Trong hơn mười năm hành nghề tư vấn đất đai cho hộ gia đình, nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp vừa – nhỏ, tôi nhận thấy một điểm chung: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở luôn là “điểm nghẽn” lớn nhất về chi phí và rủi ro pháp lý. Không ít hồ sơ tưởng như đơn giản, nhưng chỉ cần hiểu sai cách tính tiền sử dụng đất, hoặc “chọn nhầm thời điểm”, hậu quả tài chính có thể đội lên hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.
Trong bối cảnh đó, Nghị định 50/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/01/2026, được ban hành để hướng dẫn chi tiết việc thực hiện Nghị quyết 254/2025/QH15, đã tạo ra một thay đổi rất đáng chú ý trong cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một luật sư thực hành, tôi cho rằng: đây không chỉ là “chính sách tháo gỡ”, mà còn là một cơ chế có điều kiện chặt chẽ, tiềm ẩn không ít rủi ro nếu người sử dụng đất không hiểu đúng và làm đúng ngay từ đầu.
Bối cảnh ban hành: vì sao Nhà nước phải “mở khóa” nhưng vẫn giữ chặt?
Trước khi Nghị định 50/2026 ra đời, nhiều địa phương rơi vào tình trạng tắc nghẽn hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Nguyên nhân không chỉ nằm ở thủ tục, mà chủ yếu xuất phát từ cách xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, dẫn tới số tiền phải nộp quá lớn, vượt khả năng của hộ gia đình, cá nhân.
Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội được ban hành với mục tiêu tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định 50/2026/NĐ-CP chính là “cánh tay nối dài” của nghị quyết này, cụ thể hóa cách tính tiền sử dụng đất trong một số trường hợp chuyển mục đích, trong đó có chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Tuy nhiên, cần nhấn mạnh: đây không phải là chính sách ưu đãi đại trà, mà là một cơ chế có giới hạn rõ ràng, được thiết kế để tránh việc lợi dụng chính sách.
Nội dung cốt lõi của Nghị định 50/2026: “ưu đãi” chỉ đến một lần
Điểm mấu chốt nhất của Nghị định 50/2026 nằm ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, được hướng dẫn chi tiết trong nghị định. Theo đó, việc tính tiền sử dụng đất theo cơ chế “giảm nhẹ” chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và chỉ trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.
Nói cách khác, nếu đây là lần đầu tiên hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, họ có quyền chọn một thửa đất để được áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo chính sách này. Từ lần thứ hai trở đi, dù trên chính thửa đất đó hay một thửa đất khác, tiền sử dụng đất sẽ bị tính đủ 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Trong thực tiễn tư vấn, tôi cho rằng đây là điểm mà người dân dễ chủ quan nhất. Nhiều người lầm tưởng rằng “mỗi thửa đất là một lần”, hoặc “mỗi địa phương là một lần”. Nghị định 50/2026 đã bác bỏ hoàn toàn cách hiểu này khi khẳng định: kể cả có nhiều thửa đất ở nhiều tỉnh, thành khác nhau, hộ gia đình, cá nhân vẫn chỉ được chọn duy nhất một thửa để hưởng cơ chế này.
Cam kết một lần – trách nhiệm cả đời
Một điểm rất đáng chú ý, thể hiện tư duy quản lý chặt chẽ của Nhà nước, là yêu cầu cam kết của người sử dụng đất. Khi nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải cam kết rằng mình chưa từng được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo quy định này trước đó.
Đây không phải là một thủ tục hình thức. Trên thực tế, nếu sau này cơ quan có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã từng hưởng chính sách nhưng vẫn tiếp tục “chọn thửa đất khác” để xin hưởng lại, hậu quả pháp lý là rất nặng:
– Toàn bộ tiền sử dụng đất sẽ bị tính lại theo mức 100% chênh lệch.
– Số tiền đã nộp trước đó (nếu có) chỉ được trừ vào số phải nộp lại.
– Quan trọng hơn, người vi phạm còn phải nộp tiền chậm nộp, được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích ban đầu đến khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện và chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế.
Trong thực tiễn tranh chấp đất đai, tôi từng gặp không ít trường hợp “ngỡ là lời cam kết hành chính đơn giản”, nhưng khi bị truy thu và tính tiền chậm nộp, tổng nghĩa vụ tài chính tăng lên mức không thể xoay xở.
Mốc thời gian 01/8/2024 – chi tiết nhỏ, hệ quả lớn
Nghị định 50/2026 quy định rõ: việc xác định số lần chuyển mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất ở và việc lựa chọn thửa đất được tính từ ngày 01/8/2024.
