Tranh chấp đất đai các dạng tranh chấp và nguyên nhân chính

Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, chính sách pháp luật mà người dân ngày càng quan tâm nhiều hơn đến vấn đề đất đai, sở hữu đất, khéo theo đó là sự gia tăng vụ việc liên quan đến đất đai. Vậy tranh chấp đất đai là gì? các dạng tranh chấp đất đai? Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này như thế nào? Chúng ta cùng tìm hiểu bài viết dưới đây!

1.Các dạng tranh chấp đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loại hình tranh chấp đất đai:

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai.

+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất.

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã, huyện, tỉnh).Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:

– Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp đất này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản.

Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.

– Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp đất đai này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng.

Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục… đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.

– Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:

Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như:

+ Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê.

+ Không trả tiền thuê đất.

+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê.

+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.

– Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

– Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp đất đai này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:

+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp.

+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật.

– Tranh chấp do lấn, chiếm đất:

Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.

– Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:

Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v… do đó dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực tế như:

– Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất.

– Tranh chấp quyền sử dụng đất.

– Tranh chấp tài sản gắn liền với đất.

– Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.

II. Nguyên nhân của tranh chấp đất đai

1.Sự bất cập trong hệ thống pháp luật về quản lý đất đai

Hệ thống pháp luật đất đai trong thời gian dài đã tránh né việc xác định rõ một số vấn đề về quan hệ về đất đai, dẫn tới tồn đọng số vụ việc cần giải quyết và gây ra sự vận dụng khác nhau giữa các địa phương khi giải quyết những vấn đề giống nhau.

Từ chỗ pháp luật công nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai (từ trước năm 1980) chuyển sang quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đến sau này quy định cho “quyền sử dụng đất” có gần đầy đủ các quyền của chủ sở hữu… đã làm cho việc nắm bắt kịp thời các quy định pháp luật của cán bộ và người dân hạn chế.

Việc hiểu các quy định pháp luật cũng không đầy đủ và nhất quán, thậm chí vẫn tồn tại quan niệm về chế độ sở hữu tư nhân về đất đai trong nhân dân.

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai rất nhiều và được ban hành ở những thời điểm khác nhau, thiếu đồng bộ, nặng dấu ấn của cơ chế quản lý hành chính, quan liêu; còn chồng chéo, thiếu công bằng.

Do vậy, trong đền bù, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, thường xảy ra tình trạng người hưởng chính sách sau được lợi hơn người hưởng chính sách trước; cùng một vùng đất, nhưng người thuộc địa giới hành chính này được lợi hơn người thuộc địa giới hành chính khác; thậm chí người chây ỳ được lợi hơn người thực hiện nghiêm túc chủ trương, chính sách…

Những năm 1985 về trước, gần như không có án dân sự nào tranh chấp đất đai mà ngành Tòa án phải thụ lý. Giai đoạn những năm 2000 – 2005, án dân sự về đất đai xuất hiện rải rác nhưng chưa nhiều. Phổ biến nhất là từ năm 2010 đến nay, trong đó tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình, dòng tộc đang trở thành hiện tượng điển hình.

Hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta hiện nay chưa phản ánh được thực chất những quan hệ đất đai trong thực tiễn, không đủ đáp ứng cho việc quản lý và giải quyết tranh chấp đất, không xác định được trách nhiệm của tổ chức, cá nhân về những yếu kém trong quản lý, sử dụng đất đai. Về vấn đề này, có thể chỉ ra một vài vấn đề cụ thể như:

– “Cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở” (Luật Đất đai 2003, Điều 64; 65) là rất chung chung, mơ hồ. Vì vậy, đội ngũ cán bộ của cơ quan quản lý đất đai vốn thiếu tính chuyên nghiệp, lại không rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm.

Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai không quy định cụ thể phải quản lý như thế nào, do ai làm và làm như thế nào.

Điều này tạo cơ hội cho những người tham gia trong công tác hành chính tự hiểu và tự hành xử theo cách riêng. Do vậy, họ cũng có thể tận dụng cơ hội để vụ lợi cho mình.

