Mua bán quyền sử dụng đất không có văn bản đến khi bị lật lọng thì phải làm sao? Pháp luật quy định như nào về giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức?

Tình huống:

Chào luật sư! Mong luật sư tư vấn cho tôi vấn đề như sau:

Đầu năm 2020, tôi có mua 1 miếng đất trên mặt phố rộng 120m2 với giá 8 tỷ của em con cô con bác với tôi. Vì là tin tưởng lẫn nhau nên chúng tôi chỉ viết tay một bản hợp đồng và cũng chưa ra cơ quan đăng ký. Thời gian vừa qua tôi đã trả 6 tỷ 900 triệu có cả tiền mặt và chuyển qua ngân hàng. Đồng thời cũng tiến hành sửa chữa lại căn nhà đó. Đến nay khi đã hoàn thiện sửa chữa, thấy giá đất khu đó tăng lên nhiều nên em tôi lật lọng muốn bán cho người khác với giá cao hơn. Đòi lại nhà với lí do chưa có hợp đồng nào cả và đề xuất trả lại số tiền 6 tỷ 900 triệu. Tuy nhiên tôi không muốn vì tôi đã sửa sang nhà cửa hoàn tất và cũng chuẩn bị sẵn sàng dọn qua ở và kinh doanh tại đó. Xin hỏi luật sư có cách nào để giữ lại thoả thuận ban đầu không? Tôi xin cảm ơn luật sư!

Giải quyết:

Chào anh/chị, Cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Legalzone, trường hợp của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”

Như vậy căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của anh/chị không phù hợp với các quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, dựa trên nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng dân sự, Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng lại vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, mặc dù trường hợp của anh/chị hợp đồng không tuân thủ về mặt hình thức, nhưng anh/chị đã trả 6 tỷ 900 triệu trên tổng số tiền phải trả là 8 tỷ. Tức là, anh chị đã thực hiện “ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”; do đó anh chị hoàn toàn có quyền yêu cầu Toà án công nhận giao dịch mua bán quyền sử dụng đất này.  Khi đó hai bên có nghĩa vụ thực hiện đúng theo những thoả thuận trước đó của hai bên. Anh chị sẽ phải trả nốt số tiền còn lại là 1 tỷ 100 triệu và bên còn lại sẽ có nghĩa vụ giao đất và làm thủ tục sang tên.

Trong trường hợp bên bán nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ như đã thoả thuận từ đầu gây ra thiệt hại cho anh chị. Anh chị có quyền khởi kiện lên Toà án nhân dân cấp quận/huyện nơi bên bán cư trú để đòi lại quyền và lợi ích chính đáng của bản thân.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi cho trường hợp giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức. Anh/chị vui lòng liên hệ công ty Luật Legalzone để được tư vấn chi tiết hơn./.