Căn cứ tính thuế, cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Tháng Sáu 27, 2019

Thứ nhất, về đối tượng phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 đối tượng chịu thuế là đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

– Một là, đất có mục đích sử dụng là để ở không kể là khu vực nông thôn hay đô thị.

– Hai là, những loại đất được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như: xây dựng khu công nghiệp, cơ sở kinh doanh, sản xuất; đất dùng để sản xuất đồ gốm, vật liệu xây dựng hoặc khai thác, chế biến khoáng sản.

– Ba là, đất phi nông nghiệp không thuộc nhóm đất kể trên nhưng lại được tổ chức, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh. Chẳng hạn như đất tự nhiên có sông,suối, kênh rạch, mặt nước; đất dùng vào mục đích công cộng hoặc có công trình trên đất là đình đền, miếu, nghĩa trang, từ đường,…trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hoặc quốc phòng, an ninh,…

Thứ hai, về căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hiện hành

Theo quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính trên cơ sở căn cứ sau:

Về cách tính chung, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Giá tính thuế (1) x Thuế suất (2)

Cụ thể như sau :

(1) Về giá tính thuế:

Giá tính thuế làm căn cứ tính thuế được xác định trên cơ sở giá của diện tích đất sử dụng phải tính thuế. Theo đó:

– Diện tích đất dùng làm cơ sở xác định giá tính thuế phải là diện tích đất thực tế đang được sử dụng (trường hợp sử dụng nhiều thửa đất sẽ phải tính tổng diện tích của toàn bộ các thửa đất này). Bên cạnh đó, cần lưu ý thêm với trường hợp đất xây dựng khu công nghiệp thì phần đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung sẽ không được tính vào diện tích thực tế để tính thuế.

– Giá tiền đất để làm căn cứ tính thuế được xác định theo bảng giá của chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại nơi có đất đó. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 53/2011/NĐ-CP và Hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 153/2011/TT-BTC, việc xác định giá tiền đất được thực hiện trên cơ sở sau:

+ Giá đất làm căn cứ tính thuế được quy định ổn định theo chu kỳ, trường hợp nếu có sự thay đổi giá của đất thì không bắt buộc phải xác định lại giá cho thời gian còn lại của chu kỳ.

+ Đối với các trường hợp đất được sử dụng có nguồn gốc là đất chuyển mục đích hoặc do được Nhà nước giao, cho thuê thì giá đất tính thuế được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng vào thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê hoặc chuyển mục đích đó.

(2) Về thuế suất để tính thuế:

– Thuế suất dùng để xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho loại đất ở được dựa trên cơ sở hạn mức sử dụng đất do chính Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương có đất ban hành, cụ thể như sau:

+ Thuế suất bậc 1 với 0,03% được áp dụng đối với diện tích đất sử dụng nằm trong hạn mức quy định.

+ Thuế suất bậc 2 với mức 0,07% được áp dụng với trường hợp đất sử dụng vượt quá hạn mức nhưng chưa quá 3 lần.

+ Trường hợp nếu diện tích tính thuế vượt quá hạn mức trên 3 lần thì áp dụng bậc 3 thuế suất 0,15%

– Mức thuế suất 0,03% cũng được áp dụng đối với các loại đất như: đất ở nhiều tầng; công trình dưới mặt đất; đất sản xuất, kinh doanh hoặc sử dụng vào mục đích kinh doanh; đất dự án đầu tư phân kỳ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Những loại đất được tổ chức, cá nhân sử dụng trái với mục đích hoặc đất chưa sử dụng được áp dụng mức thuế suất là 0,15%.

– Đối với trường hợp đất lấn chiếm vẫn phải tính thuế bình thường với mức thuế suất 0,2% và không tính hạn mức.

Lưu ý:

– Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thực tế mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải nộp được tính trên cơ sở căn cứ trên sau khi đã trừ số thuế được miễn, giảm (nếu có). Người sử dụng đất được miễn, giảm thuế nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 9, Điều 10 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2010.

– Trong trường hợp đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở hay chung cư thì diện tích này sẽ được xác định bầng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân sử dụng. Nếu công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

– Đối với trường hợp đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh nhưng không xác định được diện tích thì cơ sở để tính diện tích sẽ xác định trên tổng diện tích đất sử dụng nhân doanh thu hoạt động kinh doanh/ Tổng doanh thu cả năm.

Ví dụ:

1. Ông A có một thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150m2 (hạn mức đất là 100m2) với giá đất là 50 triệu đồng/m2. Ông A không thuộc trường hợp có số thuế được miễn, giảm. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà ông A phải nộp trong trường hợp này được tính như sau:

Lãi suất để tính thuế với phần đất trong hạn mức (100m2) là 0,03%. Phần diện tích vượt quá hạn mức là 50m2 được tính với mức thuế suất là 0,07%. Như vậy, thuế sử dụng đất nông nghiệp mà ông A phải nộp được tính bằng:

100m2 x 50tr/m2 x 0,03% + 50 m2 x 50tr/m2 x 0,07% = 3, 25 triệu đồng

2. Gia đình chị B có căn hộ ở Hà Nội với diện tích 50m2. Khu nhà có 5 tầng, mỗi tầng gồm 8 căn hộ với diện tích bằng nhau. Tổng diện tích xay dựng của cả tòa nhà được xác định là 460m2 và giá đất theo bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội được xác định là 40 triệu đồng/m2.

Trong trường hợp này tiền thuế sử dụng đất mà chị B phải nộp được tính như sau:

50m2 x ( 460m2/ ( 50m2 x 8 hộ x 5 tầng ) ) x 40 triệu đồng x 0,03% = 0,138 triệu đồng