Ý kiến trái chiều về phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM
Tại một hội thảo gần đây, ông Phạm Minh Mẫn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, đã chỉ ra một trong những rào cản lớn nhất hiện nay trong việc hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng giao là việc triển khai quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại.
Tình hình triển khai các dự án
Thành phố hiện có khoảng 197 dự án (bao gồm cả dự án độc lập và dự án trong quỹ đất 20%) với tiềm năng khoảng 230.000 căn nhà. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đa số các hạng mục nhà ở xã hội trong các dự án thương mại được triển khai rất chậm so với tiến độ xây dựng của phần nhà ở thương mại, thậm chí nhiều nhà đầu tư còn không thực hiện.
Để ứng phó với thực trạng này, đại diện Sở Xây dựng thành phố đã tham mưu cho chính quyền áp dụng các chế tài mạnh trong giai đoạn tới đối với các chủ đầu tư đã bán nhà thương mại nhưng chậm trễ trong việc xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể là kiến nghị không cho phép chủ đầu tư chuyển đổi nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền hoặc chuyển đổi vị trí khác; và không xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án mới khi chưa hoàn thành nghĩa vụ nhà ở xã hội tại dự án cũ.
Phản ứng từ giới chuyên gia
Tuy nhiên, ý kiến này đã gây ra những phản ứng trái chiều từ giới chuyên gia. TS Đỗ Thị Loan, Nguyên Phó Chủ tịch thường trực, kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng quá trình thực hiện quy định bố trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án thương mại đã bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế. Các quy định mới nhất cũng đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại trong khi vẫn đảm bảo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.
Luật Nhà ở 2014 đã quy định rằng các chủ đầu tư tại dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I, II, III trở lên phải dành 20% quỹ đất (hoặc nộp tiền) để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, đã có sự thay đổi quan trọng khi không còn yêu cầu dự án thương mại nào cũng phải bố trí 20% quỹ đất tại chỗ. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngay từ giai đoạn lập và phê duyệt quy hoạch đô thị, có thể bố trí bên trong hoặc gần các khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc khu vực riêng tập trung.
Những hệ lụy từ quy định hiện hành
Theo TS Đỗ Thị Loan, thông tin từ hội thảo trên đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM rơi vào trạng thái hoang mang và lo lắng. Bà cho rằng việc bắt buộc xây dựng nhà ở xã hội xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn đã phát sinh nhiều vấn đề, như xung đột về chi phí quản lý và vận hành, áp lực sinh hoạt dành cho người có thu nhập thấp, từ đó hiệu quả an sinh xã hội không được đảm bảo.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cũng nhìn nhận rằng quy định dành 20% quỹ đất ở trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội đã được cụ thể hóa tại Nghị định số 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định này cũng đã trao quyền cho UBND cấp tỉnh chủ động quyết định việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc cho phép chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tương đương bằng tiền.
Thực trạng tại các dự án
Theo các chuyên gia, cách tiếp cận linh hoạt này xuất phát từ thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương. Đối với những dự án nhà ở thương mại có quy mô nhỏ, việc trích 20% quỹ đất thường không đủ để hình thành một dự án nhà ở xã hội độc lập, dẫn đến tình trạng phát triển manh mún, khó tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật cũng như công tác vận hành.
Đối với các dự án nằm trong khu vực trung tâm, việc bố trí nhà ở xã hội ngay trong dự án cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng về hiệu quả khai thác và sử dụng lâu dài. Thực tế cho thấy, chi phí hạ tầng, dịch vụ đô thị và sinh hoạt tại các khu vực này thường cao, có thể làm gia tăng tổng chi phí sở hữu và vận hành.
Điều này đặt ra yêu cầu phải đánh giá mức độ phù hợp giữa vị trí phát triển nhà ở xã hội với mục tiêu ổn định chỗ ở, bảo đảm khả năng tiếp cận bền vững và chất lượng sống cho người thụ hưởng theo các định hướng chính sách đã đề ra.