Chương II Luật Đất đai 2003 về “Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai” không chế định đủ rõ và đúng mức nghĩa vụ và trách nhiệm của Nhà nước trong lĩnh vực này. Như vậy, Luật Đất đai đã bỏ qua một nguyên tắc pháp quyền quan trọng: Không chỉ người dân, mà chính Nhà nước cũng phải thi hành pháp luật, cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

– Luật thiếu quy định về nội dung và trách nhiệm điều tra đất đai mà Nhà nước và những người sử dụng đất phải có trách nhiệm chấp hành. Luật Đất đai cũng thiếu quy định về chế độ thống kê đất đai như một nghĩa vụ mà tất cả các đối tượng quản lý và sử dụng đất phải thực hiện.

– Hệ thống pháp luật quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo thiếu đồng bộ. Luật Khiếu nại, tố cáo và Luật Đất đai có các quy định không thống nhất trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai liên quan đến thẩm quyền của nhiều cơ quan khác nhau: Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng quản lý đất đai, Bộ Tài chính quản lý chính sách tài chính về đất đai, Bộ Xây dựng quản lý về nhà ở. Tình trạng này đã gây khó khăn cho công dân và lúng túng trong việc xác định thẩm quyền tham mưu giải quyết.

– Văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế tuy đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, nhưng còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là xác định trường hợp được, hoặc không được đền bù, xác định loại đất để đền bù. Mặt khác, việc thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế đã hành chính hóa các quan hệ thị trường đối với một “hàng hóa đặc biệt” là đất đai và “quyền sử dụng đất”, trong nhiều trường hợp đã biến Nhà nước thành một người phục vụ vô điều kiện cho lợi nhuận của các chủ đầu tư.

– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tầm quan trọng quyết định và là cơ sở để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Nhưng không có một căn cứ chính thức để kiểm tra, đánh giá tính nghiêm túc và chất lượng của các quy hoạch, và tệ hơn nữa, càng khó “lấy ý kiến và phản hồi từ phía người dân”. Tình trạng “quy hoạch treo”, “nắn quy hoạch”, “quy hoạch ảo” diễn ra khá phổ biến.

– Do thiếu sự phân quyền thỏa đáng giữa những người quản lý đất đai, luật pháp đã phó thác quyền quản lý, quyết cấp phát đất đai, cũng như quyền sử dụng đất và quyền tài phán quan hệ tài sản về đất đai vào tay một nhóm cán bộ hành chính ở một vài cấp trong một vài ngành, qua đó tạo ra cơ hội cho các hành vi tham nhũng.

2. Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở

Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp đất. Việc thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước trước đây ở một số nơi không nghiêm, chưa triệt để và chưa hợp lý, đã dẫn đến tình trạng xáo canh, cào bằng.

Công tác quản lý đất đai cũng còn nhiều bất cập, hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức, chưa đầy đủ, không đủ cơ sở cho việc quản lý đất đai. Công tác quy hoạch sử dụng đất chậm, việc chỉnh lý biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên dẫn đến việc tham mưu không đầy đủ, thiếu chính xác trong việc quy hoạch, thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai.

Nhiều địa phương chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, dẫn tới tuỳ tiện trong giao đất, cho thuê, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm.

– Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.

– Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không được xử lý kịp thời. Nhiều địa phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế dẫn đến tranh chấp đất đai ngày càng nhiều.

– Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ trương sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ trương “trả lại đất cũ”, trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng nhiều.

3. Đất đai ngày càng có giá trị

Việc đất đai ngày càng có giá trị dẫn đến việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời;

Đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến; Ngoài ra xuất phát từ vấn đề kinh tế, đồng tiền đã đưa chuẩn mực đạo đức, đạo lý gia đình, dòng tộc trở nên thứ yếu.

Có thể dẫn chứng nhiều vụ việc: Sau khi người có tài sản (cha, mẹ, ông, bà…) qua đời, thế hệ con cháu, những người thân thích trong gia đình, dòng tộc sẵn sàng hủy bỏ thỏa thuận dân sự về tài sản đất đai trước đó liên quan đến thừa kế. Điều đó dẫn đến rất nhiều hợp đồng tặng cho tài sản không có hiệu lực.

