Hướng dẫn chi tiết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu từ 1/7/2025 sau sáp nhập

Giải quyết tranh chấp về đất đai, thừa kế

Chuyên mục: Giải quyết tranh chấp về đất đai, thừa kế/ Luật dân sự/ Luật Đất Đai/ Luật kinh doanh bất động sản/ Tin tức

Hồ Sơ và Thủ Tục Cấp Sổ Đỏ Lần Đầu Từ Ngày 1/7/2025: Hướng Dẫn Chi Tiết

Việc cấp sổ đỏ lần đầu là một bước quan trọng trong việc khẳng định quyền sử dụng đất của cá nhân và tổ chức. Theo quy định mới, hồ sơ và thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu từ ngày 1/7/2025 sẽ có một số thay đổi đáng chú ý. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, thủ tục và thời gian cấp sổ đỏ lần đầu.

1. Hồ Sơ Cấp Sổ Đỏ Lần Đầu Từ Ngày 1/7/2025

Hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu sẽ khác nhau tùy theo chủ thể yêu cầu. Dưới đây là hồ sơ cần có cho từng trường hợp:

1.1 Đối Với Cá Nhân và Hộ Gia Đình

Người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, chung cư cần nộp:

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định.
Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Giấy tờ liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất (nếu có).
Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

1.2 Đối Với Tổ Chức

Tổ chức trong nước hoặc tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài sẽ cần nộp:

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Báo cáo rà soát hiện trạng sử dụng đất.

2. Thủ Tục Cấp Sổ Đỏ Lần Đầu

2.1 Thủ Tục Đối Với Cá Nhân, Hộ Gia Đình

Sau khi nộp hồ sơ:

Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ đầy đủ, Ủy ban nhân dân sẽ cấp sổ đỏ trong thời gian quy định.
Giấy chứng nhận sẽ được trao cho cá nhân hay hộ gia đình.

2.2 Thủ Tục Đối Với Tổ Chức

Tương tự, tổ chức nộp hồ sơ và chờ xác nhận từ cơ quan chức năng:

Sau khi nhận được thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế, tổ chức sẽ nhận sổ đỏ.

3. Thời Gian Cấp Sổ Đỏ

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu sẽ không quá 17 ngày làm việc cho thủ tục đăng ký đất đai, và 3 ngày làm việc để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Hành Vi Bị Nghiêm Cấm Trong Lĩnh Vực Đất Đai

Để bảo vệ quyền lợi của người dân, Luật Đất đai 2024 cũng quy định một số hành vi bị nghiêm cấm như:

Lấn đất, chiếm đất không đúng quy định.
Không cung cấp thông tin chính xác về đất đai.
Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Sử dụng đất không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

5. Kết Luận

Việc hiểu rõ về hồ sơ và thủ tục cấp sổ đỏ là điều cần thiết đối với mọi cá nhân và tổ chức. Nhờ vào các quy định mới, quá trình cấp sổ đỏ sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện hơn. Để tìm hiểu thêm chi tiết về các quy định liên quan, độc giả có thể tham khảo tại luật.

Đối tượng được cấp sổ đỏ lần đầu theo Luật Đất đai 2024

Thông tư 10/2024: Sổ Đỏ Mới với Mã QR và Quy Định về Mã từ Ngày 1/8/2024

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp
- Được cấp sổ đỏ lần đầu nếu sử dụng đất ổn định và có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất lập trước 15/10/1993.
- Trường hợp này được công nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức.
- Các giấy tờ hợp pháp bao gồm: bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà đất có xác nhận, sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê, giấy chứng nhận tạm thời, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất đúng thẩm quyền…

