Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản

Chuyên mục: Luật kinh doanh bất động sản/ luật kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một hoạt động phổ biến giữa các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản. Vậy Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản là gì? Legalzone xin gửi đến các bạn đọc vấn đề này trong bài viết dưới đây:

Căn cứ chuyển nhượng dự án bất động sản

Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể, riêng biệt về điều kiện để chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS đối với dự án BĐS, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS.

Xem thêm: Quy định về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất

Yêu cầu đối với dự án BĐS được chuyển nhượng

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

Điều kiện này dảm bảo dự án này được nhà nước xem xét, đồng ý chuyển nhượng dự án; làm căn cứ quan trọng để xác định chính xác ranh giới công trình xây dựng; vị trí của dự án – là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án; hoặc công trình chuẩn bị được thực hiện. Đồng thời, từ bản quy hoạch mà chủ thể nhận chuyển nhượng biết được quyền và lợi ích sau khi chuyển nhượng của họ là gì; cùng với đó là nghĩa vụ mà họ phải thực hiện đối với cơ quan nhà nước và khách hàng.

– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Để tránh xảy ra những tranh chấp, mâu thuẫn sau khi đã chuyển nhượng. Nếu dự án chuyển nhượng chưa thực hiện xong việc bồi thường; giải phóng mặt bằng thì chưa đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng.

– Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

Làm căn cứ cho người nhận chuyển nhượng nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, hạ tầng chung của dự án được ghi trong hồ sơ pháp lý để họ không bị lừa mua đất của các dự án ma, dự án không chính chủ.

Ngăn chặn đầu cơ, tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư không có khả năng thực hiện, chỉ đầu cơ đất rồi chuyển nhượng kiếm lời, làm chậm trễ và nâng cao giá thành đầu tư vào dự án.

– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu dự án vẫn còn tranh chấp chưa giải quyết xong mà chuyển nhượng thì rất khó khăn trong việc xác định trách nhiệm sẽ thuộc về ai. Không đảm bảo được đầy đủ lợi ích cho bên nhận chuyển nhượng mới; đồng thời có thể dẫn đến nhiều mâu thuẫn phức tạp hơn.

Trong trường hợp chủ đầu tư có dự án bị kê biên, để bảo đảm thi hành án thì chủ đầu tư được xác định là người phải thi hành án. Việc thi hành án nhằm để thực hiện các nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các chủ thể khác theo bản án quyết định được thi hành. Khi dự án đã có quyết định kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án; thì chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng đối với những dự án này.

Xem thêm: Điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân theo quy định mới nhất hiện nay

– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về Nhà nước thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.

Theo đó, khi có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất không còn nữa; Nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, không đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án; thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. Đảm bảo đã giải quyết xong những hành vi vi phạm của chủ đầu tư cũ; không gây bất lợi cho chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng.

Yêu cầu đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS

Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp; là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai; cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất.

Vì vậy, khi chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản cần có giấy tờ này để Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp; tạo tiền đề hình thành thị trường BĐS công khai; lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.

>> Tham khảo: Quy định về thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Yêu cầu đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án BĐS

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS; có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật; bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Chủ đầu tư dự án BĐS là người phát triển dự án; hoàn toàn chịu trách nhiệm về chất lượng, tiến độ; cũng như hiệu quả đầu tư của các dự án BĐS.

Chính vì vậy, chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính thì mới có thể tiếp tục hoàn thành dự án; hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước.

Trên đây là một số thông tin Legalzone muốn chia sẻ tới bạn đọc về Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng kinh doanh bất động sản.

Nếu muốn biết thêm thông tin chi tiết và để được hướng dẫn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được kịp thời tư vấn.

Xin cảm ơn!