Từ thành thị đến nông thôn, đất đai ngày càng có giá nên có những vụ chỉ cần vài chục, vài trăm, thậm chí vài mét vuông đất, anh em trong nhà cũng kéo nhau ra tòa.

Theo đánh giá của những người làm công tác xét xử, luân thường, đạo lý ở nhiều gia đình chưa bao giờ rạn nứt nghiêm trọng như trong thời gian gần đây. Tất cả cũng vì tranh chấp, tranh giành nhau về đất đai.

4. Nguyên nhân khác

Nhận thức của nhiều người dân về quan hệ đất đai không phù hợp với quy định của pháp luật. Vẫn còn tồn tại các phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục về đất đai, thiếu căn cứ pháp lý đang chi phối sinh hoạt kinh tế – xã hội nhiều địa phương, nhất là ở những vùng nông thôn, vùng núi.

tranh chấp đất đai — **Tranh chấp đất đai**

Vì vậy, khi có xung đột, người dân không căn cứ vào pháp luật mà chỉ căn cứ vào tập quán để giải quyết, dẫn đến xung đột. Không ít người dân, không phân biệt được quyền sở hữu và quyền sử dụng, đồng nhất việc cấp “sổ đỏ” với thừa nhận quyền sở hữu đất đai, nhất là đất nông nghiệp, đất ở.

Ở Tây Nguyên, đồng bào các tộc người thiểu số coi đất đai của mình là bất kỳ nơi nào họ đã canh tác, thậm chí là đất đốt rừng, phá rừng.

Với nhận thức không đúng như vậy, cùng với sự phức tạp của hệ thống pháp luật về đất đai và sự tăng giá đất trong nền kinh tế thị trường, nên việc tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng và phức tạp.

Ngoài ra, còn do sự trục lợi của một số cán bộ có chức, có quyền. Một bộ phận cán bộ, công chức vì vụ lợi, tranh thủ trong thời gian đương chức đã cố tình vi phạm chính sách pháp luật đất đai để trục lợi.

Từ việc “ngầm chia chác” đất đai với nhau hoặc bớt xén đất để bán hoặc làm “quà biếu” để lại những hậu quả nặng nề và gây ra những bức xúc trong dư luận xã hội.

Ở nông thôn, nhiều vi phạm về đất đai do cán bộ chính quyền cấp xã, huyện thực hiện như giao đất trái thẩm quyền hoặc vượt quá thẩm quyền, sai đối tượng, sai thủ tục, vị trí, miễn giảm không đúng đối tượng.

Nhiều vi phạm phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, gây khiếu kiện kéo dài làm mất ổn định trật tự xã hội trở thành điểm nóng chính trị – xã hội. Có nơi cán bộ, công chức do chia chác đất đai mà mất đoàn kết nội bộ, có sai phạm nhưng giấu giếm, không xử lý kịp thời hoặc xử lý không nghiêm minh, gây bất bình và làm giảm lòng tin của nhân dân vào cơ quan nhà nước, đồng thời gia tăng số lượng vụ án liên quan đến đất tranh chấp.

Trên đây là toàn bộ chia sẻ của Legalzone về tranh chấp liên quan đến đất đai. Liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tốt hơn nếu đang gặp vấn đề về đất đai, quyền sử dụng đất…!

———————————-

LEGALZONE COMPANY

Hotline tư vấn: 088.888.9366

Email: [email protected]

Webside: https://legalzone.vn/

Head Office: ECOLIFE BUILDING, 58 To Huu Street,

Trung Van Ward, Nam Tu Liem District, Hanoi

———————————-

Tư vấn đầu tư nước ngoài/ Foreign investment consultantcy

Tư vấn doanh nghiệp/ Enterprises consultantcy

Tư vấn pháp lý/ Legal consultantcy

Xem thêm: Giải quyết các vấn đề tranh chấp khác tại: