Sang tên sổ hồng sở hữu chung

Legal Zone

luật kinh doanh bất động sản

Chuyên mục: luật kinh doanh bất động sản/ Luật kinh doanh bất động sản/ Tin tức

Legalzone xin gửi đến bạn đọc giải đáp thắc mắc về vấn đề Sang tên sổ hồng sở hữu chung và các vấn đề lưu ý.

Tư vấn sang tên sổ hồng chung cư

Tư vấn sang tên sổ hồng chung cư Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:

“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi; giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân; địa chỉ của người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất; tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai; tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp: Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013:

“Người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

Đồng thời; theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường; khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

– Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy; khi phát hiện phần địa chỉ thường trú ghi trên bìa sổ hồng của anh chồng có sai sót; bạn có thể yêu cầu anh chồng đó làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; kèm theo đơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch (như trong trường hợp của bạn bị sai tên thì cần nộp Giấy khai sinh; CMND; hộ khẩu) để đề nghị giải quyết.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính; cơ sở dữ liệu đất đai.

Sau khi việc đính chính thành công; vợ chồng bạn có thể thực hiện việc sang tên sổ hồng theo thủ tục pháp luật hiện hành.

Xem thêm: Ranh giới giữa các bất động sản là gì? Sử dụng bất động sản thế nào để không xâm phạm quyền sở hữu của người khác?

Những lưu ý khi mua chung cư?

Thời đại “tấc đất tấc vàng” ngày nay; căn hộ chung cư đang là lựa chọn của nhiều người dân ở các thành phố lớn. Tuy nhiên; gần đây đã xuất hiên nhiều tranh cãi; mâu thuẫn giữa các chủ hộ và ban quản lý khi công trình đã được bàn giao.

Để tránh những rắc rối sau này; trước khi mua người dân nên lưu ý một số vấn đề sau:

Nhà chung cư khi bàn giao cho người sử dụng phải có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng xã hội đối với những dự án lớn. Do vậy; nếu bàn giao nhà chung cư mà không có điện; nước là không đúng; người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện.

Đối với khu vực điện lưới quốc gia chưa đến được công trình; chủ đầu tư phải tự thực hiện bằng nguồn điện thông qua máy phát. Ngoài ra phải có trách nhiệm khai thác và xử lý nguồn nước ngầm; đảm bảo cho các hộ dân sử dụng sinh hoạt lâu dài.

Trường hợp các chung cư xây dựng đã đưa vào sử dụng; dù trước hay sau thời hạn Luật Nhà ở có hiệu lực; chủ đầu tư và các chủ hộ phải họp bầu ra ban quản trị nhà chung cư. Đây là bộ phận có vai trò xử lý các việc xảy ra tiếp theo trong quá trình sử dụng chung cư.

Khi mua căn hộ chung cư; phần nào thuộc sở hữu chung; bao gồm giá giữ xe; các chi phí bảo trì; dịch vụ… trong những năm đầu cần phải được thống nhất và ghi thẳng trong hợp đồng. Đó chính là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi của các hộ dân ở nhà chung cư khi xảy ra các mâu thuẫn về sau.

Việc này thường được các hộ dân xem là chuyện nhỏ; nhưng ít ai biết được đây lại là vấn đề gây nhiều tranh cãi giữa ban quản lý và các chủ hộ sau một thời gian sử dụng.

Nếu chung cư là một cao ốc đa năng; gồm có tầng thương mại; dịch vụ; văn phòng; còn các tầng trên là căn hộ chung cư; thì tầng hầm sẽ được sử dụng chung. Người dân ở chung cư có quyền sử dụng tầng hầm và chỉ mất phí bảo vệ.

Các công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình phụ trợ của dự án; thường được nghiệm thu đưa vào sử dụng cùng lúc với chung cư. Chủ đầu tư không có quyền bàn giao căn hộ chung cư khi hạ tầng chưa xong.

Các chung cư đã hết bảo hành mà muốn bảo trì; ban quản trị phải vận động để chủ các căn hộ bàn bạc; tính toán phương án sửa lại theo quy định hiện hành. Ban quản trị nhà chung cư có quyền đòi hỏi chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về các công việc đang tiến hành; thời gian hoàn thành.

Đối với những chung cư bị xuống cấp phức tạp trầm trọng; mặc dù đã qua thời gian bảo hành; các hộ dân vẫn có quyền thuê đơn vị tư vấn chuyên ngành để khảo sát; đánh giá xác định nguyên nhân. Dựa trên các kết quả kiểm định đó; các chủ hộ được quyền yêu cầu bộ phận thi công thiết kế trước đây phải bỏ kinh phí khắc phục lại. .

Những chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng; ngoài việc bị phạt nặng; có thể bị xem xét không giao tiếp các dự án bất động sản khác trong tương lai.

Ngoài ra; trước khi bàn giao; người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp những thông tin chi tiết về pháp lý. Đồng thời tự tìm hiểu thực tế môi trường sống chung cư qua các cơ quan chức năng địa phương; đơn vị tư vấn và các phương tiện truyền thông báo chí.

