BÁO CÁO NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU: PHÂN TÍCH TOÀN DIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI (2024–2026) – CƠ CHẾ, TÁC ĐỘNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH

Giải quyết tranh chấp về đất đai, thừa kế

Chuyên mục: Giải quyết tranh chấp về đất đai, thừa kế/ Luật Đất Đai

PHẦN 1: TỔNG QUAN VÀ BỐI CẢNH LỊCH SỬ CỦA CẢI CÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

1.1. Sự Dịch Chuyển Mô Hình Quản Lý: Từ Mệnh Lệnh Hành Chính Sang Cơ Chế Thị Trường

Sự ra đời của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai 2024) không chỉ đơn thuần là một hoạt động lập pháp định kỳ của Quốc hội khóa XV nhằm thay thế Luật Đất đai 2013, mà xét trên bình diện kinh tế chính trị, đây là một bước ngoặt mang tính “cách mạng” trong tư duy quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam. Được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực sớm từ ngày 01/08/2024 đối với phần lớn các điều khoản quan trọng, đạo luật này là sự thể chế hóa cao độ và toàn diện nhất của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.¹

Trong suốt một thập kỷ thi hành Luật Đất đai 2013, mặc dù đã đạt được những thành tựu nhất định trong việc quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai, thực tiễn đã bộc lộ những “nút thắt” nghiêm trọng kìm hãm sự phát triển. Cơ chế định giá đất dựa trên “Khung giá đất” cứng nhắc của Nhà nước đã tạo ra cơ chế “hai giá” – một khoảng cách mênh mông giữa giá đất quy định và giá thị trường. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước, tạo kẽ hở cho tham nhũng, trục lợi chính sách mà còn là nguyên nhân gốc rễ của tình trạng khiếu kiện đất đai kéo dài, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số các vụ án hành chính.³

Luật Đất đai 2024 ra đời với sứ mệnh giải quyết các xung đột này bằng cách chuyển dịch trọng tâm quản lý từ các công cụ hành chính sang các công cụ kinh tế thị trường. Mục tiêu cốt lõi của lần sửa đổi này là thiết lập một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, công bằng, hiện đại, nơi mà quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước được hài hòa hóa. Hệ thống pháp luật mới này không chỉ dừng lại ở một đạo luật gốc mà còn được bổ trợ bởi một hệ sinh thái các văn bản hướng dẫn thi hành phức tạp và chi tiết, bao gồm các Nghị định về giá đất (Nghị định 71/2024/NĐ-CP), bồi thường tái định cư (Nghị định 88/2024/NĐ-CP), điều tra cơ bản đất đai và đăng ký cấp giấy chứng nhận (Nghị định 101/2024/NĐ-CP), và các quy định về lấn biển (Nghị định 42/2024/NĐ-CP).⁴

1.2. Tính Đồng Bộ Trong Hệ Thống Pháp Luật Bất Động Sản

Một điểm nhấn quan trọng trong đợt cải cách này là sự đồng bộ hóa chưa từng có giữa ba đạo luật trụ cột của thị trường bất động sản: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Sự tương thích này nhằm loại bỏ các xung đột pháp lý từng khiến hàng nghìn dự án bị “đắp chiếu” trong giai đoạn trước. Các hội thảo khoa học quốc gia, như hội thảo tại Đại học Kinh tế Quốc dân hay Đại học Luật Hà Nội, đều nhấn mạnh rằng việc các luật này cùng có hiệu lực sớm (từ 01/08/2024) thể hiện quyết tâm chính trị rất lớn của Quốc hội và Chính phủ trong việc khơi thông nguồn lực đất đai, tạo đà cho phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2025-2030.³

PHẦN 2: CÁCH MẠNG VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ

Một trong những thay đổi căn bản và tác động sâu rộng nhất của Luật Đất đai 2024 là việc tái cấu trúc hoàn toàn cơ chế tài chính đất đai. Đây được giới chuyên môn, như Giáo sư Hoàng Văn Cường, đánh giá là một “cuộc cách mạng về tư duy quản lý”, chấm dứt cơ chế bao cấp ngầm qua giá đất.³

2.1. Từ Bỏ Khung Giá Đất Đến Bảng Giá Đất Sát Thị Trường

Luật Đất đai 2013 quy định “Khung giá đất” do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, là trần và sàn để các địa phương ban hành Bảng giá đất. Tuy nhiên, khung giá này thường lạc hậu rất xa so với biến động thị trường, dẫn đến việc bảng giá đất tại các địa phương – dù đã điều chỉnh – vẫn chỉ bằng 30-40% giá trị thực tế.

