Làm thế nào khi mua nhầm đất bị phong toả kê biên thi hành án?

Làm gì khi mua nhầm đất bị phong toả, kê biên thi hành án?

Trong các giao dịch mua bán đất đai không thiếu những trường hợp sau khi đặt cọc tiền mua, người mua mới biết mua nhầm đất bị phong toả, kê biên thi hành án. Vậy pháp luật hiện nay quy định như thế nào về giao dịch mua đất bị phong toả, kê biên thi hành án?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì mảnh đất này cần đáp ứng các điều kiện như sau:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, một trong những điều kiện không được chuyển nhượng đất là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Làm gì khi mua nhầm đất bị phong toả, kê biên thi hành án?

Tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Vậy khi mua nhầm đất bị phong tỏa, kê biên thi hành án (loại đất không được chuyển nhượng theo quy định pháp luật) thì giao dịch dân sự giữa người mua và người bán là giao dịch dân sự vô hiệu.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015).

Trong trường hợp không thỏa thuận được với người bán, người mua có thể khởi kiện ra Tòa án, khi đó Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu, hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.