TS Nguyễn Văn Định: Chưa Có Cơ Sở Để Giá Bất Động Sản Giảm Sâu

Bốn Nhóm Chính Sách Kỳ Vọng Tháo Điểm Nghẽn Của Thị Trường Bất Động Sản

Tại hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do báo Tiền Phong tổ chức vào chiều ngày 23 tháng 3, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, đã chia sẻ thông tin quan trọng về việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo bà, đây được kỳ vọng sẽ tạo ra những bước đột phá về thể chế, từ đó tháo gỡ các điểm nghẽn đang tồn tại trong thị trường.

Các chính sách sửa đổi sẽ chú trọng vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời kỳ mới, bởi vậy cần phân định rõ ràng giữa pháp luật công và tư. Nhà nước có nhiệm vụ tăng cường công tác quản lý thông qua các quy định phù hợp và chặt chẽ trong lĩnh vực công, đồng thời mở rộng quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm cho các doanh nghiệp trong các giao dịch dân sự và thương mại.

Dự thảo sửa đổi tập trung vào bốn nhóm chính sách lớn, cụ thể như sau:

1. Phân cấp quản lý: Trao quyền cho các địa phương trong việc quản lý thị trường bất động sản, giúp tăng cường sự linh hoạt và phù hợp với điều kiện thực tế của từng khu vực.

2. Đơn giản hóa điều kiện kinh doanh: Giảm bớt các thủ tục hành chính phức tạp, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

3. Đảm bảo tính đồng bộ với các luật liên quan: Chú trọng đồng bộ hóa với các quy định của pháp luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đất đai, và Luật Nhà ở. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển ổn định và bền vững của lĩnh vực bất động sản.

4. Tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn: Đặc biệt chú ý tới điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh cũng như quản lý hoạt động môi giới, nhằm tạo điều kiện phát triển cho thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác là việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường “đúng, đủ, sạch, sống”. Điều này không chỉ nhằm mục đích minh bạch hóa thông tin mà còn giúp phản ánh chính xác giá trị giao dịch, hạn chế tình trạng thổi giá trên thị trường. Sự minh bạch này sẽ là cơ sở để củng cố niềm tin của nhà đầu tư, từ đó thu hút dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản.

Từ góc độ tín dụng, ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân của TPBank, đã chỉ ra rằng lãi suất thả nổi hiện đang dao động từ 13,4% đến 13,8% một năm. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng điều quan trọng không chỉ nằm ở lãi suất cao hay thấp mà còn là khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng. Các ngân hàng vẫn duy trì tiêu chuẩn tín dụng chặt chẽ, bao gồm yêu cầu về thu nhập ổn định, khả năng trả nợ, tài sản bảo đảm hợp pháp, và lịch sử tín dụng tốt.

Dù vậy, hệ thống ngân hàng cũng đang dần linh hoạt hơn trong việc thiết kế sản phẩm vay, với thời hạn vay có thể kéo dài từ 35 đến 40 năm và thời gian ân hạn gốc lên tới 3 đến 5 năm. Điều này có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua nhà.

Hành Vi Của Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Thay Đổi Ra Sao?

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện đang ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong xu hướng đầu tư giữa bối cảnh lãi suất biến động. Hành vi của nhà đầu tư ngày càng trở nên thận trọng và hướng đến dài hạn hơn. Người mua hiện đang ưu tiên các sản phẩm bất động sản có chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống tốt, thay vì lựa chọn các dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích.

Xu hướng mua để ở và đầu tư dài hạn đang gia tăng, phản ánh sự dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang tích lũy tài sản bền vững. Điều này được xem là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang có xu hướng ổn định và phát triển theo hướng lành mạnh hơn.

Về mặt giá cả, TS Nguyễn Văn Đính đánh giá rằng chưa có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu trong bối cảnh chi phí đầu vào vẫn ở mức cao và nhu cầu thực vẫn hiện hữu. Để thị trường phát triển bền vững, ông Đình khuyến nghị cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư (ví dụ như qua trái phiếu), và giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Các doanh nghiệp cần tối ưu hóa chi phí sản xuất cũng như nâng cao chất lượng sản phẩm. Trong khi đó, nhà đầu tư cần giữ tâm lý bình tĩnh, không chạy theo tâm lý đám đông, và chủ động tính toán dòng tiền trong các kịch bản lãi suất biến động.

Tại hội thảo, nhiều chuyên gia đều đồng tình với quan điểm rằng chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng như trước. Việc đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là phát triển kênh trái phiếu và các công cụ tài chính khác, sẽ đóng vai trò quan trọng. Doanh nghiệp cần không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm cũng như tính minh bạch trong hoạt động để tạo ra lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh thị trường đầy thách thức hiện nay.