chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn có được không?

Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn

Bạn muốn chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn mà không biết có phải bồi thường gì không? Bạn không biết điều luật nào để áp dụng? LegalZone giải đáp mọi vấn đề pháp lý dân sự này trong bài viết dưới đây. Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn

Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng

Câu hỏi: Em là sinh viên, thuê trọ ở đã kí hợp đồng 1 năm, bây giờ em muốn chuyển trọ nhưng mà chủ nhà trọ yêu cầu em phải bồi thường 2 tháng tiền nhà, em mới ở được gần 2 tháng. Vì chủ nhà trọ này ghê gớm quá nên em muốn chuyển đi, vậy khi em phá vỡ hợp đồng đồng thì có phải chịu trách nhiệm gì không ạ? Trong trường hợp chủ nhà tăng giá nhà cao quá, em chấm dứt hợp đồng, thì em có phải bồi thường theo hợp đồng không ? Xin hãy giúp em và cho e lời khuyên, Em cảm ơn nhiều !

>>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

Trả lời:

Chào bạn, câu hỏi của bạn thuộc lĩnh vực Tư vấn Luật dân sự. Với câu hỏi này, LegalZone xin trả lời như sau:

Vấn đề thứ nhất: bạn chấm dứt hợp đồng khi chưa ở hết thời hạn trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm gì?

Thuê nhà là việc một cá nhân/tổ chức kí hợp đồng với chủ sở hữu nhà ở để thuê nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định và thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận của hai bên. Theo như những gì bạn trình bày, chúng tôi nhận thấy bạn đã thực hiện một giao dịch dân sự, cụ thể là giao dịch thuê nhà ở, bạn và chủ nhà đã kí một hợp đồng thuê nhà ở với thời hạn là 1 năm. Bộ luật dân sự năm 2015 cũng đã quy định về giao dịch thuê nhà ở, cụ thể là về Hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“ Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Về thời hạn thuê nhà, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định như sau:

“ Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1, Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2, Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3, Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.”

Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy hợp đồng thuê nhà ở hoàn toàn là do sự thỏa thuận của các bên thuê nhà. Khi bạn thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng và đã kí hợp đồng với bên cho thuê nhà thì bạn phải thực hiện đúng theo hợp đồng mà bạn đã kí vì đó là cơ sở pháp lý duy nhất quy định quyền và nghĩa vụ của hai bên. Trong trường hợp bạn muốn chấm dứt hợp đồng khi chưa ở đủ hết 1 năm như đã giao kết trong hợp đồng thì bạn phải tuân theo điều khoản phạt vi phạm hợp đồng đó là 2 tháng tiền nhà. Do bạn và người cho thuê nhà đã thỏa thuận từ trước và bạn đã kí hợp đồng (đã đồng ý với các điều khoản đó) cho nên khi mới ở được 2 tháng, mà bạn chấm dứt hợp đồng thì bạn phải bồi thường cho bên kia như đã thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác thay thế.

Vấn đề thứ 2: Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không?

Vấn đề thứ hai của bạn đó là trong trường hợp chủ nhà đột ngột tăng giá thuê nhà thì bạn có được chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường không? Trong trường hợp này, căn cứ vào quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 thì bạn sẽ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

” 3, Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4, Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở với lý do chủ nhà tăng giá thuê nhà, nhưng việc tăng giá này phải là bất hợp lý hoặc không báo trước cho bạn biết theo thỏa thuận thì mới được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Còn về trách nhiệm phải chịu thì Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định như sau:

“ Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1, Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2, Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3, Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4, Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5, Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.

Như vậy, nếu chủ nhà tăng giá thuê nhà bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không báo trước cho bạn thì đó là một căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn, do đó bạn sẽ được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê nhà, trong trường hợp này, bạn không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà. Tuy nhiên, bạn cần phải thực hiện nghĩa vụ báo trước là 30 ngày, nếu không thực hiện nghĩa vụ báo trước mà gây thiệt hại cho bên cho thuê nhà thì bạn vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường.