấp giấy chứng nhận, thời điểm sang tên nếu có, và lý do bạn cho rằng thông báo đang sai. Nếu chỉ nói “bị thu nhiều quá” nhưng không có dữ liệu thửa đất và thông báo thuế, luật sư khó kết luận được lỗi nằm ở căn cứ tính hay ở thông tin kê khai.

Hướng xử lý khi cơ quan thuế không chấp nhận sửa

Không phải mọi yêu cầu điều chỉnh đều được chấp nhận ngay. Nếu cơ quan thuế cho rằng dữ liệu đang đúng, người nộp thuế nên yêu cầu hướng dẫn bằng văn bản hoặc lập phiếu tiếp nhận hồ sơ. Trường hợp cơ quan thuế căn cứ dữ liệu địa chính, có thể phải làm việc song song với cơ quan đăng ký đất đai để xác nhận thông tin thửa đất trước rồi mới quay lại xử lý nghĩa vụ thuế.

Nếu hồ sơ có căn cứ rõ nhưng vẫn không được điều chỉnh, bước tiếp theo có thể là văn bản giải trình, đề nghị cung cấp căn cứ tính thuế, khiếu nại thông báo hoặc quyết định liên quan. Cách chọn thủ tục phụ thuộc vào bản chất văn bản bạn nhận được: thông báo nộp tiền, quyết định xử phạt, quyết định cưỡng chế, giấy mời làm việc hay trả lời hồ sơ. Mỗi loại văn bản có thời hạn và cách phản hồi khác nhau, nên không nên dùng một mẫu đơn chung cho mọi việc.

LegalZone thường bắt đầu bằng việc dựng lại dòng thời gian: đất phát sinh từ đâu, ai đứng tên, biến động khi nào, kê khai lần đầu hay chưa, cơ quan thuế đã thông báo những năm nào, người dân đã nộp bao nhiêu và hiện còn bị yêu cầu nộp gì. Dòng thời gian này giúp xác định nên nộp bổ sung, đề nghị điều chỉnh dữ liệu, xin xác nhận đất đai hay khiếu nại.

Khi nào cần LegalZone hỗ trợ?

Nếu chỉ nộp tờ khai định kỳ với thông tin rõ ràng, người dân có thể tự làm theo hướng dẫn của cơ quan thuế. LegalZone phù hợp hơn khi bạn bị truy thu nhiều năm, thông báo thuế sai người/sai thửa, đã chuyển nhượng nhưng vẫn bị yêu cầu nộp, có tranh chấp thừa kế, đất hộ gia đình, đất dùng sản xuất kinh doanh, hoặc muốn khiếu nại thông báo thuế, tiền chậm nộp.

Câu hỏi thường gặp

Mẫu 01/TK-SDDPNN năm 2026 lấy theo văn bản nào?

Từ 14/02/2026 cần kiểm Nghị định 373/2025/NĐ-CP vì nghị định này thay hệ thống phụ lục mẫu biểu của Nghị định 126/2020/NĐ-CP, trong đó có mẫu tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đất ở có phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?

Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Mức thuế cụ thể phụ thuộc diện tích, giá tính thuế, thuế suất và trường hợp miễn, giảm nếu có.

Đã bán đất rồi vẫn nhận thông báo thuế thì làm gì?

Cần kiểm thời điểm sang tên, dữ liệu thuế, dữ liệu đất đai và chứng từ chuyển nhượng. Có thể phải nộp hồ sơ điều chỉnh thông tin người nộp thuế hoặc cung cấp giấy tờ chứng minh đã chuyển quyền.

Bị truy thu nhiều năm có nên nộp ngay không?

Nên đọc kỹ thông báo trước. Nếu đúng nghĩa vụ thì cần nộp để tránh tiền chậm nộp. Nếu nghi sai diện tích, sai người, sai thời kỳ hoặc sai dữ liệu thửa đất, nên rà hồ sơ và yêu cầu giải thích/điều chỉnh.

Nộp qua eTax Mobile có cần giữ chứng từ không?

Có. Dù nộp điện tử, vẫn nên lưu màn hình giao dịch, biên lai điện tử, thông báo thuế và tờ khai đã nộp để dùng khi cần đối chiếu hoặc giải quyết tranh chấp.