Chung Cư Tại Việt Nam: Xu Hướng Tăng Giá Kinh Ngạc và Những Nguyên Nhân Đằng Sau
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam, việc giá chung cư tăng cao đã trở thành một chủ đề nóng hổi. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm, giá nhà ở nhiều phân khúc vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng so với năm trước.
Giá Bán Chung Cư Tăng Vọt Tại Hà Nội
Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp từ các chủ đầu tư đang dao động từ 70 đến 80 triệu đồng/m², tăng gần 6% so với quý I và khoảng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng lưu ý, một số dự án chung cư hạng sang trên thị trường đang được chào bán với mức giá từ 150 đến 300 triệu đồng/m².
Báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá chung cư tại Hà Nội trong quý vừa qua đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc các chủ đầu tư tiếp tục đưa hàng tồn kho ra thị trường với mức giá cao, trong khi nguồn cung mới đạt trên 100 triệu đồng/m² cũng tăng mạnh, mặc dù thanh khoản trên thị trường vẫn ở mức thấp.
Đặc biệt, một số dự án mở bán gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp. Ví dụ, tại phường Đại Mỗ, giá căn hộ dao động từ 80 đến 120 triệu đồng/m², trong khi một dự án ở đường Lê Quang Đạo (quận Nam Từ Liêm) có niêm yết khoảng 130 triệu đồng/m², chưa tính VAT và phí bảo trì.
Người tiêu dùng hiện đang chứng kiến không chỉ giá sơ cấp tăng mà cả giá thứ cấp cũng leo thang. Các dự án chung cư trước đây có giá bán từ 49 đến 60 triệu đồng/m² vào năm 2020 nay đang được rao bán ở mức 100 đến 120 triệu đồng/m².
Nguyên Nhân Giá Nhà Tăng Cao
Có nhiều lý do giải thích vì sao giá nhà lại leo thang như vậy. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp Savills Hà Nội, thành phố đang đẩy mạnh cải cách thể chế, phát triển hạ tầng và thử nghiệm nhiều dự án nhà ở mới. Một số dự án mới dự kiến sẽ triển khai tại các khu vực ngoài vành đai 3 khi hoàn tất thủ tục sẽ góp phần điều chỉnh mức giá.
Bà Hằng nhấn mạnh rằng yếu tố quan trọng nhất chính là chi phí sử dụng đất, hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành căn hộ. Nếu được tính toán hợp lý, hài hòa lợi ích giữa nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà có thể giảm xuống mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng và đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng là điều cấp thiết để phát triển dòng sản phẩm này.
Ngoài ra, chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung cho rằng có nhiều yếu tố khác khiến giá nhà tăng cao. Thứ nhất, quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm, các chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc cao cấp. Thứ hai, chi phí nhân công, vật liệu và vốn đều gia tăng, cùng với thủ tục pháp lý kéo dài làm chi phí vốn tăng lên đáng kể. Trong đó, tiền sử dụng đất là gánh nặng lớn nhất đẩy giá nhà lên cao.
Ông Nguyễn Xuân Bình, Phó Tổng giám đốc Cienco 5 Land (Tập đoàn Mường Thanh), cho biết từ đầu năm 2023, Hà Nội và TP.HCM đã chứng kiến một đợt tăng giá mạnh do thiếu nguồn cung nhà ở thương mại trong suốt 4-5 năm qua. Quy định hiện hành chỉ cho phép thực hiện các dự án thương mại khi có quyền sử dụng đất hợp pháp đã khiến nhiều dự án bị đình trệ, mặc dù chủ đầu tư có quỹ đất.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dẫn đến chi phí đất tăng cao. Thủ tục hành chính kéo dài, có những dự án kéo dài từ 5-10 năm mới hoàn tất giao đất và định giá, khiến chi phí tài chính và lạm phát tích tụ, từ đó đẩy giá thành sản phẩm lên cao.
Ông Bình cũng nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp không muốn bán nhà với giá quá cao do phân khúc cao cấp khó tiếp cận được với phần lớn khách hàng. Tuy nhiên, với chi phí đầu vào ngày càng leo thang, đặc biệt là chi phí đất, các chủ đầu tư thường ngần ngại đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ.
Kết Luận
Tóm lại, sự tăng giá của chung cư tại Việt Nam rõ ràng là một vấn đề phức tạp, được tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau từ thị trường đất đai, chi phí sản xuất đến các quy định pháp lý. Để giải quyết bài toán này, cần có những chính sách hợp lý từ nhà nước, nhằm cân bằng lợi ích và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân. Để tìm hiểu thêm về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản, quý độc giả có thể tham khảo thông tin tại trang web luật.
Câu hỏi thường gặp:
Câu hỏi: Tại sao giá bán chung cư ở Hà Nội lại cao như vậy, và những nguyên nhân chính nào dẫn đến mức giá này?
Trả lời: Giá bán chung cư ở Hà Nội hiện nay đang ở mức cao, trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², và có một số lý do chính giải thích cho hiện tượng này.
Thứ nhất, quỹ đất nội thành Hà Nội ngày càng khan hiếm, khiến các chủ đầu tư thường chọn phát triển các dự án ở phân khúc cao cấp. Thứ hai, chi phí xây dựng, bao gồm nhân công và vật liệu, đang gia tăng, kết hợp với những vướng mắc trong thủ tục pháp lý cũng làm gia tăng chi phí vốn. Tiền sử dụng đất hiện đang là gánh nặng lớn nhất, trực tiếp đẩy giá nhà tăng cao.
Thứ ba, việc thiếu nguồn cung nhà thương mại trong suốt 4 đến 5 năm trước đã tạo ra áp lực tăng giá. Các quy định hiện hành về việc thực hiện dự án thương mại cũng hạn chế khả năng phát triển của nhiều dự án, dẫn đến cung không đủ cầu. Tất cả những yếu tố này góp phần làm giá chung cư tăng lên, một phần nào đó là do những biến động trong chính sách đất đai và cơ chế thị trường.
Danh mục