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ
- Vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền.
- Cụ thể:
  - Trước 18/12/1980: Được cấp sổ đỏ nếu đất không tranh chấp, diện tích trong hạn mức công nhận miễn tiền sử dụng đất.
  - Từ 18/12/1980 – 15/10/1993: Được cấp sổ đỏ lần đầu nếu đất không tranh chấp, diện tích công nhận trong hạn mức và không phải nộp tiền.
  - Từ 15/10/1993 – 01/7/2014: Được cấp sổ đỏ lần đầu nếu đất không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Người nhận quyền sử dụng đất qua chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhưng chưa sang tên
- Được cấp sổ đỏ lần đầu nếu đang sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
- Cần có giấy tờ chứng minh: hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, di chúc, văn bản khai nhận di sản… có chữ ký hợp lệ.
- Nếu có bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định công nhận hòa giải thành… thì cấp sổ đỏ theo nội dung văn bản đó.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm hoặc giao không đúng thẩm quyền
- Trường hợp vi phạm trước 01/7/2014: vẫn được cấp sổ đỏ lần đầu nếu phù hợp quy hoạch và sử dụng ổn định, nhưng phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung.
- Ví dụ: đất lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình trước 2014 nhưng nay không còn trong hành lang, đất khai hoang nông nghiệp không tranh chấp…
- Trường hợp vi phạm sau 01/7/2014: không được cấp sổ đỏ, Nhà nước sẽ thu hồi hoặc xử lý theo pháp luật.

Các tổ chức, cá nhân khác
- Bao gồm: tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao…
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng dự án hoặc có tài sản gắn liền với đất hợp pháp.

Thay đổi quy định về Sổ đỏ và Sổ hồng từ 1/8/2024: Có cần cấp lại Sổ mới không? Quy trình cấp Sổ đỏ trực tuyến ra sao?

Câu hỏi thường gặp về thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu

1. Cấp sổ đỏ lần đầu có mất phí không?

Khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất có thể phải nộp các khoản phí, lệ phí và nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Các khoản thường bao gồm: tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ (0,5% giá trị đất/nhà), lệ phí cấp Giấy chứng nhận (tùy tỉnh, thường 25.000 – 100.000 đồng), và phí thẩm định hồ sơ.
Trường hợp đất có giấy tờ hợp pháp trước 15/10/1993 hoặc sử dụng ổn định trong hạn mức theo luật, không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Thời gian cấp sổ đỏ lần đầu là bao lâu?

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
- Thời gian đăng ký đất đai lần đầu: Không quá 20 ngày làm việc.
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận: Không quá 3 ngày làm việc sau khi hoàn tất đăng ký.
Tổng thời gian giải quyết thông thường: khoảng 23 ngày làm việc (không tính thời gian người dân đi nộp tiền hoặc niêm yết công khai).

3. Ai có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu?

UBND cấp tỉnh: cấp sổ đỏ lần đầu cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao.
UBND cấp huyện: cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
UBND cấp xã (từ 1/7/2025): Chủ tịch UBND xã có thẩm quyền ký cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân, cộng đồng dân cư trong nước.

4. Cấp sổ đỏ lần đầu cần những giấy tờ gì?

Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu 15).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có).
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
Giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất: hợp đồng mua bán, di chúc, văn bản tặng cho, giấy tờ giao đất, quyết định của Tòa án… (tùy trường hợp).
Trích lục bản đồ địa chính hoặc biên bản đo đạc thửa đất (nếu chưa có).

5. Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ lần đầu không?

Có. Luật Đất đai 2024 cho phép cấp sổ đỏ lần đầu cho đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, kể cả khi không có giấy tờ.
Điều kiện cụ thể phụ thuộc vào mốc thời gian sử dụng đất (trước 1980, 1980 – 1993, 1993 – 2014).
Phần diện tích đất vượt hạn mức hoặc sử dụng sau 2014 thì phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc không được cấp sổ (nếu lấn chiếm trái phép).

Hồ sơ cần chuẩn bị khi cấp sổ đỏ lần đầu (đối với hộ gia đình, cá nhân)

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người dân làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cần nộp một bộ hồ sơ đầy đủ. Dưới đây là chi tiết theo nghiên cứu pháp lý trước đây:

1. Đơn đăng ký và đề nghị cấp sổ đỏ

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15) ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Đây là mẫu đơn bắt buộc khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có)

Giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ giao đất/cho thuê đất đúng thẩm quyền.
Bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà đất có xác nhận, sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê, bản đồ địa chính có tên người sử dụng đất.
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, di chúc, văn bản khai nhận di sản.
Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định công nhận hòa giải thành về quyền sử dụng đất.

