Án lệ số 52/2021/AL: Phân tích và Bình luận
1. Giới thiệu về Án lệ số 52/2021/AL
Án lệ số 52/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua vào ngày 25/11/2021 và công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA vào ngày 31/12/2021. Án lệ này liên quan đến một vụ án tranh chấp về thừa kế tài sản và tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Nguyên đơn trong vụ án là bà Tống Thị U, còn bị đơn là ông Tống Thanh V, cùng với sự tham gia của 46 người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
2. Nội dung ánlệ
Tình huống của án lệ bắt đầu với một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, được lập thành văn bản và đã được công chứng. Tuy nhiên, bên nhận tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do một số trở ngại khách quan, và bên tặng cho đã qua đời. Vấn đề đặt ra là liệu hợp đồng tặng cho này có hiệu lực pháp luật hay không.
Giải pháp pháp lý: Theo quy định, trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn được xem là có hiệu lực pháp luật.
Các quy định pháp lý liên quan bao gồm Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 và các quy định trong Luật Đất đai năm 2003, 2013.
3. Tóm tắt nội dung vụ án
Ông Tống Văn T (mất vào năm 2007) và bà Nguyễn Thị C1 (mất vào ngày 08/9/2011) là những người vợ chồng có 11 người con. Sau khi ông T chết, bà C1 cùng các con đã lập văn bản phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, có sự chứng thực của Ủy ban nhân dân thị trấn Y. Theo văn bản này, bà C1 được chia một số phần đất, và sau đó đã tiến hành thỏa thuận tặng cho quyền sử dụng đất cho ông V.
Ông V đã thực hiện các thủ tục để nhận quyền sử dụng đất, nhưng do một số khó khăn trong việc đăng ký quyền sử dụng đất, ông vẫn chưa được đứng tên là chủ sở hữu cho một số phần đất.
4. Nội dung chính của án lệ
Theo quyết định của Tòa án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập vào ngày 14/6/2010 giữa bà C1 và ông V đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý, thì hợp đồng này phải được công nhận có hiệu lực. Cụ thể, hợp đồng phải thỏa mãn các điều kiện như sau:
- Hợp đồng phải đáp ứng các quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
- Người tặng cho phải không có văn bản nào thay thế hợp đồng đã ký kết và không có hành động nào thể hiện việc thay đổi ý chí.
- Người nhận tặng cho không thể thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất là do những trở ngại khách quan, không phải do ý chí chủ quan của người tặng.
5. Bình luận về án lệ
Án lệ số 52 mở ra hướng đi mới trong việc nhận định hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà chưa được đăng ký. Trên thực tế, trước án lệ này, nhiều quy định pháp lý yêu cầu việc đăng ký quyền sử dụng đất để hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên, án lệ đã ghi nhận trường hợp ngoại lệ, cho phép công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho trong trường hợp bên nhận chưa thể đăng ký quyền sử dụng đất vì những lý do khách quan.
Điều này đã tạo ra một bước tiến quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời giảm thiểu những tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai.
6. Tương lai của việc áp dụng án lệ
Khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 01/8/2024, điều 45 quy định rằng các giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực ngay từ lúc công chứng, chứng thực mà không cần phải đăng ký vào sổ địa chính. Điều này đồng nghĩa với việc án lệ số 52 sẽ trở nên phù hợp hơn và tiếp tục hướng dẫn thực tiễn xét xử về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong các vụ án phát sinh trước thời điểm này, việc tòa án áp dụng án lệ cần được xem xét cẩn thận để đảm bảo quy định pháp luật được tuân thủ. Cụ thể:
- Các vụ án có tranh chấp xảy ra trước ngày 01/8/2024 sẽ vẫn phải áp dụng các quy định hiện hành tại Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như Luật Đất đai năm 2013.
- Những vụ án phát sinh sau thời điểm này sẽ không còn ràng buộc vào việc đăng ký trước khi có hiệu lực.
7. Kết luận
Án lệ số 52/2021/AL đã đem lại một cái nhìn mới về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Sự điều chỉnh của luật pháp trong tương lai, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, kích thích sự phát triển của các giao dịch đất đai, đồng thời mở ra nhiều cơ hội cho các bên tham gia. Việc hiểu và áp dụng đúng các quy định pháp luật hiện hành là điều cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên góp phần vào sự minh bạch và công bằng trong các giao dịch tài sản.
Án lệ này là một tài liệu tham khảo quan trọng cho những người làm trong lĩnh vực pháp luật và các bên liên quan trong các tranh chấp đất đai.
Để biết thêm thông tin hoặc cần tư vấn chi tiết về những vấn đề liên quan đến luật đất đai và các vấn đề pháp lý khác, bạn có thể truy cập Legal Zone.
Danh mục