>>> Có thể bạn quan tâm: Quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản

Tư vấn thủ tục mua căn hộ chung cư

Để có thể chuyển nhượng; căn nhà chung cư phải đáp ứng được những điều kiện theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng; các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp Huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

– Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.(nếu có)

– Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

– Chứng minh thư; hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

– Chứng minh thư; hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

Xem thêm: Thủ tục sang tên Sổ đỏ mới nhất hiện nay

Thủ tục và các bước chuyển nhượng; sang nhượng; mua bán nhà đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán; chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Cụ thể theo điểm a Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình; cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình; cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm; nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định; làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng; chứng thực hợp đồng; văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng; tặng cho; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê; cho thuê lại quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Khi sang nhượng mua bán toàn bộ nhà đất

1. Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có chữ ký của người mua bán; người bán và người làm chứng

Hai bên mua bán nhà đất đến phòng công chứng; UBND phường; UBND xã lập hợp đồng mua bán; chuyển nhượng nhà đất và bất động sản khác.

a. Chuẩn bị các khoản phí khi làm thủ tục

Các chi phí bao gồm lệ phí như: làm hợp đồng (nếu nhờ); photo các loại giấy tờ; chi phí công chứng.

b. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi tiến hành làm thủ tục

Bên bán nhà đất – bên chuyển nhượng nhà đất:

– Sổ hộ khẩu (bản gốc); hộ chiều (đối với người quốc tịch nước ngoài) CMND của cả hai vợ chồng.

– Giấy chứng nhận kết hôn bản gốc (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính); quyển sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng; sổ đỏ).

Lưu ý: Trường hợp tài sản của riêng vợ hoặc chồng có được trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người đứng tên ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh.

Bên mua nhà đất – bên nhận chuyển nhượng nhà đất:

– Sổ hộ khẩu (bản gốc); hộ chiều (đối với người quốc tịch nước ngoài) CMND của cả hai vợ chồng.

– Giấy chứng nhận kết hôn bản gốc (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân).

c. Thực hiện lập và ký hợp đồng

Hai bên chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất; sổ hộ khẩu; CMND tới phòng công chứng; UBND phường; UBND xã. Tại đây người có tránh nhiệm sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định; sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

– Một bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).

– Một bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).

– Một bản lưu tại cơ quan thuế.

– Một bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

Lưu ý: Luật công chứng có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 qui định tổ chức công chứng; phòng công chứng được quyền sao y bản chính các giấy tờ và có giá trị pháp lý như thực hiện tại UBND phường; UBND xã. Do vậy; các bên chỉ cần xuất trình bản chính để đối chiếu và photo; nếu cần sao y bản chính thì yêu cầu phòng công chứng sao y bản chính; số lượng bản sao không giới hạn.

2. Tiền hành làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.

– Gồm 2 hạng mục là kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

– Thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời gian nhận thông báo nộp thuế: 15-20 ngày làm việc; thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc

a. Là thủ tục kê khai và nộp thuế

– Cơ quan nhận hồ sơ: Nộp tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận; UBND xã (hoặc tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

– Chi phí thuế và các phí khác gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản nhà đất và các tài sản gắn liền;

– Thuế trước bạ: 0.5% tổng giá trị tài sản nhà đất và các tài sản gắn liền;

– Lệ phí địa chính

– Phí thẩm định hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản do bên bán ký; trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (1 bản chính).

– Hợp đồng công chứng đã lập (2 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (2 bản sao có chứng thực)

– 2 bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND; hộ khẩu; chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

b. Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán sang nhượng nhà đất

– Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên; bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn người làm thủ tục để nhận thông báo nộp thuế.

– Sau khi có thông báo thuế; người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo qui định.

– Sau khi nộp thuế xong; cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai đã nộp thuế.

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ; bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận sổ.

Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng; các bên phải kê khai lệ phí trước bạ; thuế thu nhập cá nhân; nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh; đến ngày nhận trả kết quả; cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc.

Trong trường hợp mua bán – chuyển nhượng một phần nhà đất bất động sản

1. Điều kiện để được chia tách thửa đất

Điều kiện chia tách thửa; ví dụ:

– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 3m trở lên.

– Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 mỗi. Đất đã được cấp sổ đỏ; không nằm trong quy hoạch.

Khi đủ điều kiện chia tách thì thực hiện tiếp thủ tục mua bán như sau: Thuê một công ty có chức năng đo đạc để đo vẽ trích lục thửa đất; hiện trạng nhà

2. Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán –sang nhượng nhà đất

– Bước 1: Bên bán (chuyển nhượng) xin công văn chia tách tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Thời gian thực hiện: 15-21 ngày. Việc xin công văn này là để cơ quan tài nguyên môi trường xác định lại một lần nữa thửa đất có đủ điều kiện để chia tách theo quy định của pháp luật và quy hoạch của vùng hiện hữu hay không.

Bên chuyển dịch gửi hồ sơ xin tách thửa nhà đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; hồ sơ gồm:

Đơn xin tách thửa kê khai theo mẫu có sẵn.

Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm 1 bản chính + 1 bản sao.

Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển dịch (yêu cầu ít nhất 3 bản chính).

Biên bản hiện trạng nhà (yêu cầu ít nhất 3 bản chính nếu diện tích đất chuyển dịch có cả nhà trên đất).

Nộp 2 bản sao CMND + sổ hộ khẩu của Bên chuyển dịch và bên nhận chuyển dịch.

Các giấy tờ liên quan khác phần này theo yêu cầu của từng tỉnh.

Lưu ý: Tại một số quận; huyện sẽ giữ sổ đỏ bản chính của người yêu cầu chia tách và đưa lại bản sao có đóng dấu của tài nguyên môi trường.