Chuyển nhượng đất và Nghĩa vụ đặt cọc: Trường hợp cụ thể giữa bà A và ông C
Vào ngày 09/3/2019 âm lịch, tức ngày 13/4/2019 dương lịch, bà A và ông C đã ký một bản “Giấy biên nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất” nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 11 với số tiền thỏa thuận là 9 tỷ đồng. Trong giao dịch này, ông C đã nộp 600 triệu đồng tiền đặt cọc thay vì 1 tỷ đồng như đã thỏa thuận ban đầu. Số tiền còn lại 8 tỷ đồng sẽ được thanh toán khi hợp đồng được công chứng, muộn nhất là vào ngày 09/5/2019 âm lịch. Theo thỏa thuận, nếu bên mua đổi ý thì mất tiền đặt cọc, còn bên bán nếu đổi ý phải bồi thường gấp ba lần số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng, ông C phát hiện sai lệch về diện tích đất và yêu cầu bà A chỉnh sửa Hồ sơ quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Một phụ lục không ghi ngày tháng đã được bà A ký, với nội dung cam kết rằng khi việc chỉnh sửa sổ đỏ hoàn tất, bên mua sẽ phải tiến hành công chứng liền. Mặc dù bà A đã thuê công ty đo đạc vào ngày 11/6/2019 nhưng không thực hiện bước chỉnh sửa sổ đỏ đúng như thỏa thuận. Vào ngày 17/7/2020, bà A đã chuyển nhượng thửa đất này cho người khác. Ông C đã quyết định khởi kiện để thực hiện hợp đồng đã ký, trong khi bà A lại cho rằng lỗi thuộc về ông C và tự nguyện hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc 600 triệu đồng.
Phân tích về Hợp đồng Đặt cọc và Trách nhiệm Pháp lý
Theo quan điểm của tôi, hợp đồng đặt cọc ban đầu quy định rõ ràng thời hạn công chứng là 09/5/2019 âm lịch. Tuy nhiên, phụ lục gia hạn do bà A ký nhận thấy rằng các bên đã có sự thỏa thuận bổ sung, kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng cho đến khi bà A hoàn tất các thủ tục chỉnh sửa sổ đỏ. Mặc dù phụ lục không ghi rõ ngày tháng, nhưng bà A đã xác nhận việc ký trước thời hạn. Do vậy, ông C không thể bị coi là vi phạm thời hạn trong thời điểm này.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc được thực hiện nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Là bên nhận đặt cọc, bà A có nghĩa vụ bảo đảm rằng hợp đồng chuyển nhượng được hoàn thành. Việc bà A thuê công ty đo đạc sẽ cho thấy rằng bà đã thừa nhận sai lệch về diện tích, nhưng lại không thực hiện chỉnh sửa sổ đỏ theo cam kết trong phụ lục gia hạn. Hơn nữa, bà A còn tự ý chuyển nhượng đất cho người khác khi hợp đồng đặt cọc với ông C vẫn chưa được thanh lý. Đây chính là một hành vi từ chối giao kết hợp đồng, vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc.
Mặc dù ông C chỉ nộp 600 triệu đồng thay vì 1 tỷ đồng như đã thỏa thuận, nhưng bà A đã chấp nhận số tiền này mà không có bất kỳ phản đối nào tại thời điểm nhận. Việc bà A tiếp tục biến hành vi của ông C thành một cơ sở để xét đến lỗi là không hợp lý. Thực tế, lỗi chính nằm ở việc bà A không hoàn tất việc chỉnh sửa sổ đỏ và tự ý chuyển nhượng đất cho người khác.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác. Trong trường hợp này, thỏa thuận giữa các bên đã quy định rõ rằng nếu bên bán đổi ý, họ phải bồi thường gấp 3 lần số tiền đặt cọc.
Do đó, căn cứ vào số tiền đặt cọc mà ông C đã thực hiện (600 triệu đồng), bà A có nghĩa vụ bồi thường: 600 triệu đồng x 3 = 1.8 tỷ đồng, bao gồm cả 600 triệu đồng tiền cọc và 1.2 tỷ đồng tiền phạt.
Kết luận và Đề xuất Giải quyết Tranh chấp
Vụ việc này nổi bật với hai hành vi chính từ các bên: hành vi giao thiếu tiền đặt cọc của ông C và hành vi vi phạm nghĩa vụ của bà A. Dù ông C có vi phạm nhưng không đủ nghiêm trọng để hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, trong khi đó, hành vi của bà A chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp.
Từ những luận cứ trên, tôi cho rằng Tòa án nên tuyên buộc bà A bồi thường 1.8 tỷ đồng theo thỏa thuận phạt cọc. Đồng thời, cần xem xét quyền lợi của người thứ ba ngay tình dựa trên Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 để đánh giá hiệu lực giao dịch giữa bà A và người mua sau đó.
Đây là một bài học quan trọng về việc hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng và nghĩa vụ pháp lý của các bên liên quan trong giao dịch bất động sản. Các bên nên chú ý hơn nữa đến các quy định của pháp luật, đặc biệt là những điều khoản liên quan đến luật về giao dịch và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh những tranh chấp không cần thiết trong tương lai.
PHẠM MINH ĐÔ (Tòa án quân sự Quân khu 7)
Danh mục