3. Giấy tờ nhân thân

Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu.
Sổ hộ khẩu.
Trường hợp xin cấp sổ đỏ ghi tên hộ gia đình: nộp văn bản xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất.

4. Giấy tờ về nguồn gốc và hiện trạng đất (tùy trường hợp)

Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho.
Quyết định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai kèm biên lai đã nộp phạt (nếu có).
Văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (lối đi chung, thoát nước…).
Hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng, sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất (nếu đăng ký quyền sở hữu tài sản).

5. Trích đo địa chính thửa đất

Trích lục bản đồ địa chính hoặc biên bản đo đạc hiện trạng thửa đất.
Nếu cơ quan quản lý đất đai đã có dữ liệu địa chính thì người dân không cần nộp.

6. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Biên lai nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận (nếu có).
Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn, giảm (hộ nghèo, người có công, đồng bào dân tộc thiểu số…).

✅ Lưu ý: Người dân nên chuẩn bị bản sao chứng thực hoặc mang theo bản gốc để đối chiếu. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ hướng dẫn bổ sung một lần để hoàn thiện.

Quy trình thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu (sau ngày 1/7/2025)

Sổ Đỏ, Sổ Hồng: Tài Sản Và Quy Trình Thu Hồi Khi Đăng Ký Biến Động Đất Đai

Bước 1: Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.
Hồ sơ nộp tại Bộ phận Một cửa cấp xã (UBND xã, phường, thị trấn) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh (hoặc chi nhánh được ủy quyền).
Người dân có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện hoặc nộp online qua Cổng dịch vụ công.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận cấp Phiếu hẹn trả kết quả.
Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định hồ sơ, xác minh hiện trạng sử dụng đất, phối hợp với UBND cấp xã để kiểm tra nguồn gốc, tình trạng tranh chấp.
Trường hợp không có giấy tờ: UBND xã thực hiện niêm yết công khai 15 ngày để lấy ý kiến cộng đồng.
Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất nhận Thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế.
Thực hiện nộp: tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ và các khoản khác.
Sau khi nộp, giữ lại biên lai để xuất trình khi nhận kết quả.

Bước 4: Cấp và trả Giấy chứng nhận

Sau khi người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Chủ tịch UBND cấp xã (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng) hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh (đối với tổ chức, tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…) ký Giấy chứng nhận.
Văn phòng đăng ký đất đai in, vào sổ, đóng dấu và chuyển kết quả về Bộ phận Một cửa cấp xã để trả cho người dân.
Người dân đến nhận kết quả, xuất trình phiếu hẹn và giấy tờ tùy thân.

⏱ Thời gian giải quyết:

Đăng ký đất đai lần đầu: không quá 20 ngày làm việc.
Cấp Giấy chứng nhận: không quá 3 ngày làm việc.
👉 Tổng cộng: khoảng 23 ngày làm việc, chưa tính thời gian niêm yết hoặc người dân đi nộp tiền.

Tiêu đề mới: "Khám Phá Mã QR 2005: Có Đáp Ứng Yêu Cầu Kỹ Thuật Trên Sổ Đỏ?

Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu (sau ngày 1/7/2025)

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hệ thống cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi lớn sau ngày 1/7/2025:

1. UBND cấp xã

Chủ tịch UBND cấp xã là người trực tiếp ký và cấp sổ đỏ lần đầu cho:
- Hộ gia đình.
- Cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (vẫn mang quốc tịch Việt Nam).
- Cộng đồng dân cư.
Đây là điểm mới quan trọng: trước đây việc cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, nay đã phân cấp mạnh về xã để giảm thủ tục trung gian, rút ngắn thời gian xử lý.

2. UBND cấp tỉnh

Chủ tịch UBND cấp tỉnh tiếp tục có thẩm quyền ký và cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các trường hợp:
- Tổ chức trong nước.
- Cơ sở tôn giáo.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam nhưng được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, sử dụng đất.

3. Văn phòng đăng ký đất đai

Là đơn vị chuyên môn trực thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường.
Thực hiện:
- Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ.
- Đo đạc, xác minh nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.
- Gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- In phôi Giấy chứng nhận, vào sổ, đóng dấu và trình Chủ tịch UBND cấp xã/tỉnh ký.
Đây là cơ quan “hậu cần” của toàn bộ quá trình, đảm bảo tính pháp lý và kỹ thuật trước khi sổ đỏ được cấp cho người dân.

4. Bộ phận Một cửa

Vẫn là nơi tiếp nhận và trả kết quả cho người dân.
Người dân có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa cấp xã hoặc qua Cổng dịch vụ công.
Sau khi UBND cấp xã/tỉnh ký sổ đỏ, kết quả sẽ được trả về cho người dân tại nơi đã nộp hồ sơ.

✅ Như vậy, từ ngày 1/7/2025, không còn cấp huyện trong quy trình cấp sổ đỏ lần đầu. Thay vào đó:

UBND xã trực tiếp ký cho hộ gia đình, cá nhân.
UBND tỉnh ký cho tổ chức, doanh nghiệp, tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch.

Phí dịch vụ làm sổ đỏ lần đầu của Công ty Luật Legalzone

Để hỗ trợ khách hàng thuận tiện trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ đỏ), Legalzone cung cấp gói dịch vụ trọn gói, rõ ràng và minh bạch.

1. Phí dịch vụ luật sư Legalzone

Tư vấn pháp lý về điều kiện cấp sổ đỏ, hồ sơ cần chuẩn bị: 1.500.000 – 3.000.000 VNĐ/hồ sơ.
Soạn thảo, rà soát hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu: 2.000.000 – 5.000.000 VNĐ/hồ sơ.
Đại diện nộp hồ sơ, theo dõi tiến trình tại Văn phòng đăng ký đất đai: 3.000.000 – 7.000.000 VNĐ/hồ sơ.
Gói dịch vụ trọn gói (tư vấn + soạn hồ sơ + theo dõi + nhận kết quả): dao động 5.000.000 – 12.000.000 VNĐ tùy diện tích, vị trí và tính pháp lý của thửa đất.

2. Các khoản chi phí Nhà nước (khách hàng nộp trực tiếp)

Ngoài phí dịch vụ, khách hàng cần nộp các khoản chi phí bắt buộc theo quy định:

Tiền sử dụng đất: (nếu có, do cơ quan thuế xác định theo hồ sơ).
Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất/nhà.
Lệ phí cấp sổ đỏ: 25.000 – 100.000 VNĐ (tùy quy định từng tỉnh).
Phí thẩm định hồ sơ: từ 500.000 – 1.000.000 VNĐ (tùy địa phương).

👉 Các khoản này Legalzone sẽ thông báo chi tiết trước cho khách hàng và có thể hỗ trợ nộp hộ theo ủy quyền.

3. Ưu điểm khi chọn dịch vụ Legalzone

Tiết kiệm thời gian: Không cần đi lại nhiều lần đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ chuẩn xác: Được luật sư giàu kinh nghiệm soạn thảo và kiểm tra kỹ lưỡng.
Theo sát tiến trình: Luật sư Legalzone thay mặt khách hàng làm việc với cơ quan Nhà nước.
Cam kết kết quả: Hoàn thành thủ tục nhanh chóng, đúng hạn theo quy định.

4. Cam kết minh bạch

Legalzone cam kết:

Báo giá trọn gói, rõ ràng, không phát sinh chi phí ẩn.
Ký hợp đồng dịch vụ pháp lý với khách hàng.
Cung cấp hóa đơn, chứng từ đầy đủ.

📌 Nếu khách hàng cần bảng báo giá chi tiết theo từng loại đất (đất có giấy tờ, đất không giấy tờ, đất khai hoang…), Legalzone sẽ lập báo giá riêng theo tình huống cụ thể.

Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất và Quyền Sở Hữu Tài Sản Gắn Liền với Đất Đối Với Cá Nhân Sử Dụng Đất.