Quy định rõ các trường hợp xác định giá đất theo luật Đất đai hoặc theo bảng giá đất
Ngày 29 tháng 12, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp với đại diện các bộ, ngành và hiệp hội doanh nghiệp bất động sản để nghe báo cáo về việc hoàn thiện dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết 254 của Quốc hội về việc thi hành luật Đất đai năm 2024.
Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trình bày rằng phạm vi điều chỉnh của dự thảo nghị định không chỉ bao gồm quy định về thu hồi đất đối với các dự án đã thỏa thuận đạt trên 75% diện tích đất được giao và hơn 75% số người sử dụng đất, mà còn có quy định chuyển tiếp cũng như các trường hợp không được bồi thường về đất.
Về vấn đề xác định giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết dự thảo nghị định sẽ tiếp tục áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành. Trong đó, đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện có. Đặc biệt, đối với những trường hợp không thể áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, sẽ có phương án xác định giá đất cụ thể, với sự phù hợp theo tinh thần của Nghị quyết 254—đặc biệt là các dự án lấn biển, dự án có hạng mục lấn biển, và những trường hợp thiếu thông tin dữ liệu đầy đủ.
Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, ông Nguyễn Xuân Lưu, đã đề nghị giữ nguyên các phương pháp xác định giá đất theo luật Đất đai, do mỗi ô đất thể hiện các chỉ tiêu quy hoạch khác nhau như hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và phương án đầu tư.
Đối với các địa phương có tính đặc thù như Hà Nội và TP.HCM, nơi mà các dự án chủ yếu là công trình hỗn hợp, lãnh đạo TP Hà Nội cho rằng phương án xác định giá đất theo diện tích là phù hợp trong ngắn hạn, đồng thời đề xuất phân định vùng nội thành và ngoại thành với mức diện tích khác nhau.
Đáng chú ý, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã kiến nghị cần làm rõ các tiêu chí “không phù hợp” đối với các trường hợp không áp dụng bảng giá đất. Cụ thể, các dự án đã được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố thông qua chủ trương đầu tư để sử dụng đất hỗn hợp; các dự án chưa có hạ tầng; và các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên cho các tỉnh, và từ 30 ha trở lên cho Hà Nội và TP.HCM sẽ cần được xem xét rõ ràng.
Xác định rõ trường hợp áp bảng giá đất hay giá đất cụ thể
Trong cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã giao Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu và xây dựng các tiêu chí định lượng cụ thể. Một trong những tiêu chí này chính là các dự án có quy mô từ 20 ha trở lên đối với các tỉnh, thành phố, và từ 30 ha trở lên đối với Hà Nội và TP.HCM.
Ngoài ra, đối với đất đã có quy hoạch liên quan đến đầu tư hỗn hợp và chưa thực hiện đầu tư hạ tầng, sẽ áp dụng phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành của luật Đất đai. Những nội dung này cần được thảo luận với các địa phương để đạt được sự thống nhất trong việc thực hiện.
Trong việc xác định giá đất, lãnh đạo Chính phủ đã khẳng định rằng chỉ những nội dung có cơ sở khoa học, phương pháp rõ ràng và có dữ liệu đầy đủ mới được đưa vào nghị định. Vì vậy, tại những nơi mà đã có đủ dữ liệu, việc ứng dụng bảng giá đất sẽ được thực hiện cùng với hệ số điều chỉnh.
Đối với những nơi không có dữ liệu hoặc không áp dụng được hệ số, việc xác định giá đất phải tuân theo các phương pháp đã được quy định trong luật Đất đai 2024, không tự ý đưa ra hệ số hay phương pháp mới khi chưa có căn cứ rõ ràng và thiếu quy chuẩn cũng như dữ liệu.
Chính phủ cũng lưu ý rằng đối với các yếu tố liên quan đến quy hoạch, tầng cao, mật độ xây dựng, nếu cần tính toán thì phương pháp thặng dư sẽ được áp dụng, tránh việc thêm vào các hệ số không rõ ràng và không sáng tạo các cơ chế mới không cần thiết. Việc ban hành quy định phải bảo đảm tính khả thi để các địa phương có thể triển khai ngay mà không gặp khó khăn.
Về vấn đề đấu thầu và đấu giá đất, Phó Thủ tướng đã yêu cầu làm rõ quy định về giá khởi điểm, tránh trường hợp địa phương và doanh nghiệp phải tốn thời gian tính toán và đồng thời nghiên cứu bổ sung trường hợp áp dụng bảng giá đất trong nhiều tình huống thực tiễn.
Giải quyết dứt điểm tình trạng kẹt “da báo”
Liên quan đến quy định thu hồi phần diện tích đất thỏa thuận còn lại đối với các dự án mà chủ đầu tư đã đạt được sự đồng thuận 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã nhất trí với cách tính, theo đó, quyền sử dụng đất chung cần có sự đồng thuận của tất cả những người có quyền. Đối với hộ gia đình, việc này cần được sự đồng ý của cả vợ và chồng nhằm hạn chế tranh chấp và kiện cáo.
Trong trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhưng không đạt tỷ lệ 100%, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi phần diện tích còn lại, đồng thời yêu cầu một sự tính toán hài hòa giữa cơ chế chi trả của doanh nghiệp và cơ chế chi trả của Nhà nước, bảo đảm quyền lợi cho người dân và đảm bảo chi phí được tính đúng vào tổng mức đầu tư dự án.
Danh mục