Quyền hạn trong quy hoạch phát triển
Từ góc độ quản lý đô thị, việc cho phép hoán đổi quỹ đất hoặc thực hiện nghĩa vụ bằng tiền tạo điều kiện cho chính quyền địa phương được chủ động hơn trong công tác quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội. Địa phương có thể sử dụng nguồn lực tài chính thu được để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hình thành quỹ đất sạch tại những khu vực có quy hoạch, giao thông và hạ tầng xã hội hợp lý, thay vì phát triển nhà ở xã hội phân tán trong các dự án thương mại.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định rằng các quy định của Luật Nhà ở năm 2023 cùng các văn bản hướng dẫn hiện hành đã được thiết kế theo hướng thông thoáng, tạo điều kiện cho địa phương chủ động hơn trong tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, vấn đề nằm chủ yếu ở khâu vận dụng chính sách trong thực tiễn. Nếu áp dụng một cách máy móc yêu cầu mọi dự án đều phải bố trí 20% quỹ đất ngay trong phạm vi dự án, có thể phát sinh những khó khăn và không đảm bảo hiệu quả tối ưu cho việc phát triển nhà ở xã hội.
Kiến nghị từ giới chuyên gia
TS Đỗ Thị Loan cũng đã đề xuất UBND TP.HCM xem xét cho phép các dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội một cách linh hoạt.
Cụ thể, thành phố nên xem xét áp dụng cơ chế hoán đổi, cho phép chủ đầu tư chuyển giao quỹ đất sạch ở vị trí khác để phát triển dự án nhà ở xã hội theo kế hoạch đã được phê duyệt. Đối với những dự án mới với quỹ đất sạch 100% đang trong thủ tục pháp lý, có thể áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 261/2025 của Chính phủ.
Số tiền này sẽ được hạch toán vào Quỹ phát triển nhà ở của thành phố để đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội tập trung quy mô lớn do Nhà nước trực tiếp điều phối quy hoạch hạ tầng kỹ thuật – xã hội và quản lý.
Ngoài ra, thành phố cần áp dụng cơ chế kết hợp linh hoạt, cho phép doanh nghiệp thực hiện một phần nghĩa vụ bằng đất và phần còn lại bằng tiền tuỳ theo đặc điểm quy hoạch chi tiết của dự án. Bà Loan nhấn mạnh rằng việc thay đổi phương thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội từ “ép buộc tại chỗ” sang “linh hoạt” là bước đi cần thiết nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong việc đạt được mục tiêu an sinh xã hội.
Theo dõi thực tiễn thị trường, ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng để đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội theo chỉ tiêu Chính phủ giao, cần đồng thời xem xét ba yếu tố chính: khung pháp lý đồng bộ và khả thi, quỹ đất sạch đủ lớn, và nguồn vốn ưu đãi cho cả nhà đầu tư và người mua nhà, vì hiện tại vốn tín dụng nhà ở xã hội chủ yếu vẫn dựa vào các khoản vay thương mại với mức ưu đãi hạn chế.
Để hiện thực hóa mục tiêu năm nay, TP.HCM đang rà soát pháp lý cho 47 dự án, trong đó có 18 dự án khả thi với khoảng 14.600 căn, dự kiến có thể khởi công trong quý đầu năm hoặc trước Tết Nguyên Đán nếu tiến độ được đẩy nhanh. Nhóm 29 dự án còn lại (khoảng 16.100 căn) sẽ tiếp tục được tháo gỡ vướng mắc để triển khai trong các quý tiếp theo.
Về dài hạn, TP.HCM có kế hoạch quy hoạch quỹ đất lên tới 2.000ha đến năm 2040, tập trung tại các khu vực động lực phát triển. Thành phố đang nghiên cứu mô hình kêu gọi đầu tư cho các dự án quy mô lớn từ 30ha đến 200ha, đồng thời cam kết giảm 50% thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho các dự án nhà ở xã hội, thực hiện quản lý quỹ phát triển nhà ở và tăng vốn điều lệ nhằm hỗ trợ cho các dự án phát triển nhà ở.
Danh mục
