Công ty TNHH Công nghệ X gửi yêu cầu tư vấn về vấn đề liên quan đến thuê đất trong khu công nghiệp. Cụ thể, công ty muốn làm rõ nghĩa vụ nộp tiền thuê đất, trách nhiệm khi chậm đưa đất vào sử dụng và các vấn đề pháp lý liên quan.
Đất khu công nghiệp có được cho thuê?
Theo quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2013, phần đất trong khu công nghiệp có thể được cho thuê. Cụ thể, Điều này nêu rõ:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất…”
Theo đó, các tổ chức và doanh nghiệp có quyền cho thuê lại đất trong khu công nghiệp. Điều này nhấn mạnh quyền lợi của doanh nghiệp trong việc sử dụng đất được Nhà nước cho thuê, từ đó xác lập cơ chế cho phép cho thuê lại đất trong khu vực này.
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp là bao lâu?
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó:
“Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.”
Trong trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, doanh nghiệp đầu tư có trách nhiệm xin phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Tiền thuê đất sẽ do chủ đầu tư khu công nghiệp nộp hay công ty nộp?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi ký hợp đồng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất, bên cho thuê có trách nhiệm xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất và biện pháp xử lý nếu bên thuê đất không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn.
Cụ thể:
“… Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp… có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết…”
Từ các quy định này, có thể nhìn nhận rằng, bên cho thuê đất, trong trường hợp này là chủ đầu tư khu công nghiệp, phải chịu trách nhiệm nộp tiền thuê đất cho Nhà nước. Do đó, nếu hợp đồng giữa công ty TNHH Công nghệ X và chủ đầu tư không có thỏa thuận nào khác, việc thanh toán tiền thuê đất sẽ do công ty thực hiện, tuy nhiên, chủ đầu tư mới là người có nghĩa vụ pháp lý nộp số tiền này cho Nhà nước.
Nếu thuê đất xong nhưng chậm sử dụng đất thì sẽ giải quyết thế nào?
Theo khoản 6 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ đã giao kết trong hợp đồng thuê đất… doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp… có trách nhiệm thực hiện như sau…”
Trong trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, bên cho thuê có quyền:
- Yêu cầu bên thuê thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất.
- Lập danh sách các trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ báo cáo cho các cơ quan chức năng như Ban Quản lý các khu công nghiệp, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân tỉnh.
Điều này cho thấy căng thẳng và yêu cầu trách nhiệm của bên cho thuê là rất rõ ràng khi bên thuê không thực hiện đúng các điều khoản đã thống nhất trong hợp đồng.
Trong bối cảnh mà công ty TNHH Công nghệ X đang hoạt động trong khu vực có quy định rõ ràng như vậy, việc nắm vững nghĩa vụ và quyền lợi của mình trong hợp đồng thuê đất là vô cùng quan trọng. Việc chuẩn bị mọi cơ sở pháp lý cần thiết sẽ giúp công ty phòng tránh được những rủi ro tiềm tàng từ việc chậm tiến độ trong quá trình sử dụng.
Câu hỏi thường gặp:
Câu hỏi: Công ty tôi thuê một lô đất trong khu công nghiệp. Vậy tiền thuê đất sẽ do bên chủ đầu tư nộp cho nhà nước hay công ty tôi có trách nhiệm nộp?
Trả lời: Theo quy định tại Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp doanh nghiệp bạn thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp thì việc thanh toán tiền thuê đất cho chủ đầu tư sẽ do công ty bạn thực hiện. Chủ đầu tư sẽ là người có trách nhiệm nộp tiền thuê đất cho nhà nước. Nếu trong hợp đồng thuê đất không có thỏa thuận cụ thể khác, thì công ty bạn sẽ phải thanh toán tiền thuê đất cho chủ đầu tư đầu tiên, và sau đó chủ đầu tư mới thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho nhà nước.
Câu hỏi: Nếu công ty thuê đất xong nhưng chậm đưa đất vào sử dụng, thì sẽ xử lý như thế nào?
Trả lời: Theo quy định tại khoản 6 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu công ty không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ so với thỏa thuận trong hợp đồng, chủ đầu tư có quyền yêu cầu công ty thực hiện các biện pháp để đưa đất vào sử dụng. Trong trường hợp công ty vẫn không thực hiện, chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ phải lập danh sách các trường hợp chậm tiến độ và báo cáo các cơ quan chức năng liên quan.
Danh mục
