Quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản

Tháng Năm 6, 2022

Chuyên mục: Luật kinh doanh bất động sản/ luật kinh doanh bất động sản

Thưa luật sư: Công ty tôi TNHH 1 TV có thuê một văn phòng của một cá nhân, sau đó vì một vài lý do tôi muốn cho công ty khác thuê lại văn phòng này mà vẫn muốn giữ nguyên hợp đồng thuê cũ. Hỏi Quy định của pháp luật về việc cho thuê lại bất động sản làm văn phòng như thế nào là hợp lý?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Legalzone. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ Luật Dân sự 2015

Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Quyền cho thuê lại

Theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015 thì việc cho thuê lại bất động sản căn cứ theo quy định tại Điều 475. Cho thuê lại:

“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”

Như vậy công ty bạn muốn cho thuê lại bất động sản cần được sự đồng ý của bên cho thuê.

Khi đã xác định được việc cho thuê này đã được sự đồng ý của bên cho thuê ta sẽ căn cứ đến việc cho thuê lại này công ty có cần phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không?

Xem thêm: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Trường hợp cho thuê bất động sản không cần thành lập doanh nghiệp

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, nếu công ty của bạn cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thương xuyên thì không cần đăng ký kinh doanh bất động sản những vẫn phải kê khai để nộp thuế.

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

…

7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình”.

Như vậy căn cứ những trường hợp trên công ty bạn thuộc trường hợp không phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản nên khi cho thuê lại văn phòng.

Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân

Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán; cho thuê; cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô; bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang; nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà; công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán; cho thuê; cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình; cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà; công trình xây dựng để bán, cho thuê; cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà; công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà; công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình; cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

>>> Tham khảo: Quy định về quyền sở hữu căn hộ chung cư như thế nào ? Thủ tục bán căn hộ chung cư ?

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán; cho thuê; cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp; cụm công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà; công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b; d; h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp; cụm công nghiệp; khu chế xuất; khu công nghệ cao; khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà; công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Đối tượng được thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại BĐS để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà; công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc; cơ sở sản xuất; kinh doanh; dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà; công trình xây dựng đó.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài KDBĐS được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.