Phân Tích Vụ Án về Đặt Cọc và Án Lệ Số 25/2018/AL
1. Tóm tắt nội dung vụ án
Vụ án bắt đầu từ đơn khởi kiện ngày 20/7/2009 của ông Phan Thanh L, trong đó ông L trình bày rằng vào ngày 12/5/2009, bà Trương Hồng Ngọc H đã thỏa thuận bán cho ông L căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) trên đường 43 tại phường T, quận H, Thành phố H. Căn nhà này đã được bà H mua thông qua việc đấu giá của Cơ quan Thi hành án dân sự Thành phố H theo quyết định số 786/QĐ-THA ngày 02/3/2009.
Ông L đã đặt cọc cho bà H số tiền 2.000.000.000 đồng và theo Điều 5 của hợp đồng, bà H phải hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu bà H không hoàn thành thủ tục trong thời hạn trên, bà sẽ phải trả phạt số tiền tương đương với tiền cọc. Tuy nhiên, đến hạn ngày 12/6/2009, bà H không thực hiện theo thỏa thuận và sau khi ông L không đồng ý gia hạn thời gian, bà H vẫn không thực hiện nghĩa vụ của mình. Do đó, ông L quyết định khởi kiện yêu cầu bà H hoàn trả tiền cọc và tiền phạt, với tổng số yêu cầu lên tới 4.000.000.000 đồng.
Bị đơn, bà Trương Hồng Ngọc H, thừa nhận có thỏa thuận nhưng cho rằng bà đã cố gắng hoàn tất thủ tục trong thời hạn nhưng gặp phải các trở ngại khách quan. Bà đồng ý trả lại tiền cọc nhưng không đồng ý với yêu cầu phạt cọc của ông L.
Người có quyền lợi liên quan, ông Lại Quang T, cũng thừa nhận đã nhận số tiền cọc cùng bà H, và đồng ý trả lại tiền cọc và tiền lãi theo quy định của pháp luật, nhưng không đồng ý với yêu cầu phạt cọc.
2. Sự cần thiết và các quy định của pháp luật liên quan đến án lệ
Án lệ số 25/2018/AL, được ban hành nhằm mang lại sự rõ ràng trong quy định về đặt cọc. Theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, việc đặt cọc là cách thức một bên giao một khoản tiền hoặc tài sản giá trị cho bên kia trong một khoảng thời gian nhất định nhằm bảo đảm cho giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp bên nhận đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ của mình thì phải hoàn trả lại tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương.
Tuy nhiên, quy định trong BLDS không rõ ràng về việc bên đặt cọc có phải chịu phạt nếu không thực hiện đúng cam kết do những lực lượng bất khả kháng, dẫn đến khó khăn trong thực tiễn. Điều 351 của BLDS cũng chỉ rõ rằng bên nào vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm, nhưng không đề cập cụ thể đến những trường hợp vi phạm vì lý do khách quan.
3. Nội dung án lệ
Án lệ số 25/2018/AL được trích từ phần nhận định trong quyết định giám đốc thẩm số 79/2012 của Tòa án nhân dân tối cao. Nội dung án lệ khẳng định rằng nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng cam kết vì những lý do khách quan từ cơ quan nhà nước, họ không phải chịu phạt cọc.
Cụ thể, án lệ đưa ra quy định rằng trong trường hợp hợp đồng thỏa thuận đặt cọc không được thực hiện do nguyên nhân khách quan mà bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, họ không phải chịu phạt cọc.
4. Đề xuất, kiến nghị
Từ nội dung của án lệ số 25/2018/AL, chúng ta có thể thấy rằng việc áp dụng quy định này cũng hữu ích cho những hợp đồng khác ngoài mua bán nhà như hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Việc xác định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ giữa các bên sẽ giúp ích trong việc điều chỉnh các vấn đề phát sinh từ hợp đồng.
Việc áp dụng tương tự pháp luật trong các trường hợp này là rất cần thiết, nhằm tối ưu hóa việc bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc và ngăn chặn những tranh chấp không đáng có. Tăng cường tuyên truyền và phổ biến về luật và các án lệ đến cộng đồng sẽ giúp mọi người hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch dân sự.
Kết hợp giữa việc thực thi nghiêm minh các quy định của pháp luật và những án lệ như 25/2018/AL sẽ tạo môi trường giao dịch an toàn hơn, minh bạch hơn và bảo vệ được quyền lợi của các bên liên quan.
Tham khảo thêm các thông tin liên quan đến luật tại Legal Zone.
Danh mục
