Xin chào luật sư! Sau mấy năm làm ăn tích góp thì vợ chồng tôi có tiết kiệm được tiền mua đất. Mảnh đất nhỏ nằm ở phía sau khu vườn nơi nhà tôi đang ở. Hiện tại do làm ăn thua lỗ nên muốn bán mảnh đất để lấy tiền kinh doanh và trả nợ. Nhưng do không có kiến thức về pháp lý. Chúng tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn cho chúng tôi về vấn đề chuyển nhượng bất động sản này. Nếu chúng tôi muốn chuyển nhượng bất động sản thì cần đáp ứng những điều kiện gì? Chúng tôi sẽ thực hiện như thế nào khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản này?

Điều kiện chuyển nhượng bất động sản

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định trên này, còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tham khảo thêm tại Nguyên tắc và các bước chuyển nhượng dự án bất động sản

Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường thị trấn nơi có bất động sản. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên. Đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có GCN đăng ký kết hôn. Còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

>>> Xem thêm: Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Quyền của bên chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ Điều 38, Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.

2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra.

4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng bất động sản

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên chuyển nhượng;

Thuế thu nhập cá nhân:

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chịu thuế là bên bán bất động sản, còn bên mua không phải chịu khoản thuế này.

Thuế suất 2% được tính trên giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Ví dụ, bất động sản được bán với giá 2 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 2 tỷ đồng x 2% = 40 triệu đồng.

Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.

Lệ phí trước bạ và các lệ phí khác:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) ( Trong đó: Diện tích đất tính bằng m2, Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất, Lệ phí 0,5%).

Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).

Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận thêm trong hợp đồng chuyển nhượng về bên chịu trách nhiệm nộp các khoản phí này.

Ý kiến tư vấn

Như vậy, khi muốn bán đất thì ông bà phải là chủ sở hữu hợp pháp. Ông bà phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Phải có giấy chứng nhận QSDĐ, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo điều 100 luật đất đai 2013 mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ trước.

Trên đây là một số thông tin Legalzone muốn chia sẻ tới bạn đọc về các vấn đề pháp lý của chuyển nhượng bất động sản. Để biết thêm thông tin và được hướng dẫn hãy liên hệ với chúng tôi để được kịp thời tư vấn. Xin cảm ơn!

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ

LEGALZONE COMPANY

Hotline tư vấn:  088.888.9366

Email: [email protected]

Website: https://legalzone.vn/

https://thutucphapluat.com/

Địa chỉ: Phòng 1603, Sảnh A3, Toà nhà Ecolife, 58 Tố Hữu, Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội

———————————-

Tư vấn đầu tư nước ngoài/ Foreign investment consultantcy

Tư vấn doanh nghiệp/ Enterprises consultantcy

Tư vấn pháp lý/ Legal consultantcy

Fb Legalzone: https://www.facebook.com/luatlegalzone.ltd