Luật Đất đai 2024 (Điều 159) đã chính thức bãi bỏ khung giá đất. Đây là một quyết định dũng cảm, trao quyền tự quyết và trách nhiệm hoàn toàn cho địa phương. Thay vào đó, Bảng giá đất sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Điểm khác biệt cốt yếu là tần suất cập nhật: Bảng giá đất sẽ được ban hành và công bố hằng năm (bắt đầu từ ngày 01/01/2026) thay vì chu kỳ 5 năm như trước đây. Quy định này đảm bảo giá đất nhà nước luôn tiệm cận với hơi thở của thị trường, giảm thiểu độ trễ trong quản lý.²

Để tránh cú sốc chính sách, Luật thiết kế một giai đoạn chuyển tiếp thận trọng từ năm 2024 đến hết năm 2025. Trong giai đoạn này, các địa phương được phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành (đã ban hành theo Luật 2013) nhưng phải thực hiện rà soát, điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tế thị trường. Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường của Luật 2024 sẽ chính thức được áp dụng đồng bộ trên toàn quốc. Đây là một áp lực rất lớn về mặt kỹ thuật và hành chính đối với các Sở Tài nguyên và Môi trường, đòi hỏi phải xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào khổng lồ và chính xác.⁹

2.2. Phân Tích Chuyên Sâu Các Phương Pháp Định Giá Đất (Nghị định 71/2024/NĐ-CP)

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất là văn bản pháp lý xương sống hướng dẫn thi hành nội dung này. Nghị định đã giải quyết nhiều tranh cãi về phương pháp định giá tồn tại suốt nhiều năm qua, quy định rõ ràng 04 phương pháp định giá đất chính, loại bỏ phương pháp “chiết trừ” độc lập cũ và lồng ghép kỹ thuật chiết trừ vào phương pháp so sánh.¹²

Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp truyền thống và phổ biến nhất, được áp dụng khi có ít nhất 03 thửa đất so sánh đã giao dịch thành công hoặc được chào bán trên thị trường. Nghị định 71 đã chuẩn hóa các yếu tố so sánh một cách chi tiết, bao gồm vị trí, điều kiện giao thông (độ rộng, kết cấu mặt đường), điều kiện cấp thoát nước, và đặc biệt là các yếu tố quy hoạch xây dựng (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, giới hạn chiều cao). Việc lượng hóa các yếu tố này giúp giảm thiểu sự tùy tiện của định giá viên.¹²

Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được áp dụng cho đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ thông tin giao dịch để áp dụng phương pháp so sánh, nhưng lại xác định được dòng thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. Đây là phương pháp quan trọng để định giá đất sản xuất kinh doanh, đất khu công nghiệp khi thị trường giao dịch đóng băng hoặc thiếu thanh khoản.¹²

Phương pháp thặng dư: Đây là phương pháp gây tranh cãi gay gắt nhất trong quá trình thảo luận Luật, thậm chí từng có ý kiến đề xuất bãi bỏ do lo ngại về tính giả định và rủi ro pháp lý cho người phê duyệt. Tuy nhiên, nhận thấy đây là công cụ không thể thiếu để định giá các khu đất có tiềm năng phát triển (ví dụ: đất nông nghiệp chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại), Chính phủ đã giữ lại phương pháp này nhưng siết chặt các biến số đầu vào. Giá trị đất được tính bằng: Tổng doanh thu phát triển giả định trừ đi Tổng chi phí phát triển giả định. Nghị định 71 đã quy định chi tiết cách ước tính doanh thu và chi phí, tham chiếu đến các suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng và các định mức kinh tế kỹ thuật, nhằm giảm thiểu tính chủ quan và bảo vệ cán bộ thực thi.¹²

