Trong hoạt động tư vấn đất đai, tôi thường xuyên gặp một nhận định khá phổ biến từ phía khách hàng: “Cứ tính theo bảng giá đất của tỉnh là xong”. Cách hiểu này từng đúng trong nhiều trường hợp trước đây, nhưng từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và đặc biệt là khi Nghị quyết 254/2025/QH15 cùng các nghị định hướng dẫn được ban hành, tư duy đó cần phải được điều chỉnh lại một cách nghiêm túc.
Việc Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/01/2026, là một bước đi quan trọng nhằm làm rõ ranh giới giữa trường hợp áp dụng bảng giá đất và trường hợp buộc phải xác định giá đất cụ thể. Đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật định giá, mà là vấn đề tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và hiệu quả của các dự án đầu tư.
Bảng giá đất không còn là “lựa chọn mặc định”
Bảng giá đất, về bản chất, là công cụ quản lý mang tính ổn định, được ban hành định kỳ để làm căn cứ tính toán trong các quan hệ đất đai phổ biến. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá đất biến động mạnh, mô hình sử dụng đất ngày càng phức tạp, việc áp dụng cứng nhắc bảng giá đất cho mọi trường hợp đã bộc lộ nhiều bất cập.
Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội đặt ra yêu cầu phải phân loại rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất và các trường hợp không áp dụng, nhằm hạn chế tình trạng thất thu ngân sách hoặc tạo ra lợi thế không công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất. Nghị định 49/2026/NĐ-CP chính là văn bản cụ thể hóa tinh thần đó.
Hai nhóm trường hợp không áp dụng bảng giá đất từ 31/01/2026
Theo Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có thể nhận diện hai nhóm trường hợp trọng yếu mà bảng giá đất sẽ không còn được sử dụng làm căn cứ tính toán.
Thứ nhất, trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển. Đây là nhóm dự án có tính đặc thù rất cao, cả về điều kiện tự nhiên lẫn chi phí đầu tư. Nếu tiếp tục áp dụng bảng giá đất – vốn được xây dựng trên cơ sở đất liền – thì rõ ràng không phản ánh đúng giá trị thực của quyền sử dụng đất hình thành từ hoạt động lấn biển. Việc buộc phải xác định giá đất cụ thể trong trường hợp này là hợp lý, nhằm tránh tình trạng “định giá thấp” gây thất thoát nguồn lực quốc gia.
Thứ hai, dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng, trong đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trao thẩm quyền xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể. Đây là điểm rất đáng chú ý. Trong thực tiễn, các dự án hỗn hợp (kết hợp ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng…) thường là nguồn gốc của nhiều tranh chấp và khiếu nại nhất về tiền sử dụng đất. Việc loại bỏ bảng giá đất trong những trường hợp này cho thấy Nhà nước đã thừa nhận rằng một bảng giá “đồng phục” không thể bao trùm các mô hình sử dụng đất phức tạp.
Cần lưu ý rằng, đối với các trường hợp không áp dụng bảng giá đất nêu trên, việc xác định giá đất cụ thể sẽ được thực hiện theo Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và các nghị định hướng dẫn có liên quan. Điều này đồng nghĩa với quy trình chặt chẽ hơn, nhiều bước hơn và chi phí tuân thủ pháp lý cũng cao hơn.
Giá đất cụ thể: công cụ bắt buộc trong các quan hệ đất đai “nhạy cảm”
Luật Đất đai 2024 đã xác định khá rõ các trường hợp bắt buộc phải áp dụng giá đất cụ thể. Nhìn từ thực tiễn tư vấn doanh nghiệp, đây thường là những tình huống có giá trị kinh tế lớn, rủi ro cao và dễ phát sinh xung đột lợi ích.
Có thể kể đến việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức mà không thông qua đấu giá, hoặc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án có sử dụng đất. Tương tự, các trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hay xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cũng đều phải dựa trên giá đất cụ thể.
Một điểm mà các doanh nghiệp thường đánh giá chưa đầy đủ là: giá đất cụ thể không chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính ban đầu, mà còn tác động dây chuyền đến cấu trúc vốn, hiệu quả dự án và khả năng chuyển nhượng về sau. Không ít dự án sau khi xác định giá đất cụ thể đã phải điều chỉnh toàn bộ phương án kinh doanh vì chi phí đất đai vượt xa dự tính ban đầu.
Khi nào bảng giá đất vẫn được áp dụng?
Dù bị “thu hẹp phạm vi”, bảng giá đất vẫn giữ vai trò quan trọng trong nhiều quan hệ đất đai phổ biến, đặc biệt là đối với hộ gia đình và cá nhân. Các trường hợp như công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất trả hàng năm; tính thuế, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai… vẫn tiếp tục áp dụng bảng giá đất.
Ở góc độ người hành nghề, tôi cho rằng đây là sự cân bằng cần thiết. Nếu buộc mọi trường hợp của hộ gia đình, cá nhân đều phải xác định giá đất cụ thể, chi phí và thời gian thực hiện thủ tục sẽ trở thành gánh nặng không cần thiết cho xã hội.
Góc nhìn của Luật sư Thành: rủi ro nằm ở chỗ “nhầm căn cứ”
Sai lầm phổ biến nhất mà tôi thường gặp trong thực tiễn là nhầm lẫn giữa trường hợp áp dụng bảng giá đất và trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Việc nhầm căn cứ không chỉ dẫn đến tính sai tiền sử dụng đất, mà còn kéo theo nguy cơ bị truy thu, bị thanh tra và thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài.
Đối với doanh nghiệp, rủi ro lớn nhất là xây dựng phương án tài chính dựa trên bảng giá đất trong khi pháp luật buộc phải áp dụng giá đất cụ thể. Khi cơ quan nhà nước xác định lại nghĩa vụ tài chính, dự án có thể rơi vào tình trạng “đứng hình” vì không còn đủ nguồn lực triển khai.
Khuyến nghị thực tiễn
Từ kinh nghiệm tư vấn và xử lý tranh chấp đất đai, tôi cho rằng giai đoạn từ sau ngày 31/01/2026 sẽ là thời điểm phân hóa rất rõ giữa các chủ thể hiểu đúng pháp luật và những người làm theo thói quen cũ. Việc xác định ngay từ đầu: trường hợp của mình áp dụng bảng giá đất hay buộc phải xác định giá đất cụ thể là bước đi mang tính quyết định.
Với các dự án đầu tư, đặc biệt là dự án hỗn hợp hoặc dự án có yếu tố đặc thù như lấn biển, tư vấn pháp lý sớm không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu bắt buộc nếu muốn kiểm soát rủi ro.
Bạn có thể tham khảo thêm các phân tích chuyên sâu về pháp luật đất đai tại https://legalzone.vn/ hoặc tham gia Group tư vấn pháp lý miễn phí tại https://www.facebook.com/groups/2352531988389263 để cập nhật thông tin và trao đổi trực tiếp với đội ngũ luật sư thực hành.
Kết luận
Việc không áp dụng bảng giá đất trong một số trường hợp từ ngày 31/01/2026 không phải là sự “siết chặt” đơn thuần, mà là bước điều chỉnh cần thiết để pháp luật đất đai tiệm cận hơn với thực tiễn kinh tế. Hiểu đúng và áp dụng đúng quy định về giá đất sẽ giúp người sử dụng đất tránh được những cú sốc tài chính không đáng có, đồng thời tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho các quyết định dài hạn.
Danh mục