Đây là một mốc thời gian có ý nghĩa rất lớn. Điều đó đồng nghĩa với việc: mọi giao dịch, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất phát sinh từ sau ngày 01/8/2024 đều được “ghi nhận lịch sử” để làm căn cứ áp dụng chính sách.
Với những hộ gia đình đã chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn này nhưng chưa nhận thức đầy đủ về chính sách mới, nguy cơ “tiêu hao” quyền lựa chọn thửa đất ưu đãi là hoàn toàn có thể xảy ra.
Giá đất nào được áp dụng? Đừng nhầm với “giá thị trường”
Một điểm tích cực của Nghị định 50/2026 là xác định rõ giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá trong bảng giá đất, chứ không phải giá thị trường hay giá xác định theo phương pháp thẩm định riêng lẻ.
Cụ thể, giá đất ở và giá đất nông nghiệp được lấy theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định tại Điều 8 Nghị định hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15.
Dưới góc nhìn nghề nghiệp, tôi đánh giá đây là một bước tiến về tính minh bạch. Tuy nhiên, người sử dụng đất cũng cần hiểu rõ rằng bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đang có xu hướng điều chỉnh tăng, nên việc “chờ thêm” chưa chắc đã có lợi về mặt tài chính.
Hạn mức giao đất ở: đừng hiểu sai về “hộ gia đình”
Nghị định 50/2026 dành một phần khá chi tiết để hướng dẫn cách xác định hạn mức giao đất ở khi tính tiền sử dụng đất. Một điểm mà người dân rất hay hiểu nhầm là: hạn mức không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ gia đình.
Ngay cả trong trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất, hạn mức giao đất ở vẫn được xác định theo cá nhân hoặc theo người đại diện, tùy từng trường hợp tách thửa hay không tách thửa. Việc “đông người thì được hạn mức lớn hơn” là cách hiểu hoàn toàn sai trong bối cảnh áp dụng Nghị định 50/2026.
Góc nhìn của Luật sư Thành: cơ hội có, nhưng bẫy cũng nhiều
Từ thực tiễn tư vấn doanh nghiệp và cá nhân, tôi cho rằng Nghị định 50/2026 là một cơ hội thật sự cho những người có nhu cầu ở thực, chuyển mục đích sử dụng đất để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, đây không phải là chính sách dành cho đầu cơ, chia nhỏ, lách luật.
Sai lầm phổ biến nhất tôi thường gặp là:
– Không đánh giá tổng thể quỹ đất đang sở hữu trước khi lựa chọn thửa đất áp dụng chính sách.
– Không lưu trữ, rà soát lịch sử chuyển mục đích sử dụng đất từ sau 01/8/2024.
– Ký cam kết một cách chủ quan, thiếu tư vấn pháp lý.
Hệ quả không chỉ dừng lại ở tiền sử dụng đất, mà còn có thể kéo theo rủi ro thuế, xử phạt hành chính và tranh chấp kéo dài.
Khuyến nghị thực tiễn
Nếu bạn là cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp nhỏ đang cân nhắc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong giai đoạn từ 2026 trở đi, lời khuyên của tôi là: đừng vội nộp hồ sơ khi chưa có một bản phân tích pháp lý và tài chính đầy đủ.
Việc lựa chọn thửa đất “được hưởng một lần” là quyết định mang tính chiến lược, ảnh hưởng lâu dài, không chỉ cho hiện tại mà còn cho các giao dịch trong tương lai.
Trong quá trình hành nghề tại Công ty Luật Legalzone, tôi và các đồng nghiệp đã xử lý rất nhiều hồ sơ mà chỉ cần đi sai một bước nhỏ, chi phí phải trả là cực kỳ lớn. Bạn có thể tìm hiểu thêm các phân tích chuyên sâu tại https://legalzone.vn/ hoặc tham gia Group tư vấn pháp lý miễn phí về đất đai – doanh nghiệp tại https://www.facebook.com/groups/2352531988389263 để cập nhật và trao đổi trực tiếp với đội ngũ luật sư thực hành.
Kết luận
Nghị định 50/2026/NĐ-CP không đơn thuần là một văn bản hướng dẫn kỹ thuật. Dưới góc nhìn của người làm nghề, đây là một “bài test” về sự hiểu biết pháp lý và khả năng ra quyết định của người sử dụng đất. Hiểu đúng – làm đúng ngay từ đầu sẽ tiết kiệm rất nhiều tiền bạc và thời gian. Và trong những vấn đề có tính “một lần cho cả đời” như thế này, tư vấn pháp lý sớm luôn là khoản đầu tư rẻ nhất.
Danh mục