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được áp dụng để xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án có nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, hoặc để tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp hộ gia đình cá nhân trong hạn mức. Phương pháp này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính cho số lượng lớn các hồ sơ nhỏ lẻ.¹²

2.3. Tác Động Kinh Tế và Nghĩa Vụ Tài Chính Bổ Sung

Việc giá đất tăng lên mức thị trường sẽ tác động mạnh mẽ đến cấu trúc chi phí của nền kinh tế. Đối với doanh nghiệp, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản (bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất) sẽ tăng lên đáng kể. Điều này buộc các doanh nghiệp phải có năng lực tài chính thực sự, loại bỏ cơ chế “xin cho” và các chủ đầu tư yếu kém vốn dựa vào quan hệ để lấy đất giá rẻ rồi chuyển nhượng kiếm lời. Về lâu dài, điều này làm lành mạnh hóa thị trường, nhưng trong ngắn hạn, nó có thể đẩy giá nhà ở thương mại lên cao, tạo áp lực lên khả năng chi trả của người dân.²

Một quy định đáng chú ý khác liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp là việc xử lý các trường hợp đã có quyết định giao đất nhưng chưa tính tiền sử dụng đất. Theo Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn, người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất. Trước đây, theo Nghị định 103, mức này khá cao (5,4%/năm), gây khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, Nghị định 291 mới đã điều chỉnh mức này xuống còn 3,6%/năm tính trên số tiền phải nộp. Sự điều chỉnh này thể hiện sự lắng nghe của Chính phủ nhằm giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn, đồng thời vẫn đảm bảo thu hồi được phần lợi ích mà Nhà nước đã tạm ứng cho doanh nghiệp thông qua việc giao đất sớm.¹⁵

PHẦN 3: CƠ CHẾ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ: HƯỚNG TỚI SỰ ĐỒNG THUẬN XÃ HỘI

Luật Đất đai 2013 tồn tại nhiều bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng, dẫn đến việc khiếu kiện đất đai chiếm tới 70% tổng số khiếu kiện hành chính, trở thành điểm nóng gây mất ổn định trật tự xã hội. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP đã đưa ra cách tiếp cận hoàn toàn mới: đa dạng hóa hình thức bồi thường và đặt người dân vào vị trí trung tâm của chính sách tái định cư, với mục tiêu không chỉ là thu hồi đất mà còn là chia sẻ lợi ích từ quá trình phát triển.¹⁶

3.1. Đa Dạng Hóa Hình Thức Bồi Thường: Sự Linh Hoạt Chưa Từng Có

Trước đây, nguyên tắc bồi thường cơ bản là “thu hồi đất loại nào bồi thường bằng đất loại đó”, nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền. Sự cứng nhắc này khiến người dân mất đất nông nghiệp thường lâm vào cảnh thất nghiệp sau khi tiêu hết tiền đền bù, hoặc người dân bị thu hồi đất ở phải chuyển đến nơi ở mới không phù hợp tập quán.

Luật 2024 đã mở rộng cơ chế này một cách linh hoạt tại Điều 96, 98 và 99: Bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng: Đây là điểm đột phá lớn nhất. Người có đất nông nghiệp bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, hoặc thậm chí là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nếu địa phương có quỹ đất và người dân có nhu cầu. Quy định này giải quyết bài toán sinh kế bền vững, giúp người nông dân chuyển đổi từ sản xuất nông nghiệp sang các loại hình kinh doanh dịch vụ hoặc có tài sản tích lũy giá trị cao hơn là đất ở.² Bồi thường bằng nhà ở: Áp dụng rộng rãi không chỉ cho đất ở mà cả các loại đất khác nếu đủ điều kiện, tạo điều kiện an cư cho người dân.¹⁹

Cơ chế bồi thường đa dạng này được hỗ trợ bởi các quy định chi tiết trong Nghị định 88/2024/NĐ-CP về giá tính bồi thường. Theo đó, giá đất tính tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng là giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Trong khi đó, giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi (để tính số tiền người dân được hưởng) lại được tính theo giá đất cụ thể. Sự chênh lệch giữa hai loại giá này cần được xử lý khéo léo. Nghị định quy định rõ: nếu tiền bồi thường lớn hơn tiền sử dụng đất của suất đất mới, người dân được nhận phần chênh lệch bằng tiền; nếu nhỏ hơn, người dân phải nộp thêm, nhưng Nhà nước sẽ có cơ chế hỗ trợ hoặc cho ghi nợ nếu hộ dân gặp khó khăn.²⁰

3.2. Nguyên Tắc “Tốt Hơn Hoặc Bằng Nơi Ở Cũ”

Cụm từ “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” đã xuất hiện trong các văn bản chỉ đạo của Đảng, nhưng phải đến Luật Đất đai 2024, nó mới được thể chế hóa thành các quy định pháp lý ràng buộc cụ thể. Nghị định 88/2024/NĐ-CP yêu cầu khu tái định cư phải được hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật (điện, đường, nước, viễn thông) và hạ tầng xã hội (trường học, trạm y tế, chợ, công viên) trước khi bàn giao đất cho người dân. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng “tái định cư treo” hoặc đưa dân đến những khu vực hoang vắng, thiếu thốn điều kiện sống tối thiểu như đã từng xảy ra ở nhiều dự án thủy điện, khu công nghiệp trước đây.²¹

3.3. Hỗ Trợ Sinh Kế và Đào Tạo Chuyển Đổi Nghề

Luật 2024 không chỉ dừng lại ở việc đền bù tài sản mà còn chú trọng đến an sinh xã hội hậu thu hồi đất. Các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được quy định chi tiết và thực chất hơn. Mức hỗ trợ được tính toán để đảm bảo người dân mất đất nông nghiệp thực sự có nguồn lực để học nghề mới, chuyển đổi sang khu vực phi nông nghiệp. Đặc biệt, đối với các nhóm đối tượng yếu thế như người già, hộ nghèo, gia đình chính sách, các gói hỗ trợ này càng được chú trọng để đảm bảo không ai bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển.²³

PHẦN 4: KHƠI THÔNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI CHO DOANH NGHIỆP: “KIỀNG BA CHÂN” VÀ CÁC CƠ CHẾ THÍ ĐIỂM

Một trong những nhiệm vụ quan trọng của Luật Đất đai 2024 là giải quyết bài toán tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, vốn đang bị tắc nghẽn bởi các thủ tục hành chính chồng chéo và cơ chế “xin – cho” thiếu minh bạch. Luật đã thiết lập ba phương thức tiếp cận đất đai chính, tạo thành thế “kiềng ba chân” vững chắc.

4.1. Ba Phương Thức Tiếp Cận Đất Đai

Đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125): Phương thức này áp dụng cho đất “sạch” (đất đã được giải phóng mặt bằng) do Nhà nước quản lý. Đây là hình thức ưu tiên cao nhất để tối đa hóa nguồn thu ngân sách nhà nước và đảm bảo tính công bằng, công khai. Bất kỳ nhà đầu tư nào có năng lực tài chính đều có thể tham gia, loại bỏ yếu tố quan hệ thân hữu. Luật 2024 đã siết chặt các điều kiện tham gia đấu giá (như tiền đặt trước, năng lực thực hiện dự án) để hạn chế tình trạng “bỏ cọc” gây nhiễu loạn thị trường.²⁴

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126): Áp dụng cho các dự án có sử dụng đất chưa giải phóng mặt bằng mà thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (ví dụ: khu đô thị, dự án nhà ở thương mại quy mô lớn). Đây là cơ chế quan trọng để lựa chọn được các nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm và ý tưởng phát triển tốt nhất cho các khu đất vàng. Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã được ban hành ngày 16/9/2024 để hướng dẫn chi tiết quy trình này, thay thế cho Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Điểm mới của Nghị định 115 là việc làm rõ các tiêu chí đánh giá về năng lực, kinh nghiệm, và đặc biệt là cam kết về tiến độ giải phóng mặt bằng, giúp tháo gỡ vướng mắc lớn nhất của phương thức đấu thầu trong thời gian qua.²⁶

Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (Điều 127): Áp dụng cho các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ hoặc dự án mà nhà đầu tư muốn tự thương lượng với người dân. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã giới hạn hình thức này rất chặt chẽ đối với dự án nhà ở thương mại: nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận đối với “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”. Quy định này tạo ra một “điểm nghẽn” pháp lý lớn đối với các nhà đầu tư đang nắm giữ quỹ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà muốn chuyển sang làm nhà ở thương mại, khiến hàng trăm dự án có nguy cơ bị đình trệ.²⁷

4.2. Nghị Quyết 171/2024/QH15: Cơ Chế Thí Điểm Tháo Gỡ “Điểm Nghẽn”

Nhận diện được vướng mắc nghiêm trọng từ quy định tại Điều 127, Quốc hội đã hành động mau lẹ bằng việc thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đây là một văn bản pháp lý có ý nghĩa sống còn đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.²⁸

Nghị quyết có hiệu lực thi hành 05 năm, từ ngày 01/04/2025 đến ngày 01/04/2030, cho phép mở rộng loại đất được phép thỏa thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Theo đó, không chỉ đất ở, mà cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở cũng có thể được sử dụng để làm dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận, miễn là phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, cơ chế thí điểm này không áp dụng đại trà mà có phạm vi và điều kiện kiểm soát chặt chẽ:

Phạm vi: Chỉ áp dụng tại các khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị. Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan tại các vùng nông thôn, bảo vệ quỹ đất lúa.
Chủ thể: Chỉ các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính, năng lực kỹ thuật mới được tham gia.
Quy hoạch: Dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.
Tiêu chí lựa chọn: Các dự án thí điểm phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn, lập danh mục và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, đảm bảo sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quyền lực nhà nước tại địa phương.²⁹

Sự ra đời của Nghị quyết 171 thể hiện tính linh hoạt và thực dụng của Quốc hội Việt Nam, sẵn sàng sử dụng các cơ chế thí điểm (sandbox) để giải quyết các vấn đề thực tiễn cấp bách mà không cần phải sửa đổi toàn bộ Luật Đất đai ngay lập tức. Đây là “cửa thoát hiểm” cho hàng trăm dự án đang “đắp chiếu” tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn, hứa hẹn sẽ khơi thông nguồn cung nhà ở trong những năm tới.³¹

4.3. Đột Phá Về Quyền Thế Chấp Cho Tổ Chức Phi Ngân Hàng

Một điểm mới mang tính đột phá khác tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 là việc cho phép cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trước đây, theo Luật 2013, chỉ có các tổ chức tín dụng (ngân hàng) mới có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định độc quyền này đã hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo áp lực rủi ro rất lớn lên hệ thống ngân hàng.³³

Quy định mới mở ra cánh cửa cho các quỹ đầu tư, các tập đoàn, tổng công ty và thậm chí là các cá nhân có tiềm lực tài chính tham gia vào thị trường nhận thế chấp. Điều này mang lại nhiều lợi ích:

Đa dạng hóa nguồn vốn: Các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn từ các đối tác chiến lược, quỹ đầu tư thông qua việc thế chấp dự án, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Xử lý nợ xấu: Tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường mua bán nợ, khi các công ty quản lý tài sản (AMC) và các nhà đầu tư tư nhân có thể tham gia mua lại các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản một cách dễ dàng hơn.
Tăng thanh khoản: Giúp các tài sản bất động sản trở nên linh hoạt hơn trong việc chuyển đổi thành nguồn lực tài chính.³³

Tuy nhiên, việc cho phép các chủ thể phi ngân hàng nhận thế chấp cũng đặt ra các thách thức về quản lý, đặc biệt là việc đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp khi xảy ra tranh chấp, đòi hỏi các hướng dẫn chi tiết từ Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường để tránh các biến tướng “tín dụng đen”.

PHẦN 5: PHÂN CẤP, PHÂN QUYỀN VÀ CẢI CÁCH HÀNH CHÍNH TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Luật Đất đai 2024 thể hiện tư duy quản lý hiện đại thông qua việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền từ Trung ương xuống địa phương, cắt giảm các tầng nấc trung gian để tăng tính chủ động và chịu trách nhiệm của chính quyền cơ sở.

5.1. Trao Quyền Cho Cấp Huyện Trong Quy Hoạch

Một trong những cải cách mạnh mẽ nhất là việc phân cấp thẩm quyền lập và phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cho cấp huyện. Trước đây, quy trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải đi qua nhiều bước thẩm định và phê duyệt tại cấp tỉnh, gây mất thời gian và thiếu linh hoạt trước các cơ hội đầu tư. Nay, với Luật 2024, cấp huyện được trao quyền chủ động hơn trong việc xác định các chỉ tiêu sử dụng đất, bố trí quỹ đất cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội tại địa phương.³⁴

Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh. Đây là yêu cầu bắt buộc nhằm đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của người dân, giúp người dân giám sát việc quản lý đất đai và tránh rủi ro khi giao dịch bất động sản trong vùng quy hoạch. Cụ thể, trong thời hạn chậm nhất 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai.³⁶

5.2. Tham Vấn Ý Kiến Nhân Dân: Từ Hình Thức Đến Thực Chất

Điều 75 và 76 Luật Đất đai 2024 đặt ra các yêu cầu khắt khe và thực chất hơn về quy trình lấy ý kiến nhân dân trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật quy định rõ thời gian lấy ý kiến, các hình thức công khai hồ sơ (tại trụ sở UBND, trên website, qua hội nghị dân cư), và quan trọng nhất là trách nhiệm tổng hợp, giải trình và tiếp thu ý kiến của nhân dân. Báo cáo giải trình, tiếp thu phải được công bố công khai để người dân biết ý kiến của mình đã được xử lý như thế nào.³⁷

Đặc biệt, Luật đưa ra một chế tài mạnh để xử lý tình trạng “quy hoạch treo”: Nếu sau 02 năm liên tục kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện mà dự án chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phải công bố hủy bỏ hoặc điều chỉnh. Nếu không công bố hủy bỏ hoặc điều chỉnh, người sử dụng đất đương nhiên được tiếp tục thực hiện các quyền của mình (xây dựng, chuyển nhượng, tặng cho…) mà không bị hạn chế như trước. Đây là quy định mang tính bảo vệ quyền lợi người dân rất cao, buộc chính quyền địa phương phải có trách nhiệm và thực tế hơn trong công tác quy hoạch.³⁸

5.3. Mở Rộng Không Gian Phát Triển: Hoạt Động Lấn Biển (Nghị định 42/2024/NĐ-CP)

Trong bối cảnh quỹ đất liền ngày càng khan hiếm, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển đã tạo hành lang pháp lý vững chắc để mở rộng không gian phát triển ra hướng biển. Nghị định 42 quy định rõ lấn biển là một phần của dự án đầu tư hoặc là một dự án độc lập. Nhà đầu tư dự án lấn biển được giao đất, cho thuê đất (bao gồm cả diện tích đất mặt nước và đất lấn biển hình thành trong tương lai) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghiệm thu công trình lấn biển. Quy định này tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án lấn biển lớn tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Kiên Giang, tạo động lực cho phát triển kinh tế biển.⁶

5.4. Đăng Ký Đất Đai và Số Hóa (Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điểm nhấn của Nghị định này là việc đẩy mạnh xây dựng Hệ thống thông tin đất đai quốc gia và Cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất. Việc đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện trên môi trường điện tử, giúp giảm thiểu thủ tục hành chính, minh bạch hóa thông tin và ngăn chặn các hành vi giả mạo hồ sơ. Đây là nền tảng kỹ thuật quan trọng để vận hành thị trường quyền sử dụng đất minh bạch và hiệu quả.⁴⁰

PHẦN 6: CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI CHO CÁC NHÓM ĐỐI TƯỢNG ĐẶC THÙ

Luật Đất đai 2024 thể hiện tính nhân văn và bao trùm thông qua các chính sách đặc thù cho các nhóm đối tượng yếu thế và nguồn lực kiều bào.

6.1. Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài: Bình Đẳng Hóa Quyền Tiếp Cận

Trước đây, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) bị hạn chế đáng kể quyền tiếp cận đất đai so với người trong nước (ví dụ: hạn chế số lượng nhà được mua, hạn chế nhận chuyển nhượng đất nền). Luật Đất đai 2024 (Điều 4) đã tạo ra một bước tiến vượt bậc: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà còn giữ quốc tịch Việt Nam (là công dân Việt Nam) sẽ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ về đất đai y hệt như cá nhân trong nước. Họ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, tặng cho, thế chấp, và tham gia vào tất cả các giao dịch bất động sản mà không chịu bất kỳ rào cản phân biệt nào.⁴¹ Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch), quyền tiếp cận cũng được nới lỏng đáng kể, đặc biệt là quyền sở hữu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao.⁴² Chính sách này được kỳ vọng sẽ thu hút mạnh mẽ dòng vốn kiều hối (ước tính gần 20 tỷ USD mỗi năm) chảy vào thị trường bất động sản, chuyển từ dạng tích trữ vàng/ngoại tệ sang đầu tư tài sản cố định.

6.2. Đất Đai Cho Đồng Bào Dân Tộc Thiểu Số: Bảo Đảm Sinh Kế

Vấn đề thiếu đất ở và đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (DTTS) là một vấn đề nan giải nhiều năm qua, đặc biệt tại khu vực Tây Nguyên và miền núi phía Bắc. Luật Đất đai 2024 dành sự quan tâm đặc biệt cho nhóm đối tượng này tại Điều 16 và Điều 79. Luật quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc bố trí quỹ đất sinh hoạt cộng đồng và đất sản xuất cho đồng bào DTTS. Điểm đột phá là việc quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào DTTS thuộc diện “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Quy định pháp lý này trao cho chính quyền địa phương công cụ mạnh mẽ để thu hồi đất từ các công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất kém hiệu quả để giao lại cho đồng bào thiếu đất, giải quyết căn bản tình trạng tranh chấp đất đai tại các vùng này.⁴³ Đồng thời, để bảo vệ quỹ đất này không bị chuyển nhượng sai mục đích, Luật quy định điều kiện chặt chẽ về việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của đồng bào DTTS được Nhà nước hỗ trợ (chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm hoặc chuyển nhượng cho người cùng thuộc đối tượng thụ hưởng).

6.3. Đất Tôn Giáo và Cộng Đồng Dân Cư

Luật 2024 cũng làm rõ hơn quyền sử dụng đất của các tổ chức tôn giáo và cộng đồng dân cư. Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc văn hóa dân tộc gắn với phong tục, tập quán, tín ngưỡng. Đất tín ngưỡng, tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bảo hộ theo pháp luật, giúp các tổ chức tôn giáo yên tâm hoạt động và đóng góp cho xã hội.¹⁹

PHẦN 7: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ CÁC THÁCH THỨC ĐỊA PHƯƠNG (CASE STUDIES)

Việc đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống không phải là con đường bằng phẳng. Thực tiễn triển khai tại các địa phương trong những tháng đầu năm 2025 cho thấy bức tranh đa màu sắc về cơ hội và thách thức.

7.1. TP. Đà Nẵng: Tiên Phong Thí Điểm Nhà Ở Thương Mại

Đà Nẵng là một trong những địa phương đi đầu trong việc triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15. Ngay sau khi Nghị quyết có hiệu lực, UBND thành phố Đà Nẵng đã nhanh chóng ban hành các quy trình nội bộ, công bố danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm và mời gọi nhà đầu tư đăng ký. Sự chủ động này giúp Đà Nẵng trở thành điểm sáng thu hút các nhà đầu tư bất động sản muốn tận dụng cơ chế mới để phát triển các dự án nhà ở thương mại trên quỹ đất hỗn hợp, giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở cao cấp tại thành phố biển này.³⁰

7.2. Các Tỉnh Tây Nguyên (Đắk Lắk, Kon Tum): Giải Quyết Đất Cho Đồng Bào

Tại Đắk Lắk và Kon Tum, Luật Đất đai 2024 đang được sử dụng như một công cụ đắc lực để giải quyết vấn đề đất đai cho đồng bào DTTS. Các địa phương này đang tích cực rà soát quỹ đất từ các nông lâm trường trả về để lập phương án giao đất cho các hộ đồng bào thiếu đất theo quy định mới tại Điều 79. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là nguồn kinh phí để đo đạc, lập hồ sơ địa chính và bồi thường tài sản trên đất cho các công ty lâm nghiệp, đòi hỏi sự hỗ trợ từ ngân sách trung ương.⁴³

7.3. Các Tỉnh Miền Núi Phía Bắc (Sơn La, Lai Chau): Quản Lý Đất Rừng và Thủy Điện

Tại các tỉnh miền núi như Sơn La, Lai Châu, việc triển khai Luật tập trung vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án thủy điện, năng lượng tái tạo và quản lý đất rừng. Việc áp dụng bảng giá đất mới dự kiến sẽ làm tăng chi phí đền bù, tạo áp lực cho các nhà đầu tư nhưng lại được người dân ủng hộ. Các địa phương này cũng đang tận dụng quy định phân cấp để chủ động hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng (dưới hạn mức quy định) để thực hiện các dự án hạ tầng giao thông thiết yếu.³⁵

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Luật Đất đai 2024, cùng với hệ thống văn bản hướng dẫn đồ sộ và các cơ chế thí điểm kèm theo, đã vẽ nên một bức tranh cải cách toàn diện cho nền quản trị đất đai Việt Nam. Từ việc xác lập cơ chế giá thị trường, đa dạng hóa bồi thường, đến việc trao quyền cho địa phương và mở cửa cho các dòng vốn mới, Luật đã chạm đến những vấn đề cốt tử nhất của nền kinh tế.

Tuy nhiên, “luật là cuộc sống”, và sức sống của đạo luật phụ thuộc vào khâu tổ chức thi hành. Giai đoạn 2025–2026 sẽ là giai đoạn “lửa thử vàng” đối với hệ thống chính quyền địa phương. Các thách thức về năng lực định giá đất, áp lực giải quyết khiếu nại trong giai đoạn chuyển tiếp, và sự phức tạp của các thủ tục hành chính mới sẽ đòi hỏi sự nỗ lực vượt bậc.

Để đảm bảo thành công, kiến nghị Chính phủ và các bộ ngành cần tập trung vào:

Hỗ trợ kỹ thuật: Cung cấp các công cụ, phần mềm và dữ liệu giá đất cho các địa phương để xây dựng Bảng giá đất 2026 kịp thời và chính xác.
Giám sát thực thi: Tăng cường thanh tra, kiểm tra để đảm bảo việc phân cấp không dẫn đến lạm quyền hoặc buông lỏng quản lý, đặc biệt trong các dự án thí điểm nhà ở thương mại.
Tuyên truyền pháp luật: Đẩy mạnh phổ biến pháp luật đến tận người dân, đặc biệt là đồng bào DTTS và người dân vùng có dự án, để tạo sự đồng thuận xã hội.

Với một hành lang pháp lý mới minh bạch và tiến bộ, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để tối ưu hóa nguồn lực đất đai, biến đất đai thực sự trở thành nguồn lực nội sinh quan trọng cho khát vọng phát triển đất nước phồn vinh.

Tài liệu tham khảo:.